Что можно сделать в данном случае?

Уважаемый Сергей,

Использовать ваше нежилое помещение как апартаменты (т.е. для постоянного или временного проживания людей) крайне рискованно и с высокой вероятностью незаконно. Российское законодательство прямо запрещает размещение гостиниц в жилых домах без отдельного входа, а проживание в нежилых помещениях не допускается санитарными нормами. Хотя прямого наказания для жильцов нет, вы как собственник можете быть привлечены к административной ответственности, а сама деятельность — заблокирована.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса (ЖК РФ), не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц, а также промышленных производств. Поскольку апартаменты подразумевают временное проживание, они приравниваются к гостиничным услугам. И хотя ваше помещение является нежилым, судебная практика распространяет этот запрет в многоквартирных домах (МКД) шире: использовать любое помещение, доступное через общий подъезд, для оказания гостиничных услуг неправомерно.

Более того, ст. 22 ЖК РФ устанавливает, что перевод нежилого помещения в жилое невозможен, если такое помещение не отвечает установленным требованиям.

В соответствии со ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ, здания должны эксплуатироваться строго по целевому назначению. Санитарные правила (СанПиН 2.1.2.2645-10) прямо запрещают предоставлять гражданам для проживания (даже временного) нежилые помещения. За нарушение санитарных требований к эксплуатации помещений предусмотрена административная ответственность по статье 6.4 КоАП РФ в виде штрафа.

Судебная практика Верховного Суда РФ однозначна: «апартаменты» — это нежилые помещения по своей природе.

В Кассационном определении СКАД Верховного Суда РФ от 6 августа 2025 г. № 18-КАД25-32-К4 суд указал, что жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, и не относит их к жилым помещениям (ст. 15, 16 ЖК РФ). Суд отказал в переводе апартаментов в жилое помещение, так как при строительстве дома для нежилых помещений не учитывались нормативы для жилья (площадь придомовых территорий, парковочные места и пр.).

В Решении Анапского городского суда от 17.10.2023 по делу № 2А-3200/2023 суд подтвердил, что апартаменты, являющиеся частью гостиницы, не могут быть переведены в жилые, даже если владелец предоставил необходимые документы, поскольку не было получено согласие общего собрания собственников МКД.

Единственное исключение, сформированное судами (например, дело № 33-12389/2022), допускает, что апартаменты de facto могут использоваться для постоянного проживания, если помещение соответствует всем признакам жилого и находится в зоне жилой застройки.

Ваш объект недвижимости не удовлетворяет важнейшему требованию к гостиницам, расположенным в МКД — наличию изолированного от жилой части здания входа. 

Хотя для самих проживающих в апартаментах граждан прямой ответственности не установлено, для собственника, предоставляющего помещение для проживания, наступают серьёзные риски:

—          Административная ответственность: по ст. 6.4 КоАП РФ (нарушение санитарно-эпидемиологических требований).

—          Судебный запрет: по иску жильцов дома, Жилищной инспекции или Прокуратуры (как показывает судебная практика, такой запрет реален).

—          Предписание об устранении нарушений: от органов жилищного надзора с требованием прекратить незаконную эксплуатацию.

Учитывая позицию судов и прямые нормы закона, использование помещения как жилых апартаментов напрямую является незаконным. Вам можно рассмотреть один из двух законных путей:

Используйте помещение в строгом соответствии с его нежилым статусом. Например, сдавайте его в аренду не для проживания, а под:

—          Офис (любой, не связанный с массовым приёмом посетителей).

—          Мастерскую (при соблюдении тишины и норм производства).

—          Кладовую / склад (если это позволяют перекрытия и пожарные нормы).

Любая деятельность по временному размещению (хостел, апарт-отель, посуточная аренда, коливинг) здесь будет незаконна.

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.