Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дду проверить на "уязвимые места"
Здравствуйте, можете ли Вы проверить на "слабые места" мой договор долевого участия. Договор прилагаю в файле.
- official_contract.doc
Здравствуйте, Мария! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Мария! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
1) п. 1.1. Стоит взять выписки из Росреестра и с информацией о правах на земельные участки, указанные в пунктах 1.1. (1.3.) договора, для проверки на соответствие указанной в договоре информации действительности (наличие обременений, чужих прав на участок).
2) п. 1.2. Неясно, что такое «летние помещения». Такой терминологии нет ни в законе «о ДДУ», ни в ЖК РФ. Если под этим подразумевают лоджию (балкон), то в соответствие со ст. 15 ЖК РФ площадь балкона (лоджии) исключена из общей площади.
3) п. 1.4. Следует получить заверенную копию проектной декларации. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 3 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик должен опубликовать проектную декларацию. Необходимо выяснить это.
4) п. 2.4. Предусматривает возможное изменение площади после завершения строительства, однако, доплата застройщиком при ее уменьшении будет производиться по цене на момент заключения договора, а доплата участника при увеличении — по рыночной цене. Риск неконтролируемого роста цены квартиры. Следовало бы внести изменения, установив для участника цену, аналогичную цене Застройщика.
5) п. 3.1.3.
3.1.1
Не позднее трех месяцев после получения разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию и после окончательного
расчета согласно разделу 2 настоящего договора, передать Участнику
долевого строительства Объект долевого строительства.
Квартира передается в срок, указанный в договоре. В соответствие с п. 4 ст. 4 закона, срок передачи квартиры — обязательное условие для договора ДУ. Согласно п. 5 той же статьи в отсутствие такого условия договор считается незаключенным.
В п. 1.3. застройщик указывает, что срок ввода в эксплуатацию — такой-то квартал. Но согласно п. 3.1.1. срок передачи квартиры зависит от получения разрешения на ввод в эксплуатацию, которое может и не произойти (по различным причинам, включая банкротство застройщика). То есть срок передачи квартиры определен ориентировочно.
Вместе с тем, согласно ст. 190 ГК РФ
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой
либо
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, срок не может быть поставлен под условие наступления события, которое может не наступить. (Пример события, которое неизбежно наступает — какой-нибудь официальный праздник.) Срок передачи квартиры может определяться только указанием на конкретную дату.
Поэтому есть риск признания договора незаключенным и необходимости взыскания с застройщика неосновательного обогащения.
6) п. 3.1.7. Застройщик передает дом на обслуживание выбранному им ООО.
Застройщик не вправе навязывать Вам дополнительные услуги — это противоречит п. 3 ст. 16 закона «о защите прав потребителей». Выбор организации осуществляется исключительно на общем собрании собственников жилья.7) п. 4.2.
4.1 Застройщик не несет ответственности за сохранность
Объекта долевого строительства после передачи
его Долевику по акту приёма-передачи, претензии по комплектации и выполнению
каких-либо замечаний не принимаются.
По скрытым недостаткам будет обязан принять и исправить их — п. 4 ст. 720 ГК РФ.
8) п. 4.4. В случае нарушения Долевиком установленного настоящим
Договором срока принятия Объекта долевого строительства от Заказчика,
установленного п. 3.2.3. настоящего Договора Долевик уплачивает Застройщику штраф
в размере ________ рублей за каждый день просрочки.
10) штраф в п. 6.1.2. — 20% от стоимости квартиры — слишком большой. Его однозначно нужно уменьшать. Или даже требовать удаления этого условия.
11) п. 11.1 непонятен.
11.1
Долевик вправе за свой счет самостоятельно
устанавливать инженерное оборудование и вести чистовую отделку Объекта долевого
строительства, что не меняет его стоимости, только с согласия Застройщика,
оформленного дополнительным соглашением к настоящему Договору и являющегося его
неотъемлемой частью. При этом Долевик компенсирует Застройщику затраты за
пользование электроэнергией, водой и другими ресурсами с момента подписания
вышеназванного дополнительного соглашения.
Если имеются в виду работы, осуществляемые с момента подписания акта приемки квартиры и до регистрации права собственности на нее — еще куда ни шло.
12) В договоре отсутствует существенное условие.
В соответствие с пп. 5 п. 4 ст. 4 закона:4. Договор должен содержать:
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Застройщик обязан обеспечить исполнение своих обязательств.
Согласно ст. 12.1 закона:
2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Без этого условия договор будет считаться незаключенным. Об этом следует сказать застройщику.
Здравствуйте, Мария!
Наименования участника долевого строительства в договоре «долевик» режет слух, абсолютно неверное наименование и не соответствует закону.
п.2.1 про нефиксированную цену стоит убрать.
п.2.4 следует уточнить максимальное допустимое превышение площади, также следует более конкретно указать, что понимается под рыночной стоимостью, а еще лучше указать конкретную сумму доплаты или расчет по которой можно определить такую цену.
п.3.1.7 не соответствует закону, нарушает закон о защите прав потребителей, вам не могут навязывать УК.
3.2.4 вам придется оплачивать все обмеры БТИ, не советую соглашаться на этот пункт
3.2.5. опять же нарушает ваши права
3.3. не понятно откуда они берут затраты по электроэнергии и воде, они что собрались купаться в вашей квартире?
В договоре ничего не сказано об устранении недостатков и порядке принятия объекта. Это плохо.
4.2. претензии не принимаются — очень настораживает этот пункт
Чуть позже напишу про остальное.
п.4.4 нужно убрать
5.2 -.5.3 по форс-мажору нужно добавить, что стороны должны подтвердить наличие таких обстоятельств актом уполномоченного органа.
п.6.1.2 просрочка всего 2 мес и уже расторжение
штраф за расторжение никакой взиматься не может.
Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участии Договор должен содержать::1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Согласно ст.12.1 ФЗ о долевом участии 2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Смущает тот факт, что пункта об исполнении обязательств по договору нет.
Не советовала бы вам подписывать указанный договор, поскольку в нем грубо нарушаются положения законодательства, и о «надежности» фирмы говорит тот факт, что юрист, составляющий данный договор не знает как правильно именуется сторона по договору.
Желаю удачи!