Регистрация дополнительного соглашения

Добрый день.

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 данное правило распространяется также на договоры аренды нежилых помещений.

Таким образом, поскольку дополнительным соглашением основной договор аренды продлевается на срок — более 1 года, то оба договора (основной и дополнительный) подлежат регистрации.

Юрий, доброе утро.

А основной договор у Вас не регистрировался?

Добрый день! Заключите доп соглашение на неопределённый срок:

Позиция ВАС РФ: Возобновленный на неопределенный срок договор
аренды недвижимого имущества не подлежит госрегистрации

Применимые нормы: п. 2 ст. 609,
п. 2 ст. 621,
п. 2 ст. 651
ГК РФ

Пункт 11
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не
подлежит государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651
ГК РФ государственная регистрация требуется для договора аренды здания,
заключенного только на срок не менее одного года.

Примечание. Правовая позиция высказана в отношении аренды зданий
(сооружений), но может применяться и к ситуациям, связанным с арендой иного
недвижимого имущества (например, земельных участков)

Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, будет продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года. Так как у вас дополнительным срок продлен на срок более 1 года — необходимо регистрировать.

Добрый день, Юрий. 

Выскажу свое мнение.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если в договоре аренды было указано, что он вступает в силу в момент подписания и подписан он 01.02.2014 г., то, соответственно, его срок действия истек 31.12.2014 г.

Из этого следует, что действие договора аренды теперь продлено на 12 месяцев, т.е. на год, соответственно, договор аренды на основании данного дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59:

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Т.е. чтобы избежать гос. регистрации, нужно либо заключить доп. соглашение на срок 11 месяцев либо на неопределенный срок, как указал коллега выше:

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Изменение размера арендной платы при этом не имеет значения, стороны вправе вносить изменения в договор аренды.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на
срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.

ст. 651, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}

Если  Вы сейчас заключили бы новый договор на новых условиях до 31.12.2015, а не продлили бы старый, то тогда регистрировать не нужно было бы, а так получается, что срок действия договора начинает течь с 01.02.2014 г. ,  а раз он оканчивается 31.12.2015, то  заключен на срок более года и подлежит регистрации. Обычно с целью ухода от регистрации стороны заключают новый договор на 11 месяцев, срок которого начинает течь после окончания предыдущего.

Здравствуйте!

Зачем Вам распространять действие договора на прошлое, если ранее был договор и он исполнен, и, соответственно, предшествующие арендные отношения прекратились?

В соответствие с п. 1 ст. 408 ГК РФ:

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая, что арендная плата, как я понял, повысилась, придание договору ретроспективного действия приведет к риску доначисления арендной платы за прошлые периоды.

Вместе с тем, в соответствие с разъяснениями данными в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г.,

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

заключение краткосрочного договора со сроком действия 11 месяцев и распространением его действия на истекший период не увеличивает срок его действия и, соответственно, не приводит к необходимости соблюдения обязанности по регистрации.