Здравствуйте Марина
Понимаю ваши переживания — ситуация действительно щекотливая. Я бы сказала так: частично вы правы в опасениях, но и продавец не совсем неправ. Давайте разложим по полочкам, чтобы стало спокойнее и понятнее, как действовать дальше.
Что с домом?
Тот факт, что у продавца нет документов на дом, — не приговор. Это значит, что дом просто не ставили на кадастровый учёт. Но сам по себе факт отсутствия регистрации не делает постройку автоматически самовольной. Самовольной (самостроем) её признают, только если есть грубые нарушения: дом построили на чужой земле, с серьёзными нарушениями градостроительных норм (например, вплотную к забору соседа, с нарушением отступов, этажности), или земля вообще не предназначена для строительства.
Что с землёй?
Вы посмотрели выписку: земли сельхозназначения с ВРИ «для коллективного садоводства». Это нормально. С 2019 года на таких участках разрешено строить капитальные жилые дома Так что сама по себе категория земли не блокирует оформление дома.
Вот где реальный риск. Если в договоре купли-продажи вы напишете, что покупаете только земельный участок (и не упомянете дом), а потом попытаетесь оформить дом отдельно — Росреестр может увидеть несоответствие: по договору земли нет объекта, а вы просите зарегистрировать постройку на ней. Это вызовет вопросы, приостановку регистрации или даже отказ. в договоре нужно чётко прописать, что продаётся земельный участок вместе с расположенным на нём жилым (или садовым) домом. Даже если у продавца нет отдельного документа на дом, в договоре фиксируется факт передачи объекта. Дальше вы как новый собственник участка сможете сами оформить дом — сейчас для этого действует «дачная амнистия» (до 1 марта 2031 года), которая сильно упрощает процедуру: не нужно получать отдельные уведомления о строительстве, достаточно технического плана от кадастрового инженера и документов на землю.
Попросите честно оценить: есть ли какие-то скрытые проблемы (например, дом стоит с нарушением отступов от границ участка, есть споры с соседями по границам, участок частично попадает в охранную зону).
Закажите выписку из ЕГРН на дом. Иногда объект стоит на кадастровом учёте, но право собственности не зарегистрировано — тогда в выписке будет отметка об этом.
Пригласите кадастрового инженера. Он приедет, сделает обмеры, подготовит технический план и сразу скажет, есть ли явные нарушения, которые помешают регистрации.
Пересмотрите договор. Убедитесь, что в нём чётко зафиксирован факт передачи и земли, и дома.
Для более подробной высокопрофессиональной персональной консультации по данному необходимому Вам вопросу в области права, а так же с правовыми анализом необходимых документов, Вы можете обратиться в личный чат.
Ссылка на мой личный чат указана ниже :
pravoved.ru/lawyer/2714073/
Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации.
За уже данный ответ можете отблагодарить по ссылке ниже любой суммой
pravoved.ru/lawyer/2714073/
С уважением, Юрист Калюжная Екатерина Викторовна.
