Добрый вечер.
Квартира была куплена до брака и ипотека еще не погашена. Мы вложили материнский капитал, но доли еще не выделены.
Теперь мы планируем продать квартиру. Подскажите, как нам продать квартиру и нужно ли заверять нотариусом соглашение на выделение доли.
Чтобы продать ипотечную квартиру с маткапиталом до выделения долей, нужно получить согласие банка и органов опеки, погасить остаток долга (за счет покупателя или своих средств), выделить детям доли (соглашение обязательно заверяется у нотариуса) и оформить сделку купли-продажи через нотариуса, так как в ней участвуют несовершеннолетние.
Продать такую квартиру можно, но безопасный порядок сейчас такой: сначала оформить обязательные доли членов семьи, затем получать разрешение на продажу. Продажа квартиры с использованным материнским капиталом без исполнения обязанности по долям создает риск оспаривания сделки.
По ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ жилье, в которое направлен материнский капитал, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. То, что квартира была приобретена до брака и первоначально являлась личной собственностью одного супруга, эту обязанность не отменяет.
При этом с 7 июля 2025 года выделить доли в ипотечной квартире можно и до полного погашения кредита, причем согласие банка именно на выделение долей для исполнения обязанности по материнскому капиталу не требуется. Ипотека при этом сохраняется.
1. Сначала определите доли супруга и детей и зарегистрируйте их в Росреестре. Размер долей обычно рассчитывают с учетом той части стоимости квартиры, которая была оплачена средствами материнского капитала.
2. Согласуйте с банком саму продажу квартиры и порядок погашения оставшейся ипотеки. На продажу заложенной квартиры согласие или предусмотренная банком схема снятия обременения уже необходимы.
3. После регистрации детских долей получите предварительное разрешение органа опеки на их продажу. Обычно одновременно показывают, какое жилье приобретается взамен и какие доли получат дети. Условия для детей не должны ухудшаться.
4. После разрешения опеки проводится продажа и, как правило, одновременно либо в установленный опекой срок оформляются доли детей в новом жилье. Сделка с недвижимостью несовершеннолетних оформляется через нотариуса.
Что касается самого соглашения о выделении долей: обязательного нотариального удостоверения именно соглашения во всех случаях нет. Если им только исполняется обязанность по материнскому капиталу и не производится раздел совместно нажитого имущества супругов, оно может быть составлено в простой письменной форме. В вашей ситуации квартира приобретена до брака, поэтому сама по себе передача обязательных долей супругу и детям не означает раздел совместно нажитой квартиры. Если же соглашением дополнительно перераспределяется имущество супругов или устанавливаются доли сверх необходимого распределения средств маткапитала, нотариальная форма может стать обязательной.
Главное для вашей сделки сейчас не само заверение соглашения, а схема продажи ипотечной квартиры с детскими долями: условия банка и то, какие доли дети получат в приобретаемом взамен жилье. Именно по этим документам будет решаться, разрешит ли опека продажу.
