159 ФЗ отказ органами местного самоуправления в реализации права на выкуп арендованного недвижимого имущества
Предприятие торговли микро, является арендатором 12 лет. Договор аренды долгосрочный, зарегистрирован в юстиции, срок окончания до 01.07.2015г. Что бы избежать торгов за право аренды, подали заявление на реализацию преимущественного права, на приобретение арендуемого имущества. На момент подачи заявления переплата по аренде составила 3000 руб.
Получили отказ, основание ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Срок оплаты в договоре установлен
10 числа. Мы старались вовремя исполнять обязанности по оплате, нарушили на 1-4 дня из-за праздников или выходных. В 2012г. нам поздно был направлен новый договор аренды, 31 день просрочки за январь 2012. Пени и штрафы арендодатель никогда не выставлял.Но сейчас отказали, посчитав пени за 3 года с 2012г. Пени выставлены задним числом, после направления нашей заявки.
правомерны ли действия администрации города. Можем ли мы погасить пени и снова заявить о своем праве согласно 159ФЗ.
Уважаемая Наталья!
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: (...) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (...).
Согласно ч. 5 и 8 ст. 4 указанного Закона при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, хотя для реализации преимущественного права на выкуп необходимо отсутствие задолженности по арендным платежам и неустойкам, но при подаче заявления представляется документ о погашении такой задолженности только в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства.
Поскольку требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей было выставлено Вам уже после направления заявки и ранее не направлялось, то отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является незаконным, и Вы вправе обжаловать его в суд в порядке главы 24 АПК РФ.