Здесь ключевой момент: если в доме выделены доли несовершеннолетним, для расторжения договора (даже по соглашению сторон) почти наверняка потребуется согласие органа опеки и попечительства. Дело в том, что расторжение в такой ситуации фактически означает отчуждение имущества детей (право собственности возвращается к родителю, который ранее передал дом). А по закону (ст. 37 ГК РФ) законный представитель не вправе совершать сделки, уменьшающие имущество подопечного, без предварительного разрешения опеки.
Орган опеки будет смотреть, чтобы права детей не ухудшились. Например, если при первоначальной сделке опека разрешила продажу под условие, что на вырученные деньги детям купят другую недвижимость или откроют счёт, при расторжении нужно будет доказать, что это условие соблюдено (или найти иной равноценный вариант). Если соглашение о расторжении подпишут без такого разрешения, в будущем опека может оспорить сделку в суде.
Помимо этого, стороны должны решить вопрос с возвратом всего полученного по сделке: покупатель возвращает дом (с учётом детских долей), а продавец — деньги покупателю. Если возврат не оформить документально, могут возникнуть споры.
Налогообложение
С налогами ситуация такая: сам по себе факт расторжения договора не создаёт новых налоговых обязательств автоматически. Но есть важный нюанс, связанный с тем, как это отразится на уже поданных декларациях.
Если продавец ранее задекларировал доход от продажи и уплатил НДФЛ, а потом договор расторгли и деньги вернули покупателю, у продавца появляется право скорректировать налоговую базу. Он может подать уточнённую декларацию 3-НДФЛ, исключив из неё ранее отражённый доход, и заявить возврат излишне уплаченного налога (при соблюдении сроков).
Ключевое условие: освобождение от налога (или корректировка базы) работает только при фактическом возврате денег контрагенту. Если деньги не вернулись, налоговая, скорее всего, не признает отсутствие дохода.
Что касается детских долей: если при первоначальной продаже родители подавали декларации за детей (чтобы заявить имущественный вычет за детские доли), при расторжении и возврате дома этот момент тоже нужно учесть. Вероятно, потребуется корректировка и по детским декларациям.
Срок владения при повторной продаже. Если после расторжения и возврата дома продавец решит продать его снова, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ будет исчисляться с даты повторной регистрации права собственности за продавцом в Росреестре, а не с даты первоначальной покупки.
Практические рекомендации
Перед подписанием соглашения о расторжении обязательно согласуйте схему с органом опеки, если в доме есть детские доли.
В самом соглашении чётко пропишите, как и в какие сроки происходит возврат имущества и денежных средств.
После фактического возврата обратитесь к налоговому консультанту, чтобы правильно скорректировать налоговую отчётность.
Если ситуация сложная (например, в сделке участвовал материнский капитал или были особые условия в разрешении опеки), советую привлечь юриста, который специализируется на таких вопросах. Он поможет выстроить безопасную схему и минимизировать риски.
