Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупатель квартиры требует ремонт
Недавно через агентство мною была совершена продажа моей квартиры с отсрочкой освобождения. Подписан договор купли-продажи, выплачены деньги, потом проведена регистрация квартиры в Росреестре, в том числе подписан Акт приема-передачи квартиры. Спустя несколько месяцев, за пару недель до истечения срока передачи квартиры я её освободил, пригласил покупателя, передал ключи, договорились на днях разделить счета и т.д. К сожалению, не взял расписку за ключи.
Однако уже через пару дней покупатель заявил, что его не устраивает состояние квартиры и потребовал устранить все заявленные мелкие недочеты, как-то подклеить обои, прочистить краны и сменить межкомнатные ручки. Т.к. с момента описания квартиры оценщиком из агентства состояние квартиры не изменилось, то я устранять недочеты отказался. Покупатель отказался принимать квартиру, но ключи не возвращает.
1. Каковы должны быть мои дальнейшие действия?
2. Является ли подписанный покупателем Акт приема-передачи квартиры (где зафиксировано отсутствие претензий покупателя к состоянию квартиры на момент подписание Акта) гарантией, что претензии покупателя не будут удовлетворены в возможном суде, или данная бумага не имеет веса, т.к. я проживал в квартире определенный срок после регистрации и подписания Акта?
3. Подпадает ли отказ покупателя принять квартиру под "независящие от продавца обстоятельства" (иначе я по договору должен платить за просрочку)?
4. Обязано ли в этой ситуации разбираться агентство, если это прямо не прописано в договоре купли-продажи?
Здравствуйте, Юрий!
Во-первых, агентство недвижимости, скорее всего, не обязано разбираться в данной ситуации.
Более чем уверен, что в договоре с агентством подобные его обязанности не указаны.
Во-вторых, если деньги за квартиру полностью переданы (о чем имеется соответствующая расписка) и подписан акт приема-передачи квартиры, то обязательства по договору купли-продажи полностью обеими сторонами исполнены (ст. 556 Гражданского кодекса РФ):
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Платить за просрочку передачи объекта купли-продажи Вы не обязаны, поскольку Вы его уже передали (о чем имеется подписанный обеими сторонами акт приема-передачи).
Что касается Ваших дальнейших действий, то, на мой взгляд, действия следует предпринимать покупателю. Если покупатель намерен требовать от Вас устранения недостатков переданной квартиры, то он обязан доказать наличие указанных недостатков.
1) На основании ст. 309, 310, 556 ГК РФ сказать, что Вы исполнили свои обязательства по передаче квартиры надлежащего качества, в связи с чем требования покупателя необоснованы. Так же сказать, что в период проживания в квартире (после её передачи) квартиру не портили, поэтому нету оснований для предъявляения перетензий о том, что квартира испорчена в период Вашего проживания.
2) Право собственности покупателя зарегистрировано в Росреестре. Потом на основании ст. 556 ГК РФ покупателем подписан акт и принята квартира, в которой отсутствуют недостатки. Таким образом, на момент принятия недостатки остутствовали, следовательно, квартира передена без недостатков, следовательно, свои обязательства по передаче квартиры надлежащего качества Вы исполнили ипретензия покупателя о том, что квартира передана ненадлежащего качества должна быть оставлена судом без удовлетворения. То, что Вы проживали в квартире после её передачи покупателю может явиться основанием для предъявления иска о возмещении ущерба. И если покупателеь докажет, что в момент проживания Вы испортили квартиру, то с Вас в пользу покупателя на основании ст. 15 ГК РФ можно взыскать ущерб.
3) квартира уже передана по акту приема-передачи. Покуптель стал собственником квартиры (его право зарегистрировано в Росреестре).
4) не обязано
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Статья 556. Передача недвижимости1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Каковы должны быть мои дальнейшие действия?
Юрий
Подписан договор купли-продажи, выплачены деньги, потом проведена регистрация квартиры в Росреестре, в том числе подписан Акт приема-передачи квартиры.
Юрий
Все, эта квартира не Ваша и претензий в принципе быть не может, поскольку при должной предусмотрительности покупатель должен был обнаружить данные недостатки при осмотре квартиры, т.к. с момента описания квартиры оценщиком из агентства состояние квартиры не изменилось.
Является ли подписанный покупателем Акт приема-передачи квартиры (где зафиксировано отсутствие претензий покупателя к состоянию квартиры на момент подписание Акта) гарантией, что претензии покупателя не будут удовлетворены в возможном суде, или данная бумага не имеет веса, т.к. я проживал в квартире определенный срок после регистрации и подписания Акта?
Юрий
Данная бумага имеет вес, но не является гарантией. Акт приема-передачи квартиры означает, что квартира передана и принята.
Подпадает ли отказ покупателя принять квартиру под «независящие от продавца обстоятельства» (иначе я по договору должен платить за просрочку)?
Юрий
В данном случае Вы выполнили все обязательства остальное от Вас не зависит. Покупатель не может отказываться принять квартиру, поскольку акт приема-передачи квартиры уже подписан.
Обязано ли в этой ситуации разбираться агентство, если это прямо не прописано в договоре купли-продажи?
Юрий
Зависит от договора, обычно не обязано.
Успехов.
"претензий в принципе быть не может, поскольку при должной предусмотрительности покупатель должен был обнаружить данные недостатки при осмотре квартиры, т.к. с момента описания квартиры оценщиком из агентства состояние квартиры не изменилось."
- так покупатель как раз и утверждает, что состояние изменилось за время после осмотра и подписание Акта приема-передачи. К сожалению, в описи не зафиксированы все трещинки и потертости, то есть получается мое слово против его.
Юрий, добрый вечер.
Если у Вас в договоре купли продажи был прописан пункт об отсрочке заселения и при этом не было прописано Ваше обязательство о косметическом ремонте, то претензии покупателя не обоснованы. Акт приема передачи подписан, а это основной документ. Что он там делал после того, как вы освободили недвижимость не известно и вряд ли суд удовлетворит требование заменить ручки.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 30]
[Статья 557]
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве,
применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением
положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего
качества на товар, соответствующий договору.
Я думаю в договоре про ручки ничего не сказано.
3. Подпадает ли отказ покупателя принять квартиру под «независящие от продавца обстоятельства» (иначе я по договору должен платить за просрочку)?
Юрий
Он ее принял, ничего вы не должны.
4. Обязано ли в этой ситуации разбираться агентство, если это прямо не прописано в договоре купли-продажи?
Юрий
Они даже вмешиваться не будут, не их это дело.
Здравствуйте, Юрий.
1. Ремонт квартиры Вы проводить не обязаны. Предпринимать какие-либо действия до момента поступления формальных претензий со стороны покупателя смысла не имеет.
2. Подписанный Акт приема-передачи квартиры стопроцентной гарантией не является, однако, он свидетельствует об отсутствии у другой стороны претензий к Вам и отсутствие на момент передачи квартиры требований о необходимости проведения ремонта.
3. Чтобы точно ответить на вопрос, необходимо видеть договор.
4. Если это в договоре не указано, то не обязано.
С уважением, Елена.
Кому сказать и как? Покупателю в устной форме — это бессмысленно. Наверное, нужно в письменном виде, но кому?
Юрий
Данная рекомендация относится к возможному судебному разбирательству в дальнейшем. Вы сейчас не обязаны никому ничего доказывать. Обязательства по передаче квартиры Вами выполнены.
Здравствуйте, Юрий!
Не думаю, Что у Вас есть серьезные основания для беспокойства.
«2. Является ли подписанный покупателем Акт приема-передачи квартиры (где зафиксировано отсутствие претензий покупателя к состоянию квартиры на момент подписание Акта) гарантией, что претензии покупателя не будут удовлетворены в возможном суде, или данная бумага не имеет веса, т.к. я проживал в квартире определенный срок после регистрации и подписания Акта?»
Считаю, что да, является. Подписывая акт, покупатель видел состояние кевартиры и с этим соглашался. По истечении времени состояние квартиры, как считает покупатель, изменилось в худшую сторону. Это ему (покупателю) надо будет доказывать. Поэтому акт этот имеет очень большую доказательственную силу в Вашу пользу. И вообще, не думаю, что перечисленные претензии настолько материалоемки, чтобы покупатель рискнул обратиться в суд, где его позиция крайне сомнительна. При этом и без строительно-технической или еще какой-то экспертизы не обойтись.
«3. Подпадает ли отказ покупателя принять квартиру под „независящие от продавца обстоятельства“ (иначе я по договору должен платить за просрочку)?»
Не очень понятен смысл вопроса. Это зависит от характера доделок или их устранений, о которых просит покупатель.
«4. Обязано ли в этой ситуации разбираться агентство, если это прямо не прописано в договоре купли-продажи?»
Нет, не обязано, если об этом нет условий в договоре.
«просто обычно вроде бы дело завершается распиской, что покупатель получил ключи, претензий не имеет, оплату коммунальных платежей видит и претензий не имеет и т.д. Эта расписка закрывает все вопросы по периоду между Актом приема-передачи и фактическим освобождением квартиры от продавца. В моем случае покупатель расписку не дает, я в каком-то подвешенном состоянии».
Дело завершается не распиской, а составлением и подписанием акта приема-передачи, в котором должно быть зафиксировано и то, что ключи переданы-получены. В Вашем случае несколько иначе, но совершенно зря Вы так беспокоитесь. Все указанные Вами документы и обстановка, описанная Вами, говорит в Вашу пользу.
В частности, если он не сходит в ЖЭК и не заявит себя как квартиросъемщика, то счета будут продолжать выписываться на мое имя. Всё это нервирует".
Сделка в Росррестре зарегистрирована или нет, то есть собственность покупателя уже зарегистрирована или нет?
Если зарегистрирована, Вы уже никакого отношения к квартире не имеете.
Вы фактически проживали не в своей собственности в период обозначенный в вопросе.
Вам разрешили пользоваться чужой собственностью. Когда Покеупателю передавали квартиру по акту приема передачи она (квартира) была в таком же состоянии. И Вам ее в этом же состоянии передали в пользование .
Разница в состоянии квартиры на момент передачи Вам и сейчас не зафиксировано. Поэтому Вашему оппоненту трудно будет что либо доказать.
Конечно покупатель может ставить вопрос о расторжении договора купли продажи или возмещения. Но доказательства, их у Покупателя нет. А вы вправе на всякий случай своими кой какими обзавестись. Подумайте.
Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- -соразмерного уменьшения покупной цены;
-безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
-возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- -отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
-потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
- Но здравомыслящий человек на это не пойдет. Это очень муторно все, в суде доказать невозможно. Как Вы пишите недостатки же не существенны.
"А вы вправе на всякий случай своими кой какими обзавестись. Подумайте. "
- все же хотелось бы совета :) Если удобнее, то мое мыло: azorg@bk.ru
Здравствуйте, Юрий.
1. Каковы должны быть мои дальнейшие действия?
Никаких. Можете предложить покупателю обратиться в суд, если будет слишком приставать.
2. Является ли подписанный покупателем Акт приема-передачи квартиры (где зафиксировано отсутствие претензий покупателя к состоянию квартиры на момент подписание Акта) гарантией, что претензии покупателя не будут удовлетворены в возможном суде, или данная бумага не имеет веса, т.к. я проживал в квартире определенный срок после регистрации и подписания Акта?
Если покупатель принял квартиру и согласился с ее состоянием, он может в последующем предъявлять претензии только в отношении скрытых недостатков, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре.
3. Подпадает ли отказ покупателя принять квартиру под «независящие от продавца обстоятельства» (иначе я по договору должен платить за просрочку)?
Не поняла, что значит «отказ покупателя принять квартиру», если он ее уже принял по акту? Это все равно, что съесть пирожок, а потом отказаться его есть. Просрочка возможна в случае несвоевременного освобождения квартиры вами. А если вы квартиру освободили, передали, какая может быть просрочка?
4. Обязано ли в этой ситуации разбираться агентство, если это прямо не прописано в договоре купли-продажи?
Агентство недвижимости не является стороной договора, никакой ответственности за соблюдение сторонами условий договора купли продажи или за состояние недвижимости не несет и в договоре купли-продажи, в принципе, не может указываться. И вообще, к сделке имеет лишь косвенное отношение — как посредник, в задачу которого входил лишь поиск продавца и покупателя и помощь с оформлением сделки.
"Не поняла, что значит «отказ покупателя принять квартиру», если он ее уже принял по акту? "
- просто обычно вроде бы дело завершается распиской, что покупатель получил ключи, претензий не имеет, оплату коммунальных платежей видит и претензий не имеет и т.д. Эта расписка закрывает все вопросы по периоду между Актом приема-передачи и фактическим освобождением квартиры от продавца. В моем случае покупатель расписку не дает, я в каком-то подвешенном состоянии.
В частности, если он не сходит в ЖЭК и не заявит себя как квартиросъемщика, то счета будут продолжать выписываться на мое имя. Всё это нервирует.
— просто обычно вроде бы дело завершается распиской, что покупатель получил ключи, претензий не имеет, оплату коммунальных платежей видит и претензий не имеет и т.д. Эта расписка закрывает все вопросы по периоду между Актом приема-передачи и фактическим освобождением квартиры от продавца.
Акт приема-передачи — подтверждение того, что квартира принята. И нет между актом и принятием никаких расписок. Ну, можно, конечно, еще и десятки расписок каких-нибудь написать, но акт уже подтверждает, что она — принята. Акт приема-передачи — это требование закона. Все остальное — непонятные выдумки. И ничего «закрывать» они не могут.
А ключи не принял, так может, продавец их вообще потерял. И что, покупателю уже никогда в купленную квартиру не вселяться? Передача или не передача ключей не означают приемку квартиры. Можно передать ключи, но квартиру не освободить. У покупателя может быть хоть десяток комплектов ключей.
В моем случае покупатель расписку не дает, я в каком-то подвешенном состоянии.
Так его закон не обязывает. ОН может вам вообще никогда расписку не дать. И что, вы намерены всю жизнь быть в подвешенном состоянии? Так может, решить уже (для себя), что вы квартиру продали и не имеете к ней отношения, а не «подвешивать» себя?
В частности, если он не сходит в ЖЭК и не заявит себя как квартиросъемщика, то счета будут продолжать выписываться на мое имя. Всё это нервирует.
Нередко новые собственники не ходят в ЖЭК, а платят по квитанциям прежнего собственника. Вам-то что из-за этого переживать? Это не в вашей власти — заставить его сходить в ЖЭК. Он, может, вообще никогда в ЖЭК не пойдет.
1. Каковы должны быть мои дальнейшие действия?
Если расчеты произведены не в полном объеме, то требуйте в письменном виде оплаты.
2. Является ли подписанный покупателем Акт приема-передачи квартиры (где зафиксировано отсутствие претензий покупателя к состоянию квартиры на момент подписание Акта) гарантией, что претензии покупателя не будут удовлетворены в возможном суде, или данная бумага не имеет веса, т.к. я проживал в квартире определенный срок после регистрации и подписания Акта?
Данный акт имеет силу, ему придется сильно постараться, чтобы признать его недействительным.
3. Подпадает ли отказ покупателя принять квартиру под «независящие от продавца обстоятельства» (иначе я по договору должен платить за просрочку)?
Отказ продавца от принятия является отказ от ДКП, следовательно вы можете его расторгнуть.
4. Обязано ли в этой ситуации разбираться агентство, если это прямо не прописано в договоре купли-продажи?
Нет, если вы не предусматривали данное условие в договоре с агентством.
Уважаемый, Юрий!
Не следует расстраиваться вообще.
Что произошло?
1. Квартира продана и покупатель стал ее собственником.
2. Квартира принята по акту.
3. В соответствии с условиями договора, Вы обязаны были освободить ее к определенному сроку. Вы это сделали, передав ключи. Правда расписку не взяли. Таким образом, следует зафиксировать последний момент по исполнению Ваших обязанностей по договору.
Я думаю, что срок еще не истек, поскольку
за пару недель до истечения срока передачи квартиры я её освободил, пригласил покупателя, передал ключи,
Юрий
Напишите ему письмо заказное с уведомлением или ценное с описью вложения, в котором укажите, что согласно условиям договора, Вы с такого-то числа освободили квартиру и передали ключи новому собственнику, однако, возможно, забыли там документ и просите его указать Вам время, когда он может подойти, открыть квартиру, чтобы Вы имели возможность проверить свои ожидания по поводу документа. Просите сделать это как можно скорее.
Если получите ответ в котором он согласиться открыть квартиру- здорово.
У вас есть письменное доказательство того, что ключи у него, а не у Вас.
Все, договор исполнен.
Теперь, по поводу его требований о проведении ремонта.
Устно поясните ему, что не считаете себя обязанным проводить ремонт, поскольку в договоре об этом ничего не сказано.
Если он глуп, то будет, как Вы полагаете подавать в суд.
Там перспектив у него нет.
Каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.
Вот он пусть и попытается доказать, размер вреда, его стоимость и причинно-следственную связь с Вашим пребыванием в квартире после регистрации договора.
Вы приведете свидетелей, которые подтвердят, что в этом состоянии квартира была и на момент продажи и они не увидели ухудшения ее состояния.
У продавца нет таких свидетелей, а в акте экспертизы, такие детали не прописаны.
Хороший юрист без труда выиграет этот иск, если его подадут.
Удачи.
В частности, если он не сходит в ЖЭК и не заявит себя как квартиросъемщика, то счета будут продолжать выписываться на мое имя. Всё это нервирует.
Юрий
Не обращайте внимания. С момента регистрации права собственности на квартиру, все коммунальные платежи будут предъявляться к нему.
Если Вы там жили и по джентельменски готовы их оплатить, хорошо. Однако, это теперь его головная боль.
Не берите себе лишнего.
Посещение ЖКХ, передача ключей, это не требование закона, а обеспечение безопасности покупателя от дальнейших возможных судебных тяжб. Не более того.
По закону, подписание акта приема-передачи квартиры, вот «процессуальный»
документ. Он подписан сторонами. Все хорошо.
Пусть теперь что угодно измышляет, мало что получится.
Юрий, здравствуйте. Как выше указали коллеги, все проблемы с ремонтом, ЖКХ и т.п. теперь покупателя — он собственник квартиры. Если хотите, что бы Вам было спокойней по поводу коммунальных платежей, отправьте заказное письмо с уведомлением и описью вложения в Вашу управляющую компанию. К письму приложите копию свидетельства нового собственника и акт приема-передачи квартиры. Они сами в базу внесут нового собственника и все квитанции будут выставлять на его имя. И как он там их будет оплачивать в дальнейшем — его проблемы. Что касаемо ремонта, доказать что-то у покупателя шансов практически нет. Например, если ремонт в квартире был сделан 5-7 лет назад и при осмотре квартиры и подписании акта он не заметил, как Вы указали, отклеивающиеся обои и ручки на дверях, что могло быть установлено путем визуального осмотра. Это не скрытый недостаток, а доказать, что Вы специально перед выселением отклеивали обои пусть попробует :) Агентов по недвижимости можно потом будет привлечь только в качестве свидетелей по делу (если все-таки суд будет). Чтобы они подтвердили, в каком состоянии была квартира.
Добрый день, Юрий!
Актом приема-передачи квартиры Вы договорились, что никаких претензий к Вам не имеется. Никаких отказов продавца принять квартиру нет.
Если покупателя возникли претензии к периоду с момента подписания акта до даты регистрации права собственности (то есть Вы продолжали жить в квартире и испортили ее состояние — то это решается иском о взыскании реального ущерба, в соответствии с понятиями, ст Гражданского кодекса РФ - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества,
а также требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ: «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений»,
Это означает, что Ваш оппонент в суде обязан доказать и убедительно, чтобы суд поверил, что Вы испортили квартиру за этот период.
А дальше, после дня регистрации права собственности, он стал собственником имущества. Теперь смотрим статью 210 Гражданского кодекса РФ: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором».
Так что не вижу никаких оснований для предъявления к Вам каких-либо претензий.
Удачи!
1) Кому сказать и как? Покупателю в устной форме - это бессмысленно. Наверное, нужно в письменном виде, но кому?