При выдаче очеиедной, уже третьей, выписки из ЕГРН вдруг обнаружила, что участок вдруг стал для ЛПХ

Уважаемая Наталия,

Внесение в ЕГРН вида разрешенного использования (ВРИ) «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) вместо «индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) могло произойти как в результате ошибки, так и вследствие действий органа местного самоуправления. Для возврата ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» необходимо пройти процедуру, которая будет зависеть от причины этих изменений.

Для начала установите причину изменений

Изучите актуальную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будут указаны текущий ВРИ и дата его внесения в реестр. Затем получите в местной администрации выписку из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительного регламента для территориальной зоны, где расположен ваш участок. В этих документах содержится перечень видов разрешенного использования, допустимых для данной территории.

Ваши дальнейшие действия зависят от того, указан ли ИЖС в градостроительном регламенте в качестве основного вида разрешенного использования.

—          ИЖС указан в регламенте. Скорее всего, была допущена техническая ошибка в ЕГРН. В этом случае нужно подать заявление об исправлении реестровой ошибки в Росреестр через МФЦ.

—          ИЖС не указан в регламенте. Вероятно, ВРИ был изменен органом власти. В этом случае потребуется выбрать доступный ВРИ и подать заявление о государственном кадастровом учете изменений. Если же градостроительный регламент был изменен незаконно, его придется оспаривать в судебном порядке.

Административный порядок — основной способ решения вопроса, если ваши права не были нарушены умышленно. При выборе этого пути вы можете столкнуться с двумя сценариями:
Если была допущена реестровая ошибка, что является наиболее вероятным, если в ваших правоустанавливающих документах (свидетельство о наследстве, старые справки) участок значится как ИЖС, а в ЕГРН из-за ошибки оператора или сбоя программы указано ЛПХ, то необходимо подать заявление об исправлении реестровой ошибки. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие правильный ВРИ (свидетельство о праве на наследство, старые справки, технический паспорт на дом и т.д.).

Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что исправление реестровой ошибки осуществляется, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права на объект недвижимости. Орган регистрации прав (Росреестр) исправляет такую ошибку в течение пяти рабочих дней.

Если ИЖС — основной или условно-разрешенный вид использования, то в этом случае нужно подать заявление о государственном кадастровом учете изменений в связи с выбором вида разрешенного использования. Сделать это можно через МФЦ, портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. Заявление подается лично правообладателем, при этом уплачивается госпошлина (для физических лиц — 1000 рублей). Часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ устанавливает, что изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Правообладатель вправе выбрать любой основной вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий, без дополнительных разрешений и согласований. Если желаемый вид использования (ИЖС) отнесен к условно разрешенным, потребуется получить разрешение от органа местного самоуправления.

Бывает, что местные власти вносят массовые изменения в базу данных, и ваш ВРИ меняется. Если вы выяснили в ПЗЗ, что ИЖС является основным или условно разрешенным видом использования для вашей территориальной зоны, вы можете самостоятельно изменить его в уведомительном порядке.

Если Росреестр отказал в исправлении ошибки или изменении ВРИ, либо если орган местного самоуправления незаконно изменил градостроительный регламент, исключив из него ИЖС, необходимо обращаться в суд.

—          В случае отказа Росреестра. Если ошибка была в ваших правоустанавливающих документах изначально, Росреестр может отказать в ее исправлении. В этом случае необходимо обратиться в суд с иском об установлении юридического факта принадлежности участка к виду разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство».

—          В случае незаконного изменения градостроительного регламента. Если выяснится, что ИЖС был исключен из ПЗЗ незаконно, без проведения публичных слушаний или с нарушением процедуры, Вы вправе оспорить нормативный правовой акт (ПЗЗ) в части, касающейся вашего участка. Такие дела рассматриваются в порядке административного судопроизводства. Потребуется доказать, что регламент в оспариваемой части противоречит закону и нарушает ваши права.

—  Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 обобщил практику по делам об изменении ВРИ и указал, что вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен произвольно, он должен соответствовать градостроительному регламенту.

—  В Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 22 декабря 2021 г. № 48-КАД21-18-К7 суд указал, что вспомогательный вид разрешенного использования не может быть выбран вместо основного, что подтверждает необходимость строгого соответствия ВРИ градостроительному регламенту.

—  В Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025 рассматриваются вопросы, связанные с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, и подчеркивается, что вид разрешенного использования участка, предоставленного для конкретного объекта, не подлежит изменению в обход установленных процедур.

Если в ходе проверки выяснится, что ВРИ был изменен умышленно, например, по инициативе администрации для последующего изъятия участка, это является прямым нарушением закона. В такой ситуации необходимо немедленно обратиться в суд с административным иском о признании незаконными действий (решений) органа местного самоуправления и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. В качестве обеспечительной меры можно ходатайствовать перед судом о запрете Росреестру совершать регистрационные действия с вашим участком.

Помните, что ЛПХ (Личное подсобное хозяйство) — это вид разрешенного использования, который допускает строительство жилого дома, но в первую очередь предназначен для ведения сельского хозяйства. ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешенного использования, который прямо предназначен для строительства жилого дома. Эта разница влияет на налогообложение, возможность прописки и т.д. Ваша цель — восстановить именно то, что было изначально, то есть ИЖС.

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.