Собираемся с женой разводиться. У нас ипотека. Дом еще не сдан. Заключен ДДУ и оформлен в юстиции. В договоре я основной заемщик, жена - созаемщик.
Платежей по ипотеке еще не было. Жена согласна отдать квартиру мне. Как правильно оформить документы чтобы в дальнейшем она не могла претендовать на квартиру?
Добрый день, Павел!
В соответствии со ст. 38 Семейного кодекса РФ
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
Таким образом, несмотря на то, что право требования по договору долевого участия в строительстве возникло у Вас во время брака, оно не относится к имуществу, как таковому, поскольку данного имущества еще нет, разделить его между бывшими супругами не возможно, есть только право требования передать Вам это имущество после его оплаты и сдачи дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 39 Семейного кодекса РФ
Таким образом, отдельно долги без имущества между бывшими супругами не делятся.3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
По кредитному договору Вы являетесь заемщиком, будете вносить платежи в полном объеме уже после фактического окончания брачных отношений и за счет своих личных средств, то права у бывшей жены на приобретенную за счет целевого кредита квартиру не возникнет. Она приобретет режим Вашего личного имущества. Единственный момент, что для подстраховки, Вы можете вывести жену из состава созаемщиков, заменив ее поручителем к примеру.
Здравствуйте.
Можете обратиться в банк с просьбой переоформить договор ипотеки на Вас.
Здравствуйте.
Можно заключить брачный договор и определить порядок раздела имущества, там можно прописать все условия, в том числе условия раздела имущества.
Эта квартира уже является вашим имуществом, соответственно, либо нотариальное соглашение (ст. 38 СК РФ), либо брачный контракт.
А по поводу ипотеки и выплаты процентов, обратитесь в банк, для вывода супруги из состава созаемщиков.
Здравствуйте, Павел.
Вероятнее всего, Вам с женой придется в порядке, предусмотренном ст. 38 Семейного кодекса, согласовать соглашение, где Вы пропишите, какое именно имущество, нажитое в совместном браке отойдет жене, а какое Вам. Данное соглашение может быть нотариально заверено.
Полагаю, что при оформлении ипотеки и заключения договора долевого участия в строительстве дома участвовали некоторые средства (Вами совместно нажитые). В таком случае, эти средства должны быть учтены при составлении указанного соглашения, так, например, жена может указать, что денежные средства, которые были внесены в качестве первоначального взноса были Вашими и принадлежали Вам до брака и дальнейшие взносы по кредитному договору обязуетесь платить Вы лично из своих средств, с последующем оформлением данной квартиры в Вашу собственность.
Для того, что бы изменить со заемщика по ипотеке, необходимо обратиться в Банк, выдавший Вам данный кредит.
Павел,
Хотел бы добавить свой ответ некоторыми уточнениями.
Поскольку, брачный контракт, выход вполне реальный, но не единственный, а я уже начал говорить о возможности составления нотариально заверенного соглашения, продолжу эту тему и поясню некоторые детали.
Предположим, что Вы остановились на соглашении.
В соглашении о разделе имущества указывается, что Ваша
супруга освобождается от кредитной ответственности и, вместе с тем, отказывается от права претендовать на квартиру и половины денежных средств, выплаченных вами по ипотечному кредиту или внесенных в качестве первоначального взноса за время совместного брака. Данное соглашение нотариально заверяется.
После этого, с указанным соглашением, Вы обращаетесь в Банк, где заявляете о своем желании переоформить кредит на себя. Скажу сразу, что процедура эта не бесплатная, и к определенным расходам нужно быть готовым. Во первых, необходимо будет переписать закладную на Вас (без участия жены), во вторых, переоформить страховку, если в прежней страховке Ваша жена фигурировала в качестве со заемщика. Совершить иные действия, направленные на переоформления ипотечного кредита с Вас и Вашей жены — на Вас, либо на Вас и другого со заемщика. В данной ситуации решающим будет слово кредитного комитета, который, без объяснения причин может отказать в
переоформлении кредита. Такая ситуация вполне может быть, учитывая то, что кредитный договор заключен между Банком, Вами и Вашей супругой. Банку выгоднее иметь двух со заемщиков, так как Банк может требовать возврата долга и от Вас и от Вашей супруги, ввиду того, что вы оба несете солидарную ответственность перед Банком. Если Банк пошел Вам на встречу и переоформил договор кредитования на Вас, очень хорошо. Если же Банк в переоформлении кредита отказал, то это не повод для паники, так как заключив письменное соглашение о разделе имущества Вы согласовали свои взаимные требования и взяли на себя определенные обязательства. Квитанции об оплате кредита будут свидетельствовать, что свои обязательства по уплате кредита Вы выполняете добросовестно.
В случае, если Ваша жена когда-либо обратиться в суд о признании права собственности на квартиру по договору ипотечного кредитования, со заемщиком которого он являлась, Вы всегда сможете оправдаться соответствующим соглашением, заверенным нотариально, квитанциями, свидетельствующими о том, что именно Вы платили по кредиту после составления соответствующего соглашения, а так же сведениями о том, что половина сумм по кредиту, которые были выплачены во время вашего совместного брака, Ваша супруга уже получила согласно заключенного Вами соглашения.
Здравствуйте! Поскольку дом еще не сдан, то есть акт приема передачи не оформлен, то необходимо все решать с застройщиком путем переоформления договора долевого участия в строительстве на Вас заключением договора об уступке прав требования. После развода Вы оформите акт приема передачи на себя и будете являться единоличным собственником.
Согласно Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, поскольку имущества у Вас никакого нет, то и делить пока нечего.
Самый лучший вариант для Вас--это оформить всё брачным договором, контрактом, где квартира будет закреплена за вами.
Пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N
15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о
расторжении брака» гласит, что общей совместной собственностью супругов,
подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое
ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу норм
гражданского законодательства может быть объектом права собственности
граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было
приобретено или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным
договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Моментом начала образования совместной собственности супругов, как считают многие правоведы, является:
— время получения тех или иных доходов либо имущества одним из супругов;
— момент возникновения права собственности у обоих супругов или у одного
из супругов на какие-либо выплаты, вознаграждения или иные виды
имущества (так, например, супруг, приобретая имущество у третьих лиц
путем купли-продажи, мены и т.д., автоматически делает своего партнера
по браку сособственником, в результате чего и возникает совместная
собственность).
Основные правила возникновения, перехода права собственности супругов
закреплены в ГК РФ. Например, право собственности у приобретателя вещи
начинается с момента ее передачи, если иное не установлено законом или
договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Право собственности на здания,
сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, наступает с момента такой регистрации (ст.
219 ГК РФ).
К совместно нажитому имуществу относятся:
— доходы от трудовой деятельности. При этом учитываются доходы, которые
еще только начислены, но не получены (например, вследствие задержек
заработной платы, которые нередко длятся по нескольку месяцев);
— доходы от предпринимательской деятельности;
— доходы от интеллектуальной деятельности. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ
право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для
себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим
лицом. Однако если это произошло уже в браке, то доходы от
интеллектуальной собственности будут принадлежать обоим супругам;
— доходы, поступления, получаемые супругами в результате использования
имущества, к которым, например, могут относиться: плоды, какая-либо
продукция. Доходом, получаемым в результате использования имущества,
являются денежные и иные поступления от вещи, которая участвовала в
гражданском обороте. К плодам могут относиться продукты органического
развития как одушевленные (животные), так и неодушевленные (растения).
Продукцией же является результат переработки сырья при производственной
переработке вещи (например, из принадлежащего супругам дерева ими был
построен сруб);
— свадебные подарки, если они были подарены обоим супругам;
Как видно, всё имущество, нажитое в браке является совместным. Только Брачный Договор ( Контракт) может менять режим этого имущества. Заключите с Вашей супругой Брачный контракт на выгодных для вас условиях, что квартира, обременённая ипотекой, является вашей только.
Эта квартира уже является вашим имуществом, соответственно, либо нотариальное соглашение (ст. 38 СК РФ), либо брачный контракт.
Дом не сдан в эксплуатацию, квартира еще не передана, следовательно, квартиры, как объекта, еще нет. Делить между супругами пока нечего.
И еще в дополнение. Если договор ДДУ оформлен на супругу или на Вас и на супругу, то следует еще переоформить договор полностью на Вас путем заключения договора об уступке права требования, по которому Ваша супруга уступает Вам права требования ее доли (или всей квартиры).