Можно ли продать апартамент как физлицо, чтобы избежать начисления налога как ИП?

Апартамент покупался для личного пользования и не сдавался в аренду. Сначала я Планировал продать как физлицо и отчитаться по 3 НДФЛ.

 Добрый день! Если апрт в предпринимательской деятельности не использовался нет оснований относить доход от его продажи на УСН ( ч. 3 ст. 346.11 НК РФ). Соответственно при продаже Вы уплачиваете ндфл, расчет налоговой базы осуществляется в соот. со ст. 214.10 НК РФ.

Алексей, здравствуйте!

В Вашей ситуации наиболее безопасным вариантом является продажа апартамента как физическим лицом с декларированием дохода по НДФЛ. То обстоятельство, что к моменту продажи Вы зарегистрировались как ИП с ОКВЭД по операциям с недвижимостью, само по себе не означает, что любая продажа принадлежащего Вам имущества автоматически становится предпринимательской деятельностью.

Для налогового органа решающее значение имеют фактические обстоятельства. В Вашем случае в пользу личного характера приобретения говорят:

апартамент куплен до регистрации ИП;
приобретался для проживания родителей;
выполнялся ремонт для личного использования;
объект не сдавался в аренду;
продажа обусловлена изменением семейных обстоятельств и последующим судебным спором, из-за которого реализация была невозможна несколько месяцев.
Именно эти обстоятельства необходимо будет подтверждать при возможной проверке.

Что касается дарения отцу, то я не рекомендовал бы использовать эту схему исключительно в налоговых целях. Если отец вскоре после получения дара продаст объект, ФНС может прийти к выводу, что дарение носило формальный характер и было направлено на изменение налоговых последствий сделки. Само по себе дарение не исключает риска переквалификации и не гарантирует, что претензии не будут предъявлены именно Вам.

Кроме того, если инспекция признает, что продажа связана с предпринимательской деятельностью, она будет оценивать не только сам договор купли-продажи, но и совокупность обстоятельств: цели приобретения, период владения, количество сделок с недвижимостью, рекламу, использование объекта в бизнесе и иные признаки систематического извлечения прибыли.

Поэтому при описанных обстоятельствах я бы рекомендовал:

продавать апартамент от своего имени как физическое лицо;
подать декларацию 3-НДФЛ;
сохранить все доказательства личной цели приобретения (ремонт, переписку, документы, подтверждающие судебный запрет на распоряжение).

Здравствуйте, Алексей.

Нет оснований относить доход от продажи к налоговой базе по применяемому режиму налогооблажения Вами как ИП.

В письмах Минфина РФ от 22.12.2020 N 03-11-11/112445, от 28.04.2020 N 03-04-05/34415, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262, а также ФНС России от 12.02.2020 N СД-19-3/29@ отмечено:

если ИП, применяющий УСН, осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. 

Таким образом для отнесения дохода к предпринимательскому необходимы два условия:

— осуществление соответствующих видов предпринимательской деятельности

— фактическое использование проданного имущества в такой деятельности.

У Вас, исходя из  

Апартамент покупался для личного пользования ине сдавался в аренду.

 второе условие не соблюдается,  в предпринимательской деятельности объект не использовался, и потому доход облагается в рамках главы 23 НК РФ, посвященной НДФЛ.

Все остальные моменты в подробностях могут быть рассмотрены в рамках индивидуальной консультации в чате.

С уважением

Здравствуйте, Алексей!

Продать помещение как личное имущество можно, но ФНС вправе посчитать продажу предпринимательской. Запись в договоре, что продает физлицо сама по себе не поможет. Налоговая будет смотреть, зачем Вы купили объект и как им пользовались.

То, что помещение куплено до регистрации ИП, предназначалось родителям, не сдавалось в аренду, а продажа затянулась из-за судебного запрета, это в принципе в Вашу пользу, но у Вас ОКВЭД 68.10 для покупки и продажи собственной недвижимости, вот это может Вам помешать.

Если продажу признают личной, Вы заплатите НДФЛ. Доход можно уменьшить на подтверждённую стоимость покупки. На основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если ФНС признает сделку предпринимательской, доход могут обложить по УСН. При этом налоговая, может не дать учесть расходы, понесённые до регистрации ИП.

Дарить помещение отцу ради уменьшения налога смысла нет. Налог с самого подарка между близкими родственниками не возникает, но если он его продаст сразу, то будет платить налог с продажи.

Лучше продавать объект напрямую.