Здравствуйте!
Подскажите, как правильно будет считаться налог с продажи участка(-ов).
В 2024 году по ДКП приобретен старый дом и земельный участок (в договоре стоимости не выделены отдельно). Далее дом снесен и снят с учета, участок разделен на два отдельных. Сейчас планируется продажа участков, можно ли снизить налогооблагаемую базу, зачесть расходы на приобретение участка с домом?
Добрый день! В каком году разделили участок?
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (ст 217.1 НК РФ).
Здравствуйте!
участок разделен на два отдельных
Срок владения новыми участками идет со дня регистрации права на исходный участок (п.2 ст.217.1 НК РФ). Так как прошло менее 5 лет, возникает налог (п.17.1 ст.217 НК РФ).
в договоре стоимости не выделены отдельно
В этом случае нужно ориентироваться на кадастровую стоимость исходного участка (Письмо ФНС России от 17.01.2023 N БС-4-11/385@)
если в едином договоре купли-продажи нескольких объектов недвижимости не выделена стоимость каждого проданного объекта,… стоимость конкретного объекта недвижимости определяется в порядке, установленном положениями пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации (т.е. исходя из кадастровой стоимости такого объекта)
Важное уточнение, исходный дом и участок приобретены ниже кадастровой стоимости примерно в 2 раза. Как быть в данном случае?
У вас нестандартная ситуация, и я бы рекомендовала предварительно запросить мнение ФНС России по данному вопросу. Так по крайней мере вы будете понимать возможную реакцию налоговиков.
участок разделен на два отдельных. Сейчас планируется продажа участков, можно ли снизить налогооблагаемую базу, зачесть расходы на приобретение участка с домом?
Здравствуйте.
При разделе земельного участка образуются два новых участка, поэтому срок владения начинается заново.
В Письме Минфина РФ № 03-04-05/32047 от 01.04.2025 указано:
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В этой связи, поскольку при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков возникают новые объекты права собственности, а исходные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при вышеуказанных действиях земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
земельного участка образуются два новых участка, поэтому сро
Юрий, дочитайте до конца письмо, которое Вы приводите
По общему правилу налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, при расчете НДФЛ определяется исходя из кадастровой стоимости такого объекта (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Если кадастровая стоимость отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на этот объект или на дату его постановки на государственный кадастровый учет, то такой порядок не применяется. То есть доход определяется по цене реализации без понижающего коэффициента.
При этом если в договоре купли-продажи указано несколько объектов недвижимости, а стоимость каждого проданного объекта отдельно не выделена, то налоговые органы не могут самостоятельно определять цену отдельного объекта недвижимого имущества (в частности, пропорциональным либо расчетным методом) (письмо ФНС России от 17 января 2023 г. № БС-4-11/385@).
Далее дом снесен и снят с учета, участок разделен на два отдельных. Сейчас планируется продажа участков, можно ли снизить налогооблагаемую базу, зачесть расходы на приобретение участка с домом?
Добрый день! Да, при расчете налоговой базы Вы вправе учесть расходы на приобретение первоначального участка ( п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Для этого по окончании года необходимо подать налоговую декларацию указав на вычет в виде расходов и приложив подтверждающие расходы документы.
по возможности учета расходов на первоначальный участок см. напр.
Письмо Минфина России от 03.02.2025 N 03-04-05/9326
Особого порядка признания расходов в целях налогообложения, связанных с приобретением образованных в результате раздела земельных участков, Кодексом не предусмотрено.
Учитывая, что в рассматриваемом случае прекращение права собственности на первоначальный объект недвижимого имущества не связано с приобретением права собственности на указанный объект другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, для определения суммы расходов на приобретение каждого из таких участков, по мнению Департамента, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате раздела первоначального земельного участка.
расходы на покупку дома естественно учесть нельзя т.к. Вы не продаете дом. Проблема скорее всего будет т.к. расходы на землю и дом не были разделены в первоначальном договоре и вопрос придется решать в судебном порядке с большой вероятностью
Здравствуйте, Дмитрий.
Пункт 2 ст.220 НК РФ допускает вычет в размере документально подтвержденных расходов при продаже имущества, но нельзя уменьшить налоговую базу при продаже участков на расходы, произведенные на приобретение дома.
Вероятнее всего, налоговый орган сочтет допустимым определение расходов на приобретение земельного участка расчетным путем, исходя из пропорции, исчисляемой как отношение кадастровой на момент приобретения стоимости з/у к кадастровой стоимости двух объектов. Но это только предположения. Имеет смысл обратиться с соответствующим запросом в Минфин РФ.
В личной практике имелся пример, когда налогоплательщик продал дом и з/у, при этом при приобретении их стоимость разделена не была. Определяли именно так, как указано выше.
Либо, если допустимо, исходя из оперируемых сумм, то воспользоваться вычетом не в размере документально подтвержденных расходов, а в размере до 1 млн.рублей, предусмотренным пп.1 п.2 ст.220 НК РФ. Он говорит о его предоставлении в целом.
Консультация в расширенном формате возможна в чате.
Платить налог не надо, если объект недвижимости продан по той же цене, что и был приобретен, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости; если земельные участки стоят меньше 1 миллиона.
С 1 января 2025 года срок владения земельными участками при объединении, выделении доли или разделе считается с даты, когда зарегистрирован исходный участок. Раньше в таких случаях срок владения исчислялся с даты возникновения права собственности на новые участки.