Как отменить незарегистрированный договор продажи квартиры

Здравствуйте Ирина.В соответствии со статьей 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время, согласно п. 3 статье 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 статьи 165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

realtist.ru/docs/A409C5C3458A01A8C325747500575A4D.html

Имеете право расторгнуть договор по основаниям того что покупатель нарушил пункт договоре об оплате за квартиру. И тем самым можете не возвращать сумму из тех 30 процентов за причиненные вам беспокойства. Пусть подает в суд но он не чего не сможет решить в свою пользу так как он сам нарушает пункт договора. В судебном порядке расторгните договор вернув деньги которые он внес под расписку о возврате денежных средств.

Здравствуйте!

В Гражданском кодексе РФ действительно предусмотрена норма, предусматривающая наступление ответственности в случае уклонения от государственной регистрации договора:

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Но! Уклонение должно быть необоснованным. В вашей же ситуации оно обосновано несоблюдением условий договора покупателем (несвоевременная оплата). Главную роль в этом случае сыграют условия заключенного договора. А именно срок, в течение которого покупатель обязан заплатить всю сумму. Если Вы внесли в договор условия, к примеру, о рассрочке платежа и покупатель пропустил указанные сроки, то Вы вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть покупателю внесенную сумму.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Здравствуйте!

Каково условие об оплате за квартиру: до, после, частями?

Здравствуйте! Согласно ст. 454.  ГК РФ

-

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

У Вас договор купли -продажи  подписан, но не исполнен: оплата не произведена, квартира по акту не передана.

Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

У Вас договор купли -продажи подписан, но не исполнен: оплата не произведена, квартира по акту не передана.

Срок передачи денег указан общий — 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.

Ирина

а у Вас сумма продажи в договоре указана полностью?

Ирина, добрый день. 

Судя по вашему вопросу и  уточнениям договор вы заключили, указав в нем срок передачи ден. средств после государственной регистрации права.

Срок передачи денег указан общий — 1д с момента госрегистрации, но указано что сделка идет через ячейку. Никаких других сроков нет.

Ирина

Из всего этого следует, что Вы в настоящее время отказываетесь от совместной подачи заявления на гос. регистрацию, и по сути не исполняете заключенный договор.

Покупатель имеет полное право в соот. со ст. 165 ГК РФ обратиться в суд с требование о гос. регистрации договора.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

У вас сделка с отложенным исполнение. Т.е. обязанность  покупателя оплатить товар отложена на будущее время.

Росреестр при регистрации права по такому договору регистрирует сразу и ипотеку (залог) в силу закона за продавцом.

Т.е. до того момента, пока в Росреестр не будет подано совместное заявление продавца и покупателя и не  представлены доказательства полной оплаты  по договору, будет сохраняться залог

Возникновение ипотеки в силу закона связано с моментом регистрации права собственности (ст. 77 Закона об ипотеке). В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

4. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.