Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Лестничный марш в нежилом помещении
Здравствуйте, читал дискуссию специалистов на Вашем сайте https://pravoved.ru/question/420962/, а у меня пока вопрос в ту же тему но пока на другой стадии и прошу оказать содействие.
При сдаче объекта долевого строительства - нежилые помещения (2 шт.) в многоквартирном доме пристройка к дому ( 1-ое неж пом. = первый этаж пристройки, 2-ое пом. - второй этаж пристройки , всего 2 этажа в пристройке) и один вход. БТИ в экспликации холл у входа в пристройку отнес к собственнику 1-го этажа и лестницу (3 марша и 2 поворотные площадки) тоже.
Насколько законно их (лестничный марш) внесли в м2 , построенные Застройщиком? и видимо холл у единственного входа в нежилые помещения также будут местом обоюдного использования и возникновение спора, как в ранее указанной беседе.
ЧТО делать?! Ка исправить ошибку БТИ? если это ошибка...
Входит ли лестничный марш в м2 хотя бы одного собственника? Цена как вы понимаете не маленькая?
Скажу сразу - БТИ действовал в интересах Застройщика, вольно трактуя Раздел 2 Приказа 531 МЭР - что "...в м2 входит ВСЁ" В явной форме лестничный марш описан для жилый помещений (раздел 3 того же Приказа)
Помогите- что делать? пока документы на регистрации.
- Общее.pdf
Здравствуйте, Юрий!
Т.к. напрямую в законе не урегулированы вопросы общих помещений в нежилых объектах, то по аналогии будут применяться положения законодательства в части общих помещений жилых зданий. Это следует из судебной практики:
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Исходя из этого подхода, лестничные пролёты не могут находится в единоличной собственности кого-либо из собственников помещений.
Уважаемый Юрий! Вопрос о принадлежности лестничных маршей, коридоров и входных дверей очень спорный и трактуется и юристами, и судами всегда неоднозначно. Лично я считаю отнесение холла и лестничного марша в вашем случае к собственности владельца первого этажа не законным. На них должна быть установлена либо общая долевая собственность, либо они просто должны быть отнесены к общему имуществу нежилого здания. Вот информация, которая может быть полезна для Вас:
«Общее имущество в нежилых зданиях
В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“(далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.
Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.
Отсюда следует, что:
— на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;
— наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;
Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.
Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).
Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.
Главный факт предмета доказывания в такой ситуации -наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.» Источник: Журнал «Арбитражные споры» Санкт-Петербург 2011г., № 2, Халимовский Ю.А.
Я не знаю, какое назначение у вашего нежилого здания, но думаю, что можно попробовать провести аналогию с правилами подсчета площади общественных зданий, установленных в Свод правил СП 118.13330.2012«СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения»Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009(утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. N 635/10) ( с изм. от 07.08.2014):
Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания
Г.1 Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).
В общую площадь здания включается: площадь антресолей; галерей; и балконов зрительных и других залов; веранд; наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания.
В общей площади здания отдельно указывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий, наружных тамбуров и т.п.).
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях более 36 следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.
Площадь этажа следует измерять на уровне пола в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен.
Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.
Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом Г.5.
Г.2 Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и шахт для инженерных коммуникаций.
Г.3 Расчетная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением:
коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов;
лифтовых шахт;
помещений и пространств, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Г.4 В общую, полезную площади здания не включаются площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.
Г.5 Площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° — до 1,5 м, при 45° — до 1,1 м, при 60° и более — до 0,5 м.
ЧТО делать?! Ка исправить ошибку БТИ? если это ошибка…
Юрий
Юрий, а что у Вас в договоре написано? Что является объектом, который приобретается, как Вами, так и вторым собственником нежилого помещения? Определены ли площади, указано ли, что к Вам переходит право долевой собственности на общее имущество?
Здравствуйте. Спасибо за комментарии.
Все-таки мне ответ по лестничным маршам не дали... Напомню вопрос- "Входит ли лестничный марш в площадь помещения (м2) нежилое ?", а уже потом как и к кому отнести лестничный марш- к собственнику 2-го этажа или к общей,т.к. есть последующие вопросы - площадь под лестничным маршем, которую до определенного момента (высоты) никак нельзя использовать, а она подсчитана (м2) см. Приказ №531 МЭР Набиулина.
То что Вы предложили посмотреть касается определения площади всего здания, а не помещений в нем:
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.
Многосветные помещения — помещения, имеющие высоту, занимающую по высоте несколько этажей (уровней) по отношению к основной структуре здания. На планах наносятся на каждом этаже, но на верхних сечениях этажей показываются как «второй свет», и не включаются в площадь этажа.
При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
(Источник — Зорина Ю. Правовой режим общего имущества в нежилых зданиях // Корпоративный юрист. 2010. N 2. С. 34 — 36.)
Нет, не входит, т.к. это общее имущество собственников.
И не имеет тут значения этот Приказ, т.к. он только определяет порядок измерений площади, но никак не правовой статус того или иного помещения.
А исходя из применения закона по аналогии, лестницы не могут быть в чьей то собственности, если они являются общими для всего строения. В противном случае будет нарушено право других собственников.