Здравствуйте, Александра.
Вы реализовали земельный участок по договору за 400 000 рублей, в то время как его кадастровая стоимость составляет 1 037 000 рублей. В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, если доходы от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года регистрации перехода права собственности, умноженная на коэффициент 0,7 (в вашем случае — 725 900 рублей), то в целях налогообложения доходом признается именно эта расчетная сумма (70% от кадастра).
Отвечаю на ваш вопрос в части того, как технически правильно отразить эти сведения в декларации 3-НДФЛ и можно ли заменить кадастровую стоимость в документах на фактическую сумму продажи, чтобы избежать переплаты.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, при продаже земельных участков налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, что позволяет полностью уменьшить налоговую базу до нуля, так как ваш расчетный доход (725 900 рублей) не превышает предельный размер этого вычета.
Для правильного заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ в вашей ситуации :
При заполнении раздела о доходах в декларации необходимо указать реальную кадастровую стоимость земельного участка (1 037 000 руб.), так как согласно пункту 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, если доходы от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года продажи, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в качестве дохода для целей налогообложения принимается сумма, равная 70% этой кадастровой стоимости. В вашем случае расчетный доход составит 725 900 рублей (1 037 000 ), и именно эта сумма должна быть отражена как облагаемый доход, несмотря на то что в договоре указано 400 000 рублей.
Далее в декларации следует выбрать вид налогового вычета для уменьшения полученного дохода. В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, при продаже жилых домов, квартир, садовых домов или земельных участков налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Поскольку ваш расчетный доход (725 900 руб.) полностью укладывается в рамки этого вычета, налоговая база после применения льготы будет признана равной нулю.
Итоговый расчет суммы налога к уплате производится в соответствующем разделе декларации на основании статьи 225 Налогового кодекса РФ, где сумма налога определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Так как ваша налоговая база после применения вычета составляет 0 рублей, итоговая сумма налога к уплате в бюджет также составит 0 рублей.
Декларацию 3-НДФЛ необходимо представить в налоговый орган по месту учета в сроки, установленные статьей 229 Налогового кодекса РФ (обычно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи), чтобы официально зафиксировать использование вашего права на имущественный вычет и отсутствие задолженности. При заполнении через Личный кабинет налогоплательщика система сама предложит применить коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости, если цена сделки по договору окажется ниже этого порога.
С уважением, Антонина Сергеевна.
Александра, да, вы можете использовать остаток этого вычета для уменьшения дохода от продажи другого объекта недвижимости, проданного в том же календарном году.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков (или долей в них), не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Формулировка «в целом» означает, что указанный лимит является суммарным для всех объектов жилой недвижимости и земли, проданных вами в течение одного календарного года, а не для каждого объекта по отдельности.
Так как продаже первого участка ваш налогооблагаемый доход, рассчитанный как 70% от кадастровой стоимости на основании пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ, составил 725 900 рублей, вы использовали только часть доступного годового лимита.
Согласно пункту 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218–221 Кодекса, поэтому вы вправе применить оставшуюся часть вычета в размере 274 100 рублей к доходу от продажи другого объекта недвижимости того же типа (жилье или земля), если сделка совершена в том же налоговом периоде.
С уважением, Антонина Сергеевна.