Добрый день!
В описанной ситуации принципиально важно, как в документах БТИ, Росреестра и реестре собственников дом учитывается: как один многоквартирный дом либо как два разных объекта с отдельными кадастровыми номерами и лицевыми счетами, а не то, стоит ли в почтовом адресе дробь.
Если это один многоквартирный дом, то общее собрание собственников проводится по всему дому, кворум считается исходя из общего числа голосов всех собственников, а решение о капитальном ремонте общего имущества (котельной) и расходах по нему при соблюдении требований к кворуму и числу голосов «за» является обязательным для всех собственников, независимо от того, участвовали они в собрании или нет и как сформирован их почтовый адрес.
Порядок проведения общего собрания собственников, вопросы его компетенции, требования к кворуму и обязательности решений установлены в частности статьями 44, 46, 158 ЖК РФ.
Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и уполномочено решать вопросы проведения капитального ремонта общего имущества, а в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем половиной (либо 2/3 — в зависимости от вопроса) голосов от общего числа голосов в данном доме, а решения, принятые с соблюдением требований закона, обязательны для всех собственников помещений.
Статья 158 ЖК РФ прямо обязывает каждого собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества соразмерно своей доле, а обязанность по оплате капитального ремонта распространяется на всех собственников с момента возникновения права собственности, и не ставится в зависимость от участия в голосовании или почтового адреса части дома.
Если управляющая организация в нарушение порядка, установленного Жилищным кодексом РФ, фактически «делит» дом на две части и считает кворум отдельно по подъездам (адресам), либо если дом в действительности состоит из двух разных многоквартирных домов с отдельными кадастровыми номерами, но ремонтируемое имущество (котельная) обслуживает оба дома, и при этом решения по второй части не принято, вы вправе оспорить решение общего собрания, а также действия управляющей организации.
В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ собственник, не согласный с решением общего собрания или считающий его принятым с нарушением закона, вправе обратиться в суд с иском о признании такого решения недействительным, а также подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию и орган местного самоуправления, приложив протокол собрания и документы по дому.
Одновременно целесообразно инициировать проведение нового общего собрания по всему дому либо по каждому дому отдельно (если это разные объекты), в порядке, предусмотренном статьей 45 ЖК РФ, чтобы вопрос капитального ремонта котельной и порядка финансирования был решен надлежащим образом и с соблюдением требований к кворуму.
