Покупка участка под строительства коттеджа

Изначально на таких землях запрещено:

7. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:
1) предоставление садоводческих и дачных участков;

Хотя допускается:

2. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находится в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.

На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.

То есть рекреационная деятельность (размещение турбазы) законна, а вот постройка дома вряд ли..

Первая трудность заключается в том, что в строительстве дома могут отказать на основании вышеуказанной статьи (см. первую).

Если нет закона, касающегося этих земель, они не являются ограниченными в обороте.

Как вариант решения проблемы рассмотрите возможность перевода участка из категории «земли особо охраняемых природных территорий» на «земли населенных пунктов».
Порядок и процедура перевода указаны в федеральном законе от 21.12.2004　
№172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Отсюда будет разрешено строительство дома для жилья.

Определение Московского областного суда от 05.03.2013 N 33-2526/2013.
«Инвестор построил коттедж на земле охраняемых территорий и объектов, которую было разрешено использовать под оздоровительную базу с коттеджным вариантом застройки.
Вместо базы отдыха, фактически возведен поселок из жилых домов — коттеджей для отдыха семей собственников. Круглогодичное проживание возможно.
Предоставление каких-либо услуг отдыхающим не предполагается.
Учитывая, что земельное законодательство не предусматривает использование земель особо охраняемых территорий для строительства коттеджей, которые не относятся к домам отдыха, пансионатам, кемпингам и другим аналогичным объектам, инвестор не имел права на возведение спорного коттеджа, вследствие чего не могло возникнуть права собственности на данный объект».

Это значит, что при постройке дома в собственность Вам его не отдадут.

На мой взгляд возведение строения для проживания на основании ст. 95 ЗК РФ, а также данного судебного решения будет незаконно.

C какими рисками я могу столкнуться при покупке участка в таком поселке и строительстве там дома, в котором моя семья планирует жить круглый год.
Александр

Здравствуйте Александр! Самый первый риск это то, что приобретаемый Вами земельный участок не предусматривает строительство жилого дома.

под объекты недвижимости базы отдыха.
Александр

Насколько легальное будет строение для постоянного проживания (Вопрос прописки в этом доме для нас не важен — у нас есть городская)?
Александр

Если вопрос прописки не важен, то жить можете, но Вам не дадут разрешение на строительство дома. Таким образом, Вам надо будет подать заявку на строительство дома отдыха, для этого Вы должны быть ИП или ООО, а проживать с семьей в строении под названием «Дом отдыха» Вы можете.

Здравствуйте, Александр!

В соответствии с Земельным кодексом РФ

Статья 95. Земли особо охраняемых природных территорий

1. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.
2. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находится в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
3. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается
На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с
установленным для них особым правовым режимом.

7. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:
1) предоставление садоводческих и дачных участков;
2) строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами(подпункт в редакции, введенной в действие с 8 декабря 2006 года Федеральным законом от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ;
3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;
4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.

Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
[Земельный кодекс РФ] [Глава VI] [Статья 40]

1. Собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии
с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Насколько я понимаю, все договора на оказание в.у. услуг мне будет необходимо заключать с собственником базы отдыха? Александр

Т.е. так как Вы не строите базу отдыха, коммуникации к Вашем объекту проводить нельзя, Вы в этой части очень зависити от турбазы.

Но особо хотел бы обратить внимание на то, что государство может изъять земли в случае необходимости, конечно не безвозмездно

Статья 95. Земли особо охраняемых природных территорий

…
9. Объявление земель государственным природным заказником допускается как с изъятием так и без такого изъятия земельных участков у их собственников, землепользователей, землевладельцев.
10. Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.

К примеру, собственник базы отдыха меняется — как на нас это может отразиться?
Александр

Он может расторгнуть договора на снабжении Ваш дом от электро, водо и газоснабжения.

2. Объект права: Земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под объекты недвижимости базы отдыха.
Александр

Здравствуйте, Александр.

Да дом вы там построить не сможете однозначно. Так как разрешение не позволяет.

Поскольку год назад сами подбирали участок, то хочу сказать следующее, чуть не по вашему вопросу, но ситуация была аналогичная, предлагали земельный участок на земле, которая была приобретена Финами, и данная категория земель тоже относилась к какой-то там категории охраняемых объектов.

Там столько проблем с этой землей, вода, газ, свет. В вашей ситуации однозначно этот участок брать нельзя. Даже предположим абсурдную ситуацию, что вы купили его и построили там дом. Но свет воду вам никто там не даст, если ее там нет, подключаться от санатория, это столько проблем, что вряд ли подключитесь, а если да, то денег потратите не мерено. То же самое, что не надо лезть в СНТ, там бешеные цены за оплаты электричества, охраны, вывоз мусора и так далее. Рассматривайте деревни, очень выгодный вариант и никаких проблем, под ИЖС.