Может ли удерживаться обеспечительный платеж по аренде в качестве штрафа

По моему мнению, несмотря на то, что неустойка неудачно названа штрафной, указанный пункт в договоре не позволяет Вам претендовать на ее возврат. Стороны согласовали именно такой вариант расчетов при досрочном расторжении. Более того непосредственно в указанном Вами пункте прямо отмечено — при наличии вины или при инициативе Арендатора. То есть и в том и в другом случае последствия одинаковы — неустойка остается у Арендодателя.

Оснований для признания данного пункта недействительным я не усматриваю. На что Вы хотите при этом сослаться?

Дописали. Этот пункт касается случаев, когда договор окончен не досрочно.

Здравствуйте.

Между юридическими лицами заключен договор?

Здравствуйте, Эльвира!

В связи с тем, что ст. 421 ГК РФ установлена свобода договора, стороны имеют право указать в договоре, что обеспечительный платеж не возвращается, даже если расторжение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему.Это подтверждается судебной практикой, см. Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10.

Позиция судов неоднозначна и некоторые суды признают обеспечительный платеж по договору аренды неосновательным обогащением, поскольку законодательство не содержит такого основания обеспечения исполнения обязательства, он не является ни задатком, ни авансом. Об этом говорит ВАС.

Включения в договор условия о невозврате обеспечительного платежа, которое может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным договором или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Надо более подробно смотреть практику судов общей юрисдикции по вашему вопросу. Я правильно поняла, что договор заключен между физическими лицами?
Желаю удачи!

"В случае досрочного расторжения настоящего договора по вине или инициативе Арендатора, обеспечительный платеж не возвращается Арендатору и остается у Арендодателя в качестве штрафной неустойки"
Эльвира

Здравствуйте!

Довольно странная формулировка. Дело в том, что неустойка — это (ст. 330 ГК РФ):

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

То есть неустойка оплачивается только за виновное правонарушение. А расторжение — это не правонарушение. Это просто желание расторгнуть договор.

ситуация такова, что намерены расторгнуть договор по инициативе Арендатора, но полагаем, что при условии ненарушения арендатором положений договора аренды нельзя и удерживать ОП как штрафную неустойку. Можем ли мы при условии предварительного уведомления о намерении расторгнуть договора аренды потребовать и возврата ОП, и в случае отказа требовать признания данного пункта недействительным и требовать неосновательного обогащения?
Эльвира

Естественно. Можете требовать возврата денежных средств. А вот признать пункт недействительным не можете. Эти денежные средства — не неосновательное обогащение, потому как переданы по условиям договора, то есть по «основанию». Таким образом, подавайте иск в суд с требованием о возврате обеспечительного платежа.

Как вы полагаете?
Эльвира

Эльвира, здравствуйте!

В Вашей ситуации есть прямое указание на пункт договора аренды, по которому ОП не возвращается при наступлении определенных событий, в том числе — расторжение договора по вине или инициативе арендатора… Конечно, поименовать эти денежные средства штрафной неустойкой...))) Ну, как обозвали.

К сожалению, судебная практика по таким спорам весьма противоречива. Поэтому сказать прямо, что имеет смысл отбивать обеспечительный платёж в судебном порядке, нельзя…

При подписании договора арендатор видел все его условия и был с ними согласен. Да и ст. 421 ГК РФ никто не отменял…

в случае отказа требовать признания данного пункта недействительным и требовать неосновательного обогащения?
Эльвира

Ну, смотрим положения ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или
сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за
счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему
неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение),

У Вас сделкой установлена передача ОП. Так что по этой статье не получится.

Эльвира, здесь вообще много может быть нюансов, в каждом деле — свои.

Поэтому я солидарна с коллегой —

сылайтесь на арбитражную судебную практику, которая в вашу пользу. Она неоднозначна, поэтому нужно искать только в вашу пользу.
Фролова Ирина

Надо смотреть аналогичные ситуации и видеть перспективу по Вашей.

Удачи!

Уважаемая Эльвира!
Согласно п.1 ст. 329 в обеспечение обязательства может быть принят обеспечительный платеж.
«Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом,
удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией,
задатком идругими способами, предусмотренными законом или договором».
Но сам договор не есть обязательства. Договор — это соглашение сторон.
Внимательно посмотрите о чем Вы договорились:
— есть ли в договоре пункт о досрочном одностороннем расторжении, и какие последствия;
— перечень своих обязательств по договору.
Если Вы не брали на себя таких обязательств, как не расторгать досрочно договор, то у Вас и не было ненадлежащего исполнения обязательств.
Если Вы, принятые на себя обязательства по договору выполняли, к примеру, вовремя платили аренду, бережно относились к имуществу и т.д. При расторжении договора требуйте у арендодатора возврата обеспечительного платежа на основании того, что вы свои обязательства выполняли, а неустойка взимается за ненадлежащее исполнение обязательств.
Ст. 329 ГК РФ и ст. 330 ГК РФ
Желаю Вам удачи.

Вы по своей воле заключили договор аренды именно на таких условиях, поэтомы вы не вправе требовать возврата платежа.