Можно ли эту постройку оформить как отдельное жилье

Уважаемая Анастасия,

К сожалению, ответ на ваш вопрос — нет, оформить эту постройку как отдельное жилье простым способом не получится, даже при согласии соседей. Дело в том, что, исходя из описанной вами ситуации, постройка имеет признаки самовольной, а ее узаконивание в виде самостоятельного объекта недвижимости (отдельного дома) юридически невозможно.

Даже если соседи не против, ваше новое строение подпадает под определение самовольной постройки по трем причинам:

1.      Земля не предоставлялась под строительство. Участок находится в общей долевой собственности всех четырех хозяев для обслуживания одного многоквартирного дома (или дома прежнего ЖАКТ). Никто не выделял вам отдельный участок под строительство второго дома.

2.      Строительство не согласовано. Вы не получали разрешение на строительство (или не подавали уведомление о планируемом строительстве, если это было применимо), а значит, строили без обязательных согласований с администрацией.

3.      Возможно, нарушены нормы. Подключение коммуникаций от вашей квартиры к новому дому может нарушать строительные и градостроительные нормы.

Из-за этого вы не являетесь собственником постройки и не можете ею распоряжаться — продать, подарить или сдать в аренду.

В теории, ст. 222 Гражданского Кодекса РФ допускает признание права собственности на самовольную постройку, но при одновременном соблюдении строгих условий:

—         У вас должны быть права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта.

—         Постройка должна соответствовать всем градостроительным нормам и правилам.

—         Ее сохранение не должно нарушать права других лиц или создавать угрозу жизни и здоровью.

И вот здесь возникает главное препятствие. У вас есть только доля в праве общей собственности на землю, но этот участок имеет строго определенное назначение. Его правовой статус не позволяет размещать на нем сразу два отдельных жилых дома. Участок либо сформирован «под многоквартирный дом», либо как один участок «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)». Строительство второго полноценного жилого дома на таком участке его разрешенным использованием, скорее всего, не предусмотрено (вид разрешенного использования можно уточнить в выписке из ЕГРН).

Согласие других собственников на строительство — важный, но далеко не единственный и не главный документ. Их письменное согласие устраняет лишь одно из потенциальных препятствий — споры между сособственниками. Однако оно не может «отменить» требования Земельного и Градостроительного кодексов. Более того, правильное согласие должно содержать пункт о том, что соседи не будут претендовать на увеличение своей доли за счет вашей постройки. Но даже такое согласие не решит проблему с разрешенным использованием земли.

Поскольку оформить строение как полностью отдельный дом на этом участке нельзя, есть два основных пути:

Путь 1: Признание пристройкой или реконструкцией (наиболее безопасный)
Если постройка находится во дворе и фактически примыкает к вашему основному дому, ее можно попытаться узаконить не как новый дом, а как пристройку к вашей квартире.

Площадь пристройки будет включена в общую площадь вашего жилого помещения (квартиры). Ваша доля в праве общей собственности на землю будет пересчитана пропорционально увеличившейся площади (ст. 245 ГК РФ).

Для начала вам потребуется получить технический паспорт на постройку в БТИ, а также заключение от специализированной организации о том, что строение соответствует строительным нормам и не угрожает безопасности. Затем нужно будет подать иск в суд о сохранении помещения в реконструированном состоянии на основании ст. 222 ГК РФ. Ответчиком по такому иску обычно выступает местная администрация, а согласие ваших соседей будет служить важным доказательством отсутствия спора с ними. Это более простой и вероятный путь, чем признание постройки отдельным домом.

Путь 2: Выдел доли и оформление дома блокированной застройки
1.      Выдел доли земельного участка: Вам необходимо в судебном порядке потребовать выдела вашей доли в праве общей собственности на земельный участок в натуре. То есть, чтобы под вашей частью дома и под новой постройкой был образован самостоятельный земельный участок, который перейдет в вашу единоличную собственность. Этот этап обязателен, так как только на своем участке вы сможете что-либо узаконить.

2.      Изменение статуса недвижимости: После выдела земли вам нужно будет совместно с соседями обратиться в МФЦ, чтобы изменить статус основного дома. Вместо «многоквартирный дом» он будет считаться «домом блокированной застройки», где каждая квартира станет отдельным «блоком» (по сути, отдельным домом). Критерии такого дома: отдельные входы, нет общих помещений, а самое главное — каждый блок должен располагаться на своем, отдельном земельном участке. Именно для этого и нужен был выдел земли.

Только после того как земля станет вашей и изменится статус основного дома, можно будет ставить вопрос об узаконивании вашей новой постройки либо как части вашего «блока», либо (если позволят нормы) как отдельного строения на вашем участке. Путь этот очень сложный, долгий и требует абсолютного единодушия и участия всех соседей в оформлении документов.

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.