Перепланировка квартиры

Что является перепланировкой квартиры

Задаваясь вопросом, что считается перепланировкой в квартире, рядовой обыватель подразумевает производство строительных работ с целью изменения количества комнат и пространства путем обрушения имеющихся стен и перекрытий или возведения новых.

Согласно ЖК РФ перепланировкой является изменение конфигурации жилого помещения, которое должно быть отражено в его технической документации (ст. 25 ЖК РФ).

В перепланировку действительно входит переустройство комнат, изменение площади и даже назначения. Но не любые изменения могут быть реализованы на практике. Зачастую желание собственников жилья переделать квартиру выходит за рамки необходимости, а в некоторых случаях приводят к обрушению несущей конструкции. Чтобы этого не произошло, устанавливается ряд ограничений на производство строительных работ. В частности, нельзя:

• нарушать требования противопожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм, строительных и технических характеристик;
• затрагивать несущие конструкции здания;
• ухудшать инженерные системы;
• нарушать внешний вид дома;
• ухудшать условия проживания соседей;
• производить строительные работы без предварительно полученного специального разрешения;
• осуществлять действия без согласия со стороны совладельцев помещения.

Перепланировка при ипотеке

Следует сразу оговориться, что уже перепроектированная квартира может стать объектом сделки по ипотеке в достаточно редких случаях. Как правило, банки неохотно соглашаются на сделку, считая что такими манипуляциями уменьшена реальная стоимость жилья. А если перепланировка не была произведена в установленном порядке и не узаконена, банк откажет сразу.

Иным образом обстоит дело с желанием собственника переделать квартиру, которую он приобрел в ипотеку. Если в вашем договоре не содержится прямого запрета на изменение планировки, она возможна, но с некоторыми ограничениями.
Ее можно производить только с согласия кредитной организации, выдавшей ссуду. Заявление согласуется на основании анализа представленных плана или эскиза. В некоторых случаях банк может инициировать дополнительную проверку осуществляемой перепланировки. Чаще всего кредитные учреждения идут навстречу собственнику, если планируемые строительные изменения должны увеличить рыночную стоимость ипотечного жилья.

С чего начать

Первоначально необходимо подготовить план или эскиз будущей перепланировки, для этого в большинстве случаев граждане обращаются в бюро технической инвентаризации. Услуга является платной.

Подготовленный пакет документов необходим для получения согласия со стороны банка (если квартира в ипотеке), ваших соседей (в случаях, когда могут быть затронуты общие места пользования) и, конечно же, совладельцев собственности.
Полученный пакет бумаг вместе с установленной формой заявления необходимо подать в жилищную инспекцию территориального образования. Чем сложнее и объемнее проектная документация, тем дольше будет происходить согласование представленного проекта с привлечением специалистов. Вам могут дать мотивированный отказ в предоставлении услуги. 

При наличии полученного разрешения работы должны быть проведены в ограниченный по времени срок по общему правилу. 

Для того, чтобы завершить процесс перепланировки, необходимо внести изменения в техническую документацию. Для этого необходимо, чтобы жилищная инспекция провела собственную проверку произведенных изменений.

Согласование перепланировки

Исходя из описанного выше алгоритма действий, можно сделать вывод о необходимости поэтапного согласования перепланировки квартиры. Первоначальный этап согласования зависит от субъектного состава, вовлеченного в процедуру.

Если квартира не имеет обременений в виде ипотеки, и потенциальная перепланировка не затрагивает общее имущество иных жильцов дома, то достаточно получить согласие жилищной инспекции.

В случае ипотечного кредитования необходимо заручиться поддержкой банка. Если необходимо перепроектировать часть лестничной площадки, общих коридоров на этаже или часть коммунальной квартиры - обращаемся за согласием к жильцам дома. А в случаях, когда квартира находится в долевой или совместной собственности, получаем согласие у всех иных собственников.

Как оформить

В текущем 2017 году перепланировку квартиры можно оформить следующим образом - самостоятельно либо с помощью специализированных организаций. Услуги, оказываемые бюро технической инвентаризации, ограничиваются изготовлением документов для дальнейшего их согласования в уполномоченных органах. Обращение в БТИ характеризуется оказанием услуг в рамках установленных тарифов и сроков, не предусмотренные регламентом услуги не предоставляются. Самостоятельное согласование перепланировки - долгосрочное мероприятие, требующее достаточного количества свободного времени.

Существует альтернативный вариант - с помощью специализированных организаций, имеющих разрешение в установленном законом порядке предоставлять услуги по изготовлению проектной документации будущего переустройства и представлению интересов клиента во всех необходимых структурах в рамках согласования. Второй способ существенно экономит ваше время и ускоряет процедуру, так как квалифицированные специалисты имеют опыт работы и точно знают, каким образом пройти процедуру согласования в максимально короткие сроки.

Результат оказываемых услуг не зависит от того, будет ли осуществляться перепланировка двухкомнатной или трехкомнатной квартиры, одной комнаты или коммуналки, на итоговую стоимость влияет только сложность разработки проектной документации и степень вмешательства в текущее строение помещений.

Документы

Пакет документов по состоянию на 2017 год состоит из следующих бумаг:

• заявление инициатора;
• проект перепланировки;
• техническая документация на жилое помещение (технический паспорт);
• справка из обслуживающей организации о количестве зарегистрированных в квартире граждан;
• справка из обслуживающей организации об отсутствии долгов по текущим платежам;
• согласие на проведение перепланировки;
• свидетельство о праве собственности на квартиру.

Штраф за незаконную перепланировку

Согласитесь, что никто не придет к вам домой проверять, какими именно ремонтными работами вы занимаетесь, поэтому самовольная перепланировка квартиры имеет место быть. Но никогда не стоит забывать, что незаконная перепроектировка без разрешения и согласования предполагает наступление неблагоприятных правовых последствий в виде ответственности. Субъектом правонарушения по состоянию на 2017 год может быть только физическое лицо.

Ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наложение штрафа на лицо, признанное виновным в незаконной перепланировке квартиры. Не исключена и возможность применения реституции - обязательства по восстановлению прежнего состояния квартиры.

Если вы стали свидетелем незаконной перепланировки квартиры в вашем доме и не готовы мириться с опасением, что это может повлиять на конструкцию дома в целом, возникают логичные вопросы: куда обращаться и куда жаловаться? Для начала отметим, что обратиться с жалобой могут любые физические лица, проживающие в доме, где она ведется. Также от лица жильцов может выступить управляющая компания или товарищество собственников жилья. Единственный вариант защиты нарушенных прав - подача искового заявления в суд.

Закон

Законодательство о перепланировке квартир по состоянию на 2017 год полностью основывается на положениях ЖК РФ, а именно гл. 4 ЖК РФ. Совокупно с ЖК РФ применению подлежит ГК РФ, КоАП РФ (в части административной ответственности) и даже УК РФ (если подобная перепланировка повлекла причинение вреда или смерть гражданина). Специализированный нормативный акт в форме федерального закона отсутствует. В случае возникновения конфликтных ситуаций можно также обратиться к судебной практике разрешения однородных споров.