Оценка юридической чистоты сделки/проверка документов

Вопрос принят в работу по завершении анализа сообщу результат.

Юрий, здравствуйте.

Меня озадачил тот факт, что в св-вах на дом и землю указан собственник (он же по паспорту продает объект), а в кадастровой выписке указан правообладатель другой человек. Это нормально? Как этот момент можно трактовать ?

Юрий

Вам нужно заказать в Росреестре выписку из ЕГРП. Если в выписке из ЕГРП будет указан другой собственник, значит, эти объекты не принадлежат продавцу.

Здравствуйте, Юрий!

Свидетельство о праве собственности на настоящий момент не является документом, подтверждающим право собственности на объект. Вам нужна актуальная информация. Вам нужно запросить в росреестре выписку из ЕГРП на дом и земельный участок, там будет актуальная информация на настоящее время. Госпошлина за предоставление выписки 200 р за один объект.

Желаю удачи!

Уважаемый Юрий!

На первый взгляд выводы следующие:

1. Почти одинаковый адрес был присвоен 2-м разным объектам недвжимости, один из которых снят с учёта ( кадастровый номер участка 50:23:0080207:064), а второй (дом) имеет совершенно иной земельный участок (50:23:0080408:35, ранее участок №10). Но земельный участок — поле 22, участок 45, а дом — поле 22, д.45.

2. Поскольку продавец вышел (вероятно) из СНТ, то ранее участок с адресом поле 22, участок 45 был изменён и прекратил своё существование. Если же нет, то у него, как следует из сведений выписки иной собственник.

Это может быть:

неактуальной информацией;

ошибкой;

подтверждением факта, что свидетельство выдано на основе ложных данных.

3.Что касается здания, вероятно, с ним всё в порядке.

4. Тем не менее, здание Вы приобретаете, судя по всему, на чужом участке или вовсе не на участке (поскольку указывается, что границы не установлены).

планирую приобретение дома с земельным участком в Московской области.
\

Меня озадачил тот факт, что в св-вах на дом и землю указан собственник
(он же по паспорту продает объект), а в кадастровой выписке указан
правообладатель другой человек. Это нормально? Как этот момент можно
трактовать?

В Приложение № 3 к приказу Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 № 32, в котором представлены образцы бланков кадастрового паспорта земельного участка (бланки В.1 – В.4) и Приложение № 1 к приказу Министерства юстиции РФ от 19.03.2008 № 66, в котором представлены образцы бланков кадастровой выписки о земельном участке (бланки В.1 – В.4, КВ.5 и КВ.6).

Юрий. добрый день.

Спросите у продавца, он не долю покупал у прежнего владельца. По документам можно понять то, что был один участок с домом и садовым домиком. Садовый домик с участком его обслуживающим, отделили от основного и продали. Хозяин большого дома свою часть участка отмежевал и поставил на кадастровый учет, а под садовым домом так и осталась часть не межеваная, но уже не принадлежащая к большому участку, поэтому место нахождения его точно не установлено. А выписку вам предоставили на старый участок, когда он еще был у одного владельца. Поэтому и

в кадастровой выписке указан правообладатель другой человек.

Юрий

Уважаемый Юрий! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите во внимание следующее:

рисков очень и очень много.

По жилому дому: да, есть свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт. Понятно, что ранее, тот, кто построил дом, зарегистрировал право собственности в упрощенном порядке или «по дачной амнистии», без получения градостроительного плана на свой земельный участок, разрешения на строительство (как предписывает Градостроительный кодекс РФ, в частности в ст.ст.49,51 ГрК РФ).

Это может повлечь серьезные риски, так как дом может быть возведен, например, с нарушением минимального расстояния от границ смежных земельных участков (3 м).

Анализируя земельный участок, тот вообще из кадастровой выписке снят с кадастрового учета, тогда как вообще снятия с учета означает прекращение существования объекта недвижимости (ст.ст.16,17,25 Закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Может быть и то, что земельный участок был разделен или иное, что повлекло прекращение существования изначальных земельных участков (см.ст.13,13.1-13.7 Земельного кодекса РФ).

Не увидел я и описание смежных земельных участков, как и согласование с ними.

В общем, мое мнение: провести уточнение границ приобретенного земельного участка на местности согласно ст.39 Закона №221-ФЗ, при том Вам надо обратиться к Продавцу, чтобы именно он упорядочил данный вопрос.

С домом также должна быть увязка по его размещению, в частности, по тем же расстояниям от границ смежных земельных участков.

Если дом, земля приобретались в браке, независимо от того, кто титульный собственник, целесообразно получить нотариальное соглашение второго супруга на отчуждение (ст.ст.34,35 Семейного кодекса РФ)

Юрий, здравствуйте. С юридической точки зрения всё очень неясно. Достаточно неясно для того, чтобы отказаться от совершения сделки.

Меня озадачил тот факт, что в св-вах на дом и землю указан собственник (он же по паспорту продает объект), а в кадастровой выписке указан правообладатель другой человек. Это нормально? Как этот момент можно трактовать ?

Юрий

Здесь как раз не о чем волноваться. Орган кадастрового учета не успевает вносить в ГКН актуальные сведения о правах, и в кадастровой выписке, скорее всего, указан самый первый собственник земельного участка. Как правильно посоветовали коллеги, для того, чтобы удостовериться, что продавец является на данный момент собственником объектов недвижимости, необходимо заказать выписки из ЕГРП на дом и на землю.

Начнем с земельного участка. То, что участок снят с учета — это очень плохо. Согласно ч.1.2. ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Согласно Кадастровой выписке земельный участок снят с учета 11.07.2011г. Ваш продавец купил земельный участок 02.07.2011, право собственности на земельный участок зарегистрировано 01.08.2011, т.е. на момент регистрации участок был снят с учета, и права на него не должны были регистрироваться. Возможно, это недосмотр регистратора. Причины снятия с учета я объяснить не могу (они могут быть разные), их необходимо узнавать в кадастровой палате. Но в любом случае, переход права на земельный участок, который не считается учтенным, Росреестр не имеет права регистрировать.

Ещё одно несоответствие. В свидетельстве о праве собственности на землю указан адрес: СНТ «Пенсионер», поле 22, участок 45. Однако согласно кадастровой выписке указанный адрес — это адрес ориентира (жилого дома), относительно которого установлено местоположение земельного участка. Ориентир (жилой дом) находится за пределами участка. Участок находится примерно в 11 м. от ориентира по направлению на юг. Появляется ряд вопросов: на основании какого документа сведения об адресе земельного участка внесены в ЕГРП, и главное, расположен ли продаваемый дом на этом земельном участке? Да, регистратор при осуществлении регистрации на дом на основании декларации должен был проверить, действительно ли дом расположен на земельном участке, кадастровый номер которого указан в декларации. Но проверил ли? Путаница какая-то.

Еще смущает площадь земельного участка. Очень маленькая. Согласно Правилам землепользования и застройки части территории городского поселения Быково Раменского муниципального района Московской области минимальный размер участка, предоставленного для садоводства, составляет 300 кв.м. Это значит, что если снова подать в кадастровую палату заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет, то в постановке на учет будет отказано, так как размер участка меньше минимального.

Есть вопросы и по дому. Действительные характеристики садового дома указаны в техническом паспорте. Кадастровый паспорт на дом выдан на основании Декларации об объекте недвижимого имущества, которую заполнял собственник. И по факту это садовый дом, а не жилой дом. Конституционный Суд РФ Постановлением от 14.04.2008 №7-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Если Вы хотите в нем прописаться, то необходимо будет в судебном порядке признавать его пригодным для постоянного проживания.

Здравствуйте, Юрий!

Действительно, наличие разных собственников в разных документах, разница между которыми несколько лет, не является большой проблемой и решается свежей выпиской сведений ЕГРП.

Осторожность в проведении этой сделки следует обратить на следующее:

1) площадь земельного участка по состоянию на 2011 год составляет ~195 кв.м. Из ситуационного плана (технический паспорт на здание) по состоянию на 08.08.2013 следует, что земельный участок в два раза больше, чем указано в правоустанавливающих документах.

2) насчет снятого статуса. Согласно сведениям Росреестра земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.02.2008, снят 11.07.2011.

Дело в том, что в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» ст.24, земельные участки, учтенные в государственном кадастре недвижимости после 01.03.2008 года имеют статус временных. Если в течение двух лет (на тот период, в настоящее время пять лет) со дня постановки такого земельного участка на государственный кадастровый учет не осуществили государственную регистрацию прав на него, сведения о земельном участке аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Осмелюсь предположить такую ситуацию: в 2008 году Зубков В.Ю. поставил земельный участок на кадастровый учет. Не предприняв меры по регистрации права в 2011 году, земельный участок утрачивает свой статус.

Вывод: Приобретение земельного участка нежелательно. Если имеется желание приобрести именно этот земельный участок то продавец должен потрудиться о получении актуальных документов на землю. для этого ему необходимо повторно обратиться с межевыми документами в кадастровую палату.

Удачи!