Сейчас ждет разрешение от органов опеки ( насколько я понимаю, опека должна наделить детей долями в новой квартире, убедиться в условиях проживания в новой квартире, которые соответствуют их дому)

Ваша сделка напрямую не связана с проблемами покупателя, иное дело, как он купит у Вас, не имея денег.

Если опека даст согласие — ст. 37 ГК РФ, то покупатель продаст свой дом, купит Вашу квартиру, после выделит доли детям. 

Дарья день добрый.

Подскажите, могу ли я выйти с ней на сделку по продаже своей квартиры, если у нее еще не будет на руках этого соглашения от органов опеки?

 Можете, но рискуете. 
Без согласия органов опеки ваша сделка может быть признана недействительной, либо регистратор (Росреестр) просто приостановит регистрацию перехода права собственности.
Согласно ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», любое отчуждение имущества, в котором есть доли несовершеннолетних (или если они должны там появиться в силу закона о маткапитале), требует предварительного письменного разрешения органов опеки.

Поскольку ваша покупательница обязана наделить детей долями именно в вашей квартире (взамен продаваемого дома), опека должна одобрить конкретный объект (вашу квартиру).

Если в договоре купли-продажи  не будет ссылки на разрешение опеки или оно не будет приложено, Росреестр приостановит сделку на основании ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Обычно такие сделки проходят «альтернативой» (одновременная продажа её дома и покупка вашей квартиры). Если она еще не получила разрешение на продажу своего дома, она не может его продать, а значит, у неё может не быть денег на покупку вашей квартиры.

Здравствуйте, Дарья.

Существуют риски для вас как продавца.

Так как Покупатель продает свою недвижимость, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»,

жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, подлежит оформлению в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей.

Продажа недвижимости, в которой есть доли несовершеннолетних, требует получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего, могут быть оспорены, если не будет доказано, что они совершены в интересах ребенка.

Если сделка по продаже вашей квартиры будет заключена до получения покупателем разрешения органов опеки на продажу ее дома, существует риск, что сделка может быть оспорена.

В частности, если покупатель не сможет получить необходимое согласие опеки на продажу своей недвижимости, она может отказаться от сделки с вами, что приведет к нарушению ваших договоренностей и возможным убыткам.

Уважаемая Дарья, здравствуйте!

По сути, выходить на сделку с Вашей квартирой до получения покупателем разрешения органа опеки — рискованно.

В такой ситуации есть два основных риска: во‑первых, Росреестр может приостановить регистрацию перехода права собственности, во‑вторых, уже совершенная сделка в дальнейшем может быть оспорена и признана недействительной.

Основная норма здесь — п. 4 ст. 292 ГК РФ, по которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4f200cb2d6dcf67db5c16ee449049d46714207cb/

Дополнительно применяется ст. 173.1 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная без необходимого по закону согласия государственного органа, является оспоримой.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/943203cde56d0ccbe8709e3166c45664f741996c/

Именно такой подход прямо подтвержден в Письме Минюста России от 01.11.2023 № 09/128988-ЕА — отсутствие согласия опеки не делает сделку автоматически ничтожной, но создает основание для ее оспаривания.

С точки зрения регистрации нужно учитывать ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» -  при непредставлении документов, необходимых для регистрации, Росреестр вправе приостановить регистрационные действия. На практике это означает, что даже при подписанном договоре Вы можете не получить своевременный переход права, а деньги и расчеты окажутся «подвешены».

Важно понимать и другое: то, что дети не указаны в Вашем договоре задатка, само по себе проблему не снимает.

Значение имеет не текст предварительных договоренностей между Вами и покупателем, а фактические обстоятельства по объекту, который она продает, и наличие у нее законной возможности завершить свою встречную сделку без нарушения прав детей.

Когда ее расчеты с Вами напрямую завязаны на продаже дома, купленного с использованием материнского капитала, отсутствие разрешения опеки означает, что источник денег на покупку Вашей квартиры юридически еще не «очищен» от риска.

Практически правильный вариант — переносить основную сделку до момента, когда у покупателя на руках будет разрешение органа опеки и будут понятны все его условия.

Т.е., без согласия органов опеки выходить на сделку не рекомендую.

Риск состоит не только в приостановке регистрации Росреестром, но и в том, что сделка позже может быть признана недействительной. С правовой точки зрения безопаснее подписывать основной договор только после получения покупателем разрешения опеки и проверки его содержания.

Источник 

sudact.ru/law/pismo-rosreestra-ot-10062024-n-14-5286-tg24-po/

С уважением, Дарья!