Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Чем у вас подтверждается неявка Покупателя для заключения основного договора?

Добрый день, Екатерина.

Вопрос: Как правильно вернуть денежные средства покупателю и расторгнуть предв.дог.

Екатерина

Что касается расторжения договора, то для этого действительно есть основания:

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнутпо решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Здесь может быть два варианта — первый покупатель все таки объявляется и Вы составляете с ним соглашение о расторжении предварительного договора (опять таки станет ли он подписывать соглашение).

Либо второй вариант — обращение в суд с требованием о расторжении договора. Как я понимаю шансы найти покупателя невелики, да и если он объявится, но откажется расторгать договор, то все равно придется обращаться в суд, поэтому второй вариант в этом плане предпочтительнее.

Суд уведомит покупателя по адресу по последнему известному адресу его проживания, если он в суд не явится, то он будет считаться уведомленным и суд примет решение в Вашу пользу, договор будет считаться расторгнутым.

Что касается возврата денежных средств, то здесь остается только ждать когда покупатель объявится, либо еще вариант в рамках судебного процесса сделать запросы в банки и если у него есть счета в банках, то просто перечислить деньги на его счет, в этом случае обязательство по возврату денег будет считаться исполненым.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Добрый день! В Вашем случае по соглашению сторон есть возможность заключить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором будет указан возврат имущества Вам от покупателя, а Вами денежных средств покупателю. Дополнительно к договору возможно составить расписку в получении денежных средств Покупателем от Вас. Если же добровольно решить вопрос не получается, то возможно подать в суд исковое заявление «о признании сделки недействительной». Согласно ст. 429 ГК РФ:  В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Также согласно ст. 167 ГК РФ: Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.(п. 4 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Также у Вас есть возможность обратиться к Покупателю с иском «о понуждении заключить договор». С уважением, Урванцев Евгений.

Здравствуйте!

В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

Статья 429. Предварительный договор

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

далее ст. 445 ГК РФ:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, Вам необходимо обратиться в суд с иском о расторжении предварительного договора.

Иск можно подать по последнему известному месту жительства ответчика (покупателя) либо по месту заключения договора согласно ГПК РФ:

Статья 29. Подсудность по выбору истца

1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.

9. Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора.

Денежные средства, внесенные покупателем, можете разместить на депозит нотариуса:

Статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит
1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

так же эта норма содержится в Основах законодательства о нотариате:

Статья 87. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг
Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, а также соглашением между должником и кредитором принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору.
О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги, если иное не установлено соглашением между должником и кредитором.
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Доброе утро, Екатерина. В соответствии со ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны
должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из
сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору уже прекращены и без заключения соглашения о расторжении договора.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Поэтому можете еще и убытки взыскать свои. Ведь Вы могли продать квартиру другому лицу и получить за это денежные средства, а так потеряли время просто. Поэтому можно как выше указали коллеги, обратиться с иском в суд и затем уже вернуть уплаченные покупателю деньги за вычетом Ваших убытков. Денежные средства можно положить на депозитный счет в любой банк под % и ждать пока объявиться покупатель. Вы свои обязанности выполнили, письмо ему направили, когда деньги понадобятся сам Вас найдет.

Екатерина, доброе утро.

Скажите, какие условия расторжения и возврата средств предусмотрены в договоре? Соглашение о задатке было составлено правильно, именно о задатке?

Предварительный договор прекращает свою юридическую силу, если вовремя не заключен основной договор, поэтому нужно смотреть на каких условиях у Вас это в договоре прописано.

Статья 429. Предварительный договор
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 27]
[Статья 429]

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 431. Толкование договора
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 27]
[Статья 431]

При толковании условий договора судом принимается во внимание
буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное
значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем
сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статья 407. Основания прекращения обязательств

1. Обязательство прекращается полностью или
частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими
законами или договором.

2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Система ГАРАНТ: base.garant.ru/5762296/38/#ixzz3Q05Rizet

Здравствуйте!

В Вашем случае,
поскольку речь о нарушении покупателем существенного условия договора – срока оплаты
и заключения договора, то путь один – подача иска в суд с требованием
расторжения договора, взыскания штрафа и убытков, связанных с неполучением Вами
суммы за продажу участка.

Согласно п.2 ст.453
ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения договора в судебном
порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную
силу решения суда о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того,
что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если
иное не установлено законом
или соглашением сторон.

Здесь, следует
обратить внимание на ст.1103 ГК РФ — Поскольку иное не установлено ГК, другими
законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих
отношений, правила, предусмотренные главой о
неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной
стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим
обязательством.

Т.е. уплаченные
суммы покупателю придется вернуть за вычетом взысканных судом штрафов и убытков,
основания для взыскания которых в п.5 ст.453 ГК РФ — если основанием для
изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора
одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков,
причиненных изменением или расторжением договора.

При подаче иска
следует применить ст.29 ГПКРФ — иск к ответчику, место жительства которого
неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может
быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему
известному месту жительства в Российской Федерации.

Уважаемая Екатерина, полностью согласна с моим коллегой в том, что  «Обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору уже прекращены и без заключения соглашения о расторжении договора». Но все же отмечу, что для признания договора расторгнутым Вам необходимо обратиться в суд т. к. между сторонами имеется спор (а именно неявка второй стороны).

Что касается задатка, добавлю- задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГКРФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна
сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона,
ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой
стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено
иное.

Как правильно вернуть денежные средства покупателю и расторгнуть предв.дог.

Екатерина

предварительный договор расторгать не надо, поскольку основной договор не заключен в срок, указанный в предварительном договоре, то предварительный договор считается прекратившим действие.

Вернуть денежные средства можно через нотариуса, положив на депозит.

Задаток возвращать не надо.

Исходя из данных Вами условий можно и штраф не возвращать, точнее можно сказать после изучения договора.

Успехов.

Если условия такого договора не предусматривали существенную предоплату, такой договор может быть расторгнуть по соглашению сторон, путём подписания соответствующего соглашения, либо через суд если одна из сторон не желает заключить основной договор в установленный срок. При этому важно учесть, что если срок в течении которого нужно заключить основной договор в предварительном договоре не прописан, то такой срок составляет один год с того момента как был заключён такой договор.

При расторжении договора по соглашению сторон средства потраченные средства на расходы возвращению не подлежат, если стороны не договорятся о другом.

Такое соглашение заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению, только в том случае если сам предварительный договор был заверен нотариально, что не обязательно.

А в случае расторжения из-за несоблюдения стороной установленных сроков, сторона инициатор расторжения может потребовать возмещения неустойки, а также может через суд потребовать принудить другую сторону заключить основной договор.

Здравствуйте!

Сам предварительный договор – это лишь намерение сторон в
будущем заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным
договором купли-продажи. Поскольку предварительный договор — это лишь намерение, то он не является
основанием для передачи денег. В данном случае деньги, полученные от Покупателя
в качестве задатка нужно вернуть в полном объеме, иначе на стороне продавца
возникнет неосновательное обогащение. В
случае обращения покупателя в суд за возвратом переданных денег в качестве
задатка – он выиграет дело.

С уважением.

Здравствуйте, Екатерина!

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, Вашему покупателю важно было не пропустить срок, позволяющий обратиться с предложением о заключении основного договора. Предложение должно быть направлено Вам  до истечения такого срока. На случай судебных разбирательств покупателю важно заранее подготовить доказательства направления предложения. 

Поскольку до 30.11.2013 г. Ваш покупатель не заключил основной договор и не направил Вам предложение о заключении основного договора, то предварительный договор прекратил свое действие в силу закона и в расторжении не нуждается. Направление уведомления о расторжении договора с Вашей стороны излишне.

Если предложение будет направлено покупателем впоследствии, такое предложение будет являться не обязательным для Вас, так как предварительный договор уже утратил силу. В результате Вы как сторона, получившая оферту в виде предложения о заключении основного договора, можете отказаться заключить основной договор или предложить заключить его на иных условиях, отличных от условий заключенного предварительного договора.

Но понудить друг друга в судебном порядке к заключению основного договора ни Вы, ни покупатель не можете опять-таки потому, что предварительный договор утратил силу. На это указывает судебная практика:

Постановления ФАС Московского округа от 03.03.2004 по делу N КГ-А40/825-04, Уральского округа от 18.08.2004 по делу N Ф09-2611/04-ГК, Восточно-Сибирского округа от 12.02.2004 по делу N А19-9849/03-22-Ф02-255/04-С2

В результате рассмотрения требований о понуждении заключить основной договор аренды суд обратил внимание на правило п. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которым обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На данный момент за уклонение от заключения основного договора Вы вправе требовать от покупателя  уплату штрафа в размере 0.1% от стоимости имущества (по договору).

Господа, полагаю, не совсем правильно воспринимать описание клиента 

Покупатель не явился для заключения договора купли -продажи и не исполнил в полной мере свои финансовые обязательства, от заключения основного договора не отказывался.

Екатерина

как явное доказательство вины покупателя.

Клиент лишь изложил фактические обстоятельства.

Здесь не представлен текст предварительного договора, но Вы понимаете, что вряд ли там содержится обязательство покупателя «явиться для заключения».
Скорее там формулировка — «стороны обязуются заключить».
А в этом контексте совершенно справедливо первое же уточнение.

Чем у вас подтверждается неявка Покупателя для заключения основного договора?

Горюнов Евгений

Потому предлагаю такую логическую цепь.

1. Предварительный договор может содержать лишь обязательство о заключении основного.

2. Задаток принят во исполнение предварительного договора.
3. Ни одна из сторон не изъявила желания заключить основной договор в срок.
4. Обязательства по предварительному договору прекращены, уклонившейся стороны нет, исполнение не наступило.
5. Задаток подлежит возврату как способ обеспечения исполнения обязательства в связи с ненаступлением такого исполнения без вины сторон.
6. Денежные средства, полученные в счёт платы по незаключённому договору, также подлежат возврату.

7. Вопрос о необходимости вносить в депозит и возможных требованиях возврата неосновательного обогащения — спорный, но меры к возврату предпринять всё же необходимо.