Как разделить ипотечный дом, купленный на материнский капитал, при разводе?

Здравствуйте.

Продать недвижимость обремененную ипотекой можно только с согласия банка-залогодержателя (п. ст. 37 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Кроме того, у Вас есть обязательство перед СФР о необходимости выделения долей в доме детям. Пока Вы этого не сделаете, продавать дом Вы на законных основаниях не имеете права.

В настоящее время, чтобы выделить доли детям в доме, приобретенном на средства материнского капитала, согласие банка не нужно (п. 3 ст. 7 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.

Поэтому Вы можете начать с выделения долей детям в доме. Затем Вы обращаетесь в банк за предварительным согласованием условий, на которых они согласятся на продажу дома.

Затем Вам необходимо будет заручиться разрешением органа опеки на продажу недвижимости. При этом такое разрешение орган опеки Вам даст только если Вы либо приобретете на вырученные от продажи дома деньги в собственность детей другое жилье, либо если согласитесь зачислить причитающиеся детям деньги от продажи их долей на их счет в банке.

Структурно сделка может быть выглядеть следующим образом: Вы получаете согласие банка на продажу, разрешение органов опеки, заключаете договор купли-продажи, по которому продавец перечисляет деньги на погашение кредитной задолженности по ипотеке, после чего запись об ипотеке погашается и право собственности регистрируется за продавцом. Оставшаяся часть стоимости перечисляется на счета Вас и Ваших детей.

Здравствуйте, Мария.

Раздел имущества супругов возможен через суд в порядке статьи 38 Семейного кодекса РФ.

Отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя собственники не вправе.

При разделе имущества, в которое были вложены средства материнского капитала подлежат выделу доли детям в соответствии со статьёй 10 ФЗ О материнском капитале.

Могу подготовить Вам иск о разделе имущества.

С уважением! Г. А. Кураев

Уважаемая Мария, здравствуйте! 

Разделить такой дом можно и до полного погашения ипотеки.

Обременение само по себе этому не препятствует: при споре доли супругов и детей определяет суд, ипотека при этом сохраняется.

Основание для раздела между супругами предусмотрено статьей 38 СК РФ.

Верховный Суд РФ в пунктах 10–12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.06.2016, также разъяснил, что наличие ипотеки не мешает определить доли родителей и детей.

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200154/aa5ca6b2b01363a8dae6d2826e130f4ce6959994/

Дом нельзя разделить только между супругами.

Средства материнского капитала имеют целевое назначение и совместным имуществом супругов не являются.

По части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и детей.

Даже когда детские доли пока не выделены, суд обязан учитывать право детей на них. Размер долей зависит от стоимости дома, суммы материнского капитала и остальных источников оплаты: равные доли на весь дом возникают не автоматически.

Продажа дома с одновременным погашением ипотеки за счет денег покупателя юридически возможна, но на практике крайне маловероятна без согласованной позиции банка и опеки.

Поскольку дом находится в залоге, для его отчуждения требуется согласие банка на основании пункта 2 статьи 346 ГК РФ.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/

Обычно банк устанавливает порядок расчетов: часть цены направляется непосредственно на погашение кредита, после чего ипотека снимается, а остаток передается продавцам.

Конкретная схема зависит от правил банка и условий кредитного договора.

При наличии у детей зарегистрированных долей потребуется предварительное разрешение органа опеки по пункту 2 статьи 37 ГК РФ и статье 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Опека разрешит сделку лишь при сохранении имущественных прав детей, обычно при одновременном предоставлении им долей в другом жилье либо при иной согласованной форме защиты их интересов.

Простого обещания выделить доли позднее часто недостаточно.

Поэтому сначала нужно получить в банке письменные условия продажи и точный остаток долга, затем определить и оформить доли всех членов семьи, согласовать новое жилье или другой допустимый способ обеспечения прав детей и обратиться в орган опеки.

Продать дом, закрыть ипотеку из цены сделки и разделить оставшиеся деньги можно, но провести сделку без согласия банка, учета детских долей и разрешения опеки практически не получится.

С уважением.