Вопрос в ПРОДАВЦЕ1 - 20.12.2025 (т.е. Через 10 после сделки), в отношении него открыто ИП по задолженности по кредиту в
Здравствуйте!
Планируем приобрести квартиру в г. Санкт-Петербург. Смущает один момент из истории сделок с ней. Текущий собственник- ПРОДАВЕЦ2 10.12.2025 г. приобрел у ПРОДАВЦА1 право требования по ДДУ за 7,35 млн руб. Сделка была с частичным использованием заемных средств (ипотека Альфа Банка 1,5 млн руб), расчеты с продавцом через аккредитив. В январе 2026 года дом был введен в эксплуатацию и ПРОДАВЕЦ2 оформил право собственности на квартиру, немного улучшил готовый ремонт от застройщика (заменил сантехнику) и обставил квартиру мебелью и техникой (с его слов вложения составили ~500 тыс.руб). В апреле 2026 года выставил на продажу за 9,4 млн. руб, что на сегодняшний день является рыночной ценой (с его слов изначально и был такой план, тк это его стратегия заработка). Мы началали проверку, текущий собственник-ПРОДАВЕЦ2 вопросов не вызывает, справки все получены, БКИ, выписки и тд. Вопрос в ПРОДАВЦЕ1 - 20.12.2025 (т.е. через 10 после сделки), в отношении него открыто ИП по задолженности по кредиту в размере 4,1 млн руб, на сегодняшний день остаток долга 3,75 млн руб и 450 тыс исполнительский сбор). ПРОДАВЕЦ2 утверждает, что не знал о существовании задолженности у ПРОДАВЦА1 на момент покупки, тк проверял его только по базе данных судебных приставов и не запрашивал БКИ, также ссылается на проверку банка и одобрение ипотеки, но на тот момент информации у приставов не было, тк ИП было открыто позже, но очевидно неоплаченная задолженность уже была на тот момент.
Мы хотели купить эту квартиру, но узнав в долгах предыдущего продавца задумались насколько это опасно в случае его возможного банкротства? Со слов ПРОДАВЦА2 на момент покупки квартира стоила примерно на 10% ниже рынка, продавец это объяснил тем, что разводится и побыстрее хотят разделить деньги, согласие от супруги было, я знаю, что подозрительным считается занижение цены более 20%
Стоит ли покупать такой объект? Какие риски мы получим?
Буду благодарна за ответы с ссылками на судебную практику и ссылки на статьи ГК.
Кредитор может оспорить такую сделку по ст. 19, 168 ГК РФ
Оспорить сделку можно по ст. 10 ГК РФ, т.е. недобросовестность Продавца 1. У него на момент продажи уже был долг и он об этом умолчал. Все его действия направлены на причинение вреда кредиторам.
Но с другой стороны, если он в банкротстве докажет так же что, полученные средства были потрачены на закрытие кредитов у кредиторов, то это будет основание для отказа в оспаривании сделки управляющему.
но все это действенно в Арбитражном суде в процедуре банкротства. Хотя у нас судебная практика имеет свойство меняться и не известно, может быть в ближайшее время и городские суды начнут признавать такие сделки недействительными и возвращать имущество.
В вашей ситуации настораживает, что Продавец 2 купил право требования и не прошло и года, как он продает это имущество. Такой момент тоже может быть рассмотрен в суде как негативный. То, что Продавец 2 зарабатывает таким образом, это не положительный момент в данной ситуации.
Полагаю, что вам при покупке можно воспользоваться титульным страхованием — страхованием на случай потери недвижимости из-за признания сделок недействительными.