Здравствуйте, Лариса!
Почему нельзя сразу оформить квартиру только на ребенка?
Использование материнского капитала строго регулируется Федеральным законом № 256-ФЗ. Согласно статье 10 этого закона, жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей и всех детей.
Позиция закона и СФР:
Государство выделяет маткапитал не лично ребенку, а всей семье. Поэтому исключить родителей (или одного из родителей) на этапе первоначальной покупки и распределения долей невозможно. Если вы попытаетесь оформить квартиру только на ребенка, СФР просто откажет в перечислении средств маткапитала.
Позиция нотариусов:
Ни один нотариус не заверит вам «отказ от доли в маткапитале». Такой документ будет незаконным, поскольку гражданин не может отказаться от исполнения императивной (обязательной) нормы федерального закона.
Как решить проблему и удовлетворить требования опеки?
Органы опеки абсолютно правы в одном: они защищают личные средства ребенка, которые лежат на его счете, и требуют, чтобы его доля соответствовала его финансовому вкладу. Но они не имеют права требовать от вас нарушения закона № 256-ФЗ.
Чтобы решить эту задачу законно, вам нужно пройти процедуру в два этапа:
Этап 1. Правильный расчет и выделение минимальных долей parents
Вы имеете право выделить себе и мужу минимально возможные доли, рассчитанные строго из суммы материнского капитала, а не от всей стоимости квартиры.
Пример логики расчета: Предположим, квартира стоит 5 000 000 рублей. Из них 4 300 000 рублей (86%) — это личные деньги ребенка с его счета, а 700 000 рублей (14%) — это маткапитал.
Доля ребенка за счет его личных средств составит 86%.
Оставшиеся 14% (маткапитал) делятся поровну между матерью, отцом и ребенком — примерно по 4,66% каждому.
В итоге при покупке у ребенка будет огромная доля (90,66%), а у вас с мужем — крошечные (по 4,67%).
Против такого расчета СФР возражать не будет (закон соблюден, родители в доле), и опека должна согласиться, так как деньги ребенка полностью защищены эквивалентной долей.
Этап 2. Дарение долей родителей ребенку
Как только сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, и вы, и муж станете официальными собственниками своих маленьких долей.
Сразу после этого вы имеете полное право подарить свои доли сыну или дочери по договору дарения. На дарение долей в пользу ребенка опека выдаст разрешение мгновенно, так как имущественное положение ребенка от этого только улучшается.
После регистрации договоров дарения в Росреестре квартира станет на 100% собственностью ребенка, чего изначально и требовала опека.
Рекомендованный план действий
Обратитесь к нотариусу. Поскольку в сделке участвуют средства несовершеннолетнего (со счета) и маткапитал, сделка в любом случае будет подлежать нотариальному удостоверению. Опишите нотариусу ситуацию: он составит правильный проект договора купли-продажи с выделением ребенку соразмерно большой доли, а родителям — минимальных долей от маткапитала.
Объясните ситуацию опеке. Покажите инспектору опеки проект нотариального договора и объясните, что закон № 256-ФЗ запрещает отказ от долей на этапе покупки. Напишите обязательство, что вы обязуетесь подарить свои доли ребенку сразу после регистрации сделки.
Получите разрешение опеки на снятие денег со счета ребенка под этот конкретный проект договора.
Проведите сделку, отправьте документы в СФР на выплату маткапитала.
Оформите дарение. Как только сделка закроется, оформите у того же нотариуса договор дарения ваших с мужем долей в пользу ребенка.
Если остались вопросы, нужна консультация или документы — переходите в чат.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, Иван Севастьянов.
