Как единственный собственник Вы вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению, и согласие матери на продажу не требуется - её проживание и слова о "залоге" правового веса здесь не имеют (ст. 209 ГК РФ); понадобится только согласие банка-залогодержателя, поскольку квартира в ипотеке (ст. 37 Закона об ипотеке). Обратная сторона: 6 миллионов, вложенные ею в покупку, при продаже она может попытаться вернуть через суд как заём или неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), и исход зависит от того, как эти деньги передавались - переводом с её счёта, наличными, с распиской или под фразу "это тебе на квартиру". Именно назначение платежа и переписка того периода определяют, останутся деньги её требованием к Вам или нет. Пока идёт этот конфликт не подписывайте с матерью никаких расписок, соглашений и обязательств "купить взамен другое жильё" - такой документ превратит её манипуляцию в законное денежное требование, которое Вы уже не оспорите. Отдельный вопрос - её право пользования квартирой после продажи, и он решается до сделки, а не после.
В детальном разборе рассчитаю, какую сумму она реально способна с Вас взыскать и на какие возражения это разбивается, и распишу схему продажи с погашением ипотеки без её участия - вместе с порядком действий, если она обратится в суд или откажется освобождать квартиру.
Здравствуйте!
В вашей ситуации квартира оформлена на вас, но мама внесла значительную часть средств (6 млн руб.) и проживает в ней. Вы несёте обязательства по ипотеке. Мама препятствует продаже квартиры, требуя сначала купить для неё новое жильё. Юридически квартира — ваша собственность, но возможны риски спора о праве на часть квартиры или вложенные средства. Для продажи квартиры требуется согласие залогодержателя (банка), а не мамы, если она не является совладельцем или созаемщиком.
По ст. 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Если квартира зарегистрирована на вас (выписка из ЕГРН), вы — собственник.
По ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для продажи квартиры, находящейся в залоге, требуется согласие банка.
Если мама внесла 6 млн руб. на покупку квартиры, но не оформлена как собственник, у неё могут быть основания требовать возврата этих денег как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) или признания части права на квартиру, если докажет, что деньги были даны на приобретение жилья для неё.
Вы вправе продать квартиру, но потребуется её выписать. Если она не согласна, выписать через суд (ст. 35 ЖК РФ).
Если мама созаемщик или собственник доли, продажа без ее согласия невозможна.
Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4146134/
Если вам потребуется консультация или помощь в составлении любых юридических документов, вы можете обратиться ко мне в личные сообщения (чат). Эти услуги предоставляются на платной основе.
С уважением, юрист Вартанов Тигран Анатольевич!
Для начала нужно решить вопрос с нездоровой эмоциональной привязанностью, которая мешает человеку полноценно взрослеть и выстраивать собственную жизнь. А потом уже рассказать на кого оформлена ипотека, что бы ваш оппонент понял о чём вообще речь
Здравствуйте!
Если по выписке ЕГРН единственный собственник — Вы, мать не вправе запрещать продажу, даже если она зарегистрирована и внесла первоначальный взнос. Покупать ей другую квартиру Вы также не обязаны, если такое обязательство письменно не оформлялось. Собственник распоряжается квартирой самостоятельно (ст. 209 ГК РФ).
Обратитесь в банк с заявлением о самостоятельной продаже ипотечной квартиры. Банк должен рассмотреть его в течение 10 рабочих дней; на продажу обычно предоставляется четыре месяца (ст. 37.1 Закона об ипотеке). Из цены сначала погашается ипотека, остаток перечисляется Вам.
Матери предложите письменное соглашение: после продажи и погашения кредита Вы возвращаете ей подтверждённые 6 млн рублей. Не передавайте деньги без расписки или банковского перевода с назначением платежа. Если мать — собственник доли, созаёмщик либо залогодатель, без её участия продать всю квартиру не получится. При отказе освободить квартиру вопрос о прекращении права пользования и выселении может решаться через суд. Просрочки лучше не накапливать: банк вправе обратить взыскание на квартиру (ст. 50 Закона об ипотеке).
Для точной оценки документов и подготовки соглашения можете обратиться ко мне за платной консультацией через кнопку «Общаться в чате».
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Квартира находится в залоге у банка. Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель (в данном случае ваша мать) не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (банка).
Продажа квартиры возможна только в рамках самостоятельной реализации заложенного имущества. Поскольку ваша мать является залогодателем (третьим лицом), а вы — должником, заявление о такой реализации должно быть подано в банк совместно (ст. 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Без её подписи продажа невозможна — Росреестр приостановит регистрацию.
Финансовые отношения с матерью — это отдельный гражданско-правовой спор. 6 млн рублей, внесённые ею, — это её собственные средства. Ваше желание оставить их себе без её согласия противоречит принципу неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Мать вправе требовать возврата этих денег через суд, если вы не сможете доказать, что они были переданы вам в качестве дара или иного безвозмездного основания.
Дальнейшие действия:
1. Попытайтесь достичь с матерью письменного соглашения о совместном обращении в банк для продажи квартиры. Если она отказывается, вы не можете её принудить.
2. При недостижении компромисса — обратитесь в суд с иском о разделе обязательств или о признании права собственности на квартиру за собой с обязательством выплатить матери компенсацию. Однако такой исход не гарантирован и зависит от конкретных обстоятельств.
3. Учитывайте, что банк вправе обратить взыскание на квартиру при неоплате кредита — тогда квартира будет продана с торгов, а выручка пойдёт на погашение долга. Остаток (если он будет) вернётся заёмщику, но с учётом интересов залогодателя.
Если потребуется составить процессуальные документы с учётом данных рекомендаций — обращайтесь. Вот ссылка для перехода в чат: pravoved.ru/lawyer/4458259/
