Здравствуйте. Само по себе молчание брата после нотариального уведомления не блокирует продажу ваших долей. По статье 250 ГК РФ при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Если сособственник в течение месяца со дня извещения не купил долю и не ответил согласием на покупку, продавец вправе продать долю третьему лицу, но на тех же условиях, которые были указаны в уведомлении: та же цена, тот же предмет продажи, тот же порядок расчётов.
Нотариус прав только в том, что брат теоретически может обратиться в суд. Но это не основание для отказа в удостоверении сделки. Даже если преимущественное право покупки будет нарушено, последствие по статье 250 ГК РФ — не автоматическая недействительность сделки, а право сособственника в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. То есть фраза «покупатель останется ни с чем» некорректна: для такого иска брату нужно доказать нарушение его преимущественного права и быть готовым сам внести цену покупки.
Ваши дальнейшие действия: сначала потребуйте у нотариуса не устный отказ, а письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия с указанием конкретной нормы закона. Нотариус не вправе просто «не оформлять, потому что боится суда». Если у вас есть нотариальные уведомления, доказательства направления брату и истёк месячный срок, правовое основание для сделки имеется. Отказ нотариуса можно обжаловать в нотариальную палату и в суд по правилам Основ законодательства РФ о нотариате.
Также можно обратиться к другому нотариусу в пределах субъекта РФ, где находится дом и земельный участок. Сделка по продаже долей в праве общей долевой собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению, но это не означает, что вы привязаны именно к одному конкретному нотариусу. Главное — чтобы нотариус мог удостоверить сделку по месту нахождения недвижимости в соответствующем регионе.
Важно, чтобы договор с покупателем полностью соответствовал условиям, указанным брату в уведомлении. Если брату предлагали купить ваши доли за одну цену, а третьему лицу продаёте дешевле или на иных более выгодных условиях, тогда риск спора действительно появляется. Если условия те же, брат уведомлён надлежащим образом и месяц прошёл, его молчание фактически означает, что своим преимущественным правом он не воспользовался.
То, что брат иногда пользуется домом как дачей и оплачивает счета, не лишает вас с сестрой права продать свои доли. Вы являетесь собственниками по 1/3, и по статье 209 ГК РФ вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продать долю. Брат может пользоваться своей долей и защищать свои права как сособственник, но не может бессрочно запрещать вам отчуждать ваши доли.
Поэтому сейчас оптимально: получить письменный отказ нотариуса, параллельно обратиться к другому нотариусу, подготовить договор строго на условиях уведомления и сохранить все доказательства направления уведомлений брату. Если нотариус снова откажет — подавать жалобу в нотариальную палату и заявление в суд об оспаривании отказа в совершении нотариального действия. Могу помочь подготовить обращение нотариусу и жалобу на отказ, чтобы сделку не блокировали формальными опасениями.
