Через 4 дня после заключения договора купли продажи квартиры в Москве один из 4 собственников умирает. Могут ли возникнуть проблемы при регистрации сделки? Какие проблемы могут возникнуть у покупателей если сделка все таки будет зарегистрирована?
Проблем возникнуть не должно. Правила о регистрации таких договоров отменены с 1 марта 2013 года. При регистрации в Росреестре перехода права тоже не должно возникнуть проблем.
Умерший собственник выразил свою волю, направленную на заключение договора купли-продажи квартиры и подписал соответствующий договор еще при жизни.
Даже по старым правилам в этом случае договор можно было зарегистрировать в судебном порядке. После же вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, отменяющего требование о регистрации договора к сделкам, предусмотренным ст. 558 (продажа жилых помещений) требование о регистрации договора отменено, таким образом, если ваш договор был подписан после 1 марта 2013 года, то он считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации. А регистрируется только переход права.
Единственная сложность, а не проблема, состоит в том, что если покупатель еще не оплатил сумму, причитающуюся умершему собственнику, то ввиду отсутствия ясности о правопреемниках (наследниках) придется вносить данную сумму в депозит нотариуса, чтобы обязанность по оплате была исполнена надлежащим образом.
Могут возникнуть сложности, если заявление о регистрации перехода права не было подано. В этом случае придется ждать, пока наследники примут наследство и получат свидетельства о праве на наследство. Тогда подать заявление смогут они. Минимум полгода.
Если наследники не будут спешить с получением свидетельства о праве на наследство, то придется понуждать их к регистрации перехода права в судебном порядке. Но для этого надо знать, кто именно надлежащие ответчики (наследники ), именно поэтому скорее всего придется ждать до истечения шести месяцев.
Иными словами, у покупателя будет ситуация, когда договор заключен, действителен, но регистрация права не произошла, и квартира (доля в квартире) юридически принадлежит еще наследникам.
В отношении перехода права по другим долям проблем не должно быть.
Хотя может даже лучшим вариантом будет обратиться в Росреестр с документами о смерти продавца, получить отказ и обжаловать его действия и просить суд обязать Росреестр зарегистрировать право.
Хуже от этого не будет, в любом случае обжалование в данном случае не будет иметь преюдициальной силы для последующего признания права. Но чтобы получить отказ, надо, чтобы на эту долю было подано заявление о регистрации перехода права. А подавать пока некому. Продавец умер, наследники вступят в права только через полгода.
Ждать. Дело выигрышное в своей сути, но сильно нервное для покупателя.
О признании сделки недействительной, конечно, может быть иск, но здесь нужны основания, посмертная психолого-психиатрическая экспертиза.
Катерина, лучше, если вы озвучите детали, а то пока исходим только из предположений — было подано заявление или нет, был подписан акт передачи или нет, была произведена оплата или нет.
Добрый день!
Поскольку договор был заключен после 1 марта 2013 года, то он является действительным, как уже указали коллеги.
Но возникнет технический вопрос при регистрации.
Заявителями выступают и продавец, и покупатель.
Соответственно продавца нет уже. Доверенности выданные утратили силу.
Некому выступить заявителем с его стороны.
ИМХО, следовательно однозначный отказ в регистрации права и дорога в суд с иском о признании права собственности и последующей регистрацией права на основании решения суда.
В дальнейшем могут быть проблемы с наследниками, которые захотят получить обратно квартиру, например, признавая договор купли-продажи недействительным.
Вопрос ещё вот в чем.
На момент сделки собственником квартиры в Росреестре значился продавец, а Закон о регистрации в п. 1 ст. 2 говорит о том, что:
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Это не значит, что право у покупателя не возникло, но до его регистрации он ограничен в осущесвлении своих прав.
Соответственно наследники приходят к нотариусу, приносят выписку из ЕГРП и просят выдать свидетельство о праве на наследство на квартиру.
А при обращении в суд тоже возникает вопрос. А кто будет ответчиком? Продавца ведь нет уже....
Договор признавать заключенным не нужно. Он и так таковым уже является. Но вот возникшее право нужно признавать.
Хотя может даже лучшим вариантом будет обратиться в Росреестр с документами о смерти продавца, получить отказ и обжаловать его действия и просить суд обязать Росреестр зарегистрировать право.
Тут надо подумать...
Здравствуйте Катерина!
В соответствии со ст.551 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
То есть, Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.
Если Ваш Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью, то Вам следует решать вопрос в судебном порядке.
Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. ЕСли договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, а единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи может быть признана судом заключенной..
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии с п. 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации., что подтверждается судебной практикой.
В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты.
То есть, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на купленное жилое помещение.
.
Исходя из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимости вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным универсальным правопреемникам.
Таким образом, покупатель недвижимости вправе обратиться с названным требованием к наследнику продавца в случае смерти последнего. Условие для этого — сторонами были исполнены все условия сделки. При этом не требуется признавать недействительным свидетельство о праве на наследство.
Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий (кроме смерти продавца) для регистрации.
Таким образом, сейчас Вам следует подавать исковое заявление с требованием проведения государственной регистрации сделки.
На основании решения решения суда Вы сможете зарегистрировать свое право собственности на жилье
Ссылка на судебное решение по аналогичному делу:http://http://www.info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=74
Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.
Копию Договора можете высылать на эл. почтуtomaraf@mail.ru
C уважением Ф, Тамара
.
по телефону горячей линии росрестра 8 800 100 34 34 утверждают, что такая сделка не будет зарегистрирована поскольку договор не действителен в связи со смертью собственника. они не правы?
по телефону горячей линии росрестра 8 800 100 34 34 утверждают, что такая сделка не будет зарегистрирована поскольку договор не действителен в связи со смертью собственника. они не правы?
А когда сделка была?