Почему запрещают выдавать землю под коммерческое строительство в ДНР?

Формулировка «в ДНР запрещают выдавать землю под коммерцию» на бытовом уровне звучит как единый запрет, но юридически это не один запретительный акт, а наложение трёх режимов переходного периода. Именно поэтому найти «тот самый закон с запретом» невозможно, его не существует, и это ключевое, что нужно понимать перед любыми действиями.

Как это устроено на самом деле.

Первый уровень, конституционный. ФКЗ № 5-ФКЗ от 04.10.2022 «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики...», ст. 12 устанавливает переходный период до 01.01.2026. В этот период параллельно действуют российское законодательство и нормативные акты ДНР в части, не противоречащей Конституции РФ. То есть земельные отношения регулируются одновременно двумя системами, и приоритет расставляется на региональном уровне.

Второй уровень, земельный. Работают ст. 39.11, 39.16 и 39.17 ЗК РФ плюс ст. 12.1 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Юридическая логика простая: пока участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учёт по российским стандартам, не установлен вид разрешённого использования по утверждённым ПЗЗ, оснований для предоставления просто нет. Это не запрет, это отсутствие юридической возможности предоставить участок. На большинстве территорий ДНР генпланы и ПЗЗ по российским нормам не утверждены, инвентаризация земель не завершена, разграничение государственной и муниципальной собственности идёт.

Третий уровень, региональный. Постановления Правительства ДНР временно устанавливают приоритеты предоставления земли: восстановление инфраструктуры, жильё, государственные и муниципальные нужды, задачи СВО. Коммерческое капитальное строительство в этих приоритетах не стоит. Именно эти акты чиновники обычно и цитируют как «запрет на коммерцию», хотя по правовой природе это приоритизация, а не абсолютный запрет.

Четвёртый уровень, инвестиционный, он же реально работающий канал. ФЗ № 266-ФЗ от 24.06.2023 «О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области, Херсонской области и на прилегающих территориях» (в редакции ФЗ № 147-ФЗ от 22.06.2024 и последующих поправок). Резидент СЭЗ получает право на предоставление земельного участка для реализации инвестиционного проекта в особом порядке, без общих торгов, плюс налоговые преференции: пониженный тариф страховых взносов 7,6%, нулевая ставка налога на прибыль в федеральной части, освобождение от налога на имущество организаций и земельного налога, режим свободной таможенной зоны на участках зон таможенного контроля. Срок СЭЗ до 31.12.2050.

Почему это временно и почему именно так. Без утверждённых генпланов и ПЗЗ нельзя определить ВРИ, без ВРИ нельзя выделить участок под коммерцию. Значительная часть земель ранее принадлежала украинским юрлицам и муниципалитетам, идёт процедура признания прав РФ и муниципалитетов. Часть территорий в зонах разминирования и охранных зонах. Приоритет отдан жилью и инфраструктуре, коммерческая застройка сдвинута на более поздний этап переходного периода.

Типичные ошибки заявителей. Идут по общей процедуре ЗК РФ, получают отказ, считают его политическим. Не запрашивают письменный мотивированный отказ со ссылкой на конкретную норму, а без этого оспаривать нечего. Не рассматривают трек через СЭЗ, хотя именно он сегодня даёт легальный путь получить землю под коммерческий капитальный объект. Пытаются работать с участками, ранее оформленными по украинскому законодательству, без прохождения процедуры признания и переоформления прав, которая обязательна.

Реальные пути получить землю под коммерцию в ДНР сейчас. Первый и основной: статус резидента СЭЗ по ФЗ № 266-ФЗ, подача заявления и инвестиционной декларации в управляющую компанию, заключение договора об условиях деятельности, включение в единый реестр участников. Второй: инвестиционное соглашение напрямую с Правительством ДНР под конкретный проект социально-экономического значения. Третий, ограниченно рабочий: общий порядок по ст. 39.17 ЗК РФ, но только по участкам, уже прошедшим кадастровый учёт по российским стандартам и включённым в утверждённые ПЗЗ с подходящим ВРИ, таких пока мало.

Прямого универсального запрета нет, но общий порядок предоставления сегодня фактически не работает из-за незавершённой интеграции. Через СЭЗ трек реальный и юридически чистый, по нему уже сформирована практика управляющих компаний и первые дела в арбитражных судах ДНР и АС Южного округа. Оспаривать отказ по общей процедуре имеет смысл только если он не обоснован конкретной нормой ЗК РФ или если участок объективно готов к предоставлению, а орган уклоняется.

Надеюсь мой ответ оказался для Вас полезным!