Здравствуйте. Я сдаю в аренду комнаты в своем доме. Администрация требует переоформить участок как под коммерческую деятельность, нужно ли это делать, я оформлена как самозанятый, гостиничные услуги не оказываю
Здравствуйте! Переоформлять участок только из-за сдачи комнат для проживания не требуется, поскольку собственник вправе сдавать жилые помещения по договору найма, что предусмотрено статьями 288 и 671 ГК РФ. Статус самозанятого на вид разрешенного использования земли не влияет, но администрация может предъявить требования, если дом фактически используется как гостиница или хостел, а это не соответствует виду использования участка. Запросите письменное требование администрации с указанием нарушения и правового основания, а также проверьте вид разрешенного использования участка в выписке ЕГРН.
Здравствуйте, Ирина!
Главная угроза в Вашей ситуации — это риск привлечения к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ за якобы нецелевое использование земли с назначением штрафа от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей, и произвольным переводом на повышенную ставку земельного налога 1,5% по подпункту 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ.
Приведенная норма закона о праве собственника сдавать жилье верна, однако на практике возникает важнейший нюанс, связанный с квалификацией услуг администрацией. Согласно статьям 209, 288 и части 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, Вы как собственник вправе распоряжаться имуществом и сдавать комнаты в жилом доме гражданам для проживания по договорам найма (с уплатой налога по ФЗ № 422-ФЗ). Оказание гостиничных услуг ограничено в жилых помещениях, что подтверждается Постановлением КС РФ № 9-П от 23.03.2023, разграничивающим временный наем и гостиничную деятельность. Сдача комнат без вывесок, рецепции, ежедневной уборки и питания не является гостиничной деятельностью.
Переоформлять вид разрешенного использования земли по Приказу Росреестра № П/0412 на коммерческий категорически нельзя. Это приведет к утере статуса жилого дома и резкому росту налоговой нагрузки. При проведении муниципального земельного контроля по статье 72 Земельного кодекса РФ администрация обычно направляет предостережение по статье 49 ФЗ № 248-ФЗ.
Я советую начать с подготовки письменных возражений на предостережение земельного контроля, приложив к ним выписку из ЕГРН, типовой договор найма и справку о постановке на учет в качестве самозанятой, сославшись на Постановление КС РФ № 9-П.
Чтобы я мог оценить Ваши риски уже сейчас, напишите мне в чат и ответьте на три вопроса:
1. Поступали ли к Вам официальные письменные акты или предостережения от администрации?
2. Содержат ли Ваши договоры найма формулировки о предоставлении жилья исключительно для проживания?
3. Имеются ли на здании или в сети Интернет публичные объявления с упоминанием «гостевого дома» или «гостиницы»?
Как только Вы ответите на эти вопросы или пришлёте материалы в чат, я подготовлю для Вас мотивированные возражения для администрации и рекомендации по защите Ваших прав.
Во избежание привлечения к административной ответственности, предусмотренной статьей 8.8 КоАП РФ необходимо прояснить следующее:
1. В договоре аренды указан факт сдачи жилого помещения?
2. Какая конкретно цель использования помещения указана?
3. Фактически под какие цели используется помещение? Используются ли помещения под коммерческие цели?
В случае, если Вы сдали помещения в жилом доме для проживания по договорам аренды (долгосрочным или нет), и фактически они используются для проживания иных лиц, то необходимость в изменении вида разрешенного использования нет. При попытках привлечь Вас к административной ответственности данное решение необходимо оспорить в судебном порядке.
Обращаю Ваше внимание, что в различных картах и открытых сведений не должно быть наименование Вашего жилого дома «гостевой дом», «хостел» и т.д.
