Я хочу купить квартиру, у меня есть первый взнос в размере 50% - 3млн рублей. Но мне не одобряют ипотеку. А молодому человеку ипотеку одобрили. Я хочу взять ипотеку на него, получается квартира будет по документа его. но я хочу как-то юридически заверить, что пв на квартиру дала я, платить ипотеку буду я и после погашения ипотеки квартиру он должен переписать на меня. Помогите в этом вопросе
Здравствуйте, Анастасия !
Такая схема очень рискованна: собственником квартиры и заемщиком будет молодой человек, а ваши платежи сами по себе права собственности на квартиру не создадут. При расставании, его смерти, банкротстве, долгах или продаже квартиры вам придется доказывать свои требования через суд.
Наиболее безопасный вариант — обратиться в банк и оформить вас созаемщиком и сособственником квартиры, например по 1/2 доли либо в иной пропорции. Иногда банк допускает включение второго собственника, даже если его доход не учитывается. Этот вопрос нужно согласовать именно до подписания кредитного договора.
Если банк категорически не разрешает оформить на вас долю, необходимо одновременно подготовить:
1. Договор займа, по которому вы передаете молодому человеку 3 млн рублей на первоначальный взнос и далее предоставляете деньги для погашения ипотеки. В договоре нужно указать суммы, назначение средств, график перечислений, срок возврата и условие, что обязательство может быть прекращено передачей вам квартиры после снятия ипотеки. Передачу денег следует подтверждать только банковскими переводами с назначением платежа. Письменная форма договора займа при такой сумме обязательна.
2. Предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому молодой человек обязуется после полного погашения ипотеки и снятия залога продать вам квартиру. В нем необходимо точно определить квартиру, цену, срок заключения основного договора, порядок зачета переданных вами денег и ответственность за отказ от сделки. Предварительный договор создает обязанность заключить основной договор, но сам по себе не делает вас собственником и не регистрируется в ЕГРН.
3. Неустойку и обязанность вернуть все вложенные суммы, если квартира не будет передана вам: первоначальный взнос, ипотечные платежи, страховка, комиссии, расходы на ремонт — при наличии подтверждающих документов.
4. По возможности — нотариальное удостоверение документов. Нотариус не устранит банковские ограничения, но снизит риск споров о подписании и содержании договоров.
Пока квартира находится в ипотеке, передать ее вам без согласия банка обычно нельзя: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если кредитным договором не предусмотрено иное. Поэтому обещание «переписать квартиру позже» не гарантирует результат, если ипотека будет просрочена, банк обратит взыскание на квартиру либо возникнут требования других кредиторов.
Не рекомендую ограничиваться распиской, доверенностью, устной договоренностью или соглашением о том, что квартира «фактически ваша». Оптимально либо добиться оформления доли на вас с согласия банка, либо подбирать другой банк и оформлять ипотеку совместно. Если использовать описанную схему, договор займа и предварительный договор необходимо составлять применительно к конкретной квартире и условиям кредитного договора.
Для подготовки документов желательно изучить проект кредитного договора, договор купли-продажи квартиры и требования банка к собственникам.
Если мой ответ был вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку „Отблагодарить юриста“ в моём профиле.
Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, юрист Николай Бакшанов.
