У меня есть участок я собственник 1/2 доли?

Question

Добрый день. Нужна консультация по сложному и интересному вопросу. У меня есть участок я собственник 1/2 доли? земли сельхоз назначения для ведения дачного хозяйства. На участке "жилой дом" дом зарегистрирован . Несколько месяцев назад суд удовлетворил мой иск об установлении сервитута ( к собственнику участков(физлицу) на которых расположены проезды на территории. В окончательной форме решение вероятно будет изготовлено в мае. В законную силу ещё не вступило. Суд определил координаты сервитута и оплату за сервитут, обязал передать ключи от калитки в случае изменения кода брелока предоставлять возможность перепрограммирования моего брелока , это по тексту оглашенного решения и требований. Собственник проездов ещё при рассмотрении дела зарегистрировал в 2024 году "свое" ТСН и как он говорил в суде хотел передать участки с проездами в свое ТСН. Я ходатайствовал об обеспечительных мерах -суд удовлетворил и запретил внесение изменений в ЕГРН в Росреестре стоит ограничение запрет регистрационных действий на 2участка. собственник участков на которых расположены проезды сдал в аренду эти участки своему ТСН в котором имеем 25 голосов по своему уставу из 46. договор на 12 месяцев , в росреестре не зарегистрирован. сейчас этот договор продляется еще на 12 месяцев. Не членов тсн к голосованию не допускает (указано в уставе и в уведомлении о собрании) то что нарушение да я в курсе. решения и сам устав сейчас оспариваются в суде. Сам вопрос имеет ли действие на меня не члена тсн незарегистрированный в росреестре договор аренды земельных участков на 12 месяцев, между физлицом и ТСН ? Имеет ли право это ТСН не имея в собственности ничего , но имея договор аренды между собой и физлицом на земельные участки (не зарегистрированный в росреестре) но продляемый каждые 12 месяцев. выставлять жителям счета за обслуживание, счета за приобретение систем доступа на территорию и т.д. пhочие услуги?

Анна Баимова · Answer

Здравствуйте Алекс! Договор аренды земельного участка сроком на 1 год и более подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН ч. 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключённые на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами https://base.garant.ru/12124624/3ac805f6d87af32d44de92b042d51285/ + ч. 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет, что государственной регистрации подлежат: https://base.garant.ru/71129192/1cafb24d049dcd1e7707a22d98e9858f/ он не влечёт правовых последствий для третьих лиц для вас как не члена ТСН и третьего лица этот договор юридически ничтожен. Вы не обязаны учитывать его условия или исполнять какие‑либо обязательства, вытекающие из него. ТСН не вправе в одностороннем порядке обязать вас оплачивать, обслуживание территории, системы доступа, иные услуги вы не являетесь членом ТСН решения общего собрания и устав ТСН не создают для вас обязательств Пункт 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определяет понятие товарищества собственников недвижимости (ТСН) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/06abfdb19d8c1412a8e9c11c1087a04f30a8bd53/ Незарегистрированный договор аренды между собственником участков и ТСН сроком на 12 месяцев и с продлением не имеет юридической силы для вас как третьего лица поскольку он не прошёл госрегистрацию в ЕГРН, он не порождает никаких обязательств для лиц, не являющихся сторонами договора п. 3 ст. 433 ГК РФ Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом https://base.garant.ru/10164072/78cfe5fad21c6b1e3eb060fd38bf7ec4/ между вами и ТСН отсутствует отдельный договор на оказание услуг услуги навязываются без вашего добровольного согласия Ваше право пользования проездами определяется исключительно решением суда об установлении сервитута Алекс Вам надо, направить письменное возражение с указанием на отсутствие правовых оснований для требований, если возражение не привело к устранению нарушений, то следует подать иск о признании действий ТСН незаконными

Ольга Чистякова · Answer

Приветствую Вас Александр. собственник участков на которых расположены проезды сдал в аренду эти участки своему ТСН в котором имеем 25 голосов по своему уставу из 46. договор на 12 месяцев, в росреестре не зарегистрирован. сейчас этот договор продляется еще на 12 месяцев Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ и разъяснениям в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, договор аренды, не прошедший регистрацию (даже если он заключен на срок менее года или продлевается), создает обязательства только для его сторон. Для третьих лиц, т.е. для вас такой договор не создает никаких прав и обязанностей. Поскольку сведения об аренде отсутствуют в ЕГРН, вы юридически не обязаны признавать ТСН законным владельцем участка. Ваш сервитут установлен к собственнику (физлицу), и именно он несет ответственность за исполнение решения суда. Имеет ли право это ТСН не имея в собственности ничего, но имея договор аренды между собой и физлицом на земельные участки (не зарегистрированный в росреестре) но продляемый каждые 12 месяцев. выставлять жителям счета за обслуживание, счета за приобретение систем доступа на территорию Ситуация, когда собственник сдает «дороги» в аренду своему же ТСН для сбора денег, квалифицируется судами как злоупотребление правом в силу ст. 10 ГК РФ. Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества несет его собственник. Перекладывание этих расходов на лиц, не являющихся членами ТСН, возможно только через заключение прямого договора между вами и ТСН или в рамках компенсации фактически понесенных затрат (неосновательное обогащение). Поскольку суд уже обязал собственника предоставить вам доступ (ключи/брелоки), любые попытки ТСН требовать «плату за приобретение систем доступа» являются незаконными. Это фактически препятствование реализации вашего права на сервитут. ТСН не имеет права требовать с «нечленов» взносы на приобретение имущества общего пользования (систем доступа), если вы не принимали в этом участия. Счета за обслуживание могут выставляться, только если ТСН докажет реальность и соразмерность расходов именно на ту часть дороги, по которой установлен сервитут. Сервитут сохраняется при любом переходе прав на участок. Если ТСН заявляет, что оно «арендатор» и не обязано исполнять решение суда, вынесенное против собственника Вы можете требовать в суде замены должника в исполнительном производстве (если аренда будет признана законной). Арендатор (ТСН) обязан соблюдать права лица, в пользу которого установлен сервитут. Любые действия ТСН по блокировке проезда будут считаться незаконными. Дождитесь вступления решения в силу, получите исполнительный лист и направьте его судебным приставам. Приставу будет безразлично на «внутреннюю аренду» между физлицом и ТСН — он будет требовать исполнения от собственника под угрозой штрафов.

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Сервитут установили на земли общего пользования, которые сданы в аренду СНТ?