Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Процедура банкротства застройщика

Общие правила проведения процедуры банкротства регламентируются №127-ФЗ (датирован 26.10.2002). Признанию финансово несостоятельным застройщика отводится специальный параграф - §7 . Он введен в действие специальным Федеральным законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве - №210-ФЗ (датируется 12.07.2011). В нем содержатся поправки к №127-ФЗ, включая добавление §7.

Еще одним важным законодательным актом, влияющим не рассматривают процедуру, выступает №214-ФЗ (датируется 30.12.2004). Федеральный закон регламентирует права и обязанности дольщиков. Последняя редакция документа также принята 30 декабря 2020 года.

В целом порядок признания застройщика банкротом не сильно отличается от общепринятого. Процедура начинается после принятия арбитражным судом по месту регистрации строительного предприятия соответствующего решения.

Как и для других хозяйствующих субъектов, в отношении застройщиков допускается как добровольное, так и принудительное признание банкротом. В первом случае инициатором процедуры выступает сам должник, во втором – его кредиторы или контролирующие инстанции.

Основные причины банкротства застройщиков

Стандартными и наиболее частыми причинами разорения компании, которая занималась застройкой, выступают такие:

• ошибки при разработке и реализации бизнес-планов;
• неправильная организация рабочего процесса;
• воздействие внешних факторов, например, скачок цен на строительные материалы и услуги, результатом которого становится снижение рентабельности и получение убытков вместо прибыли;
• разнообразные форс-мажорные ситуации, включая несчастный случай, аварию или другие нештатные ситуации на стройке.

Финансовые трудности предприятия могут быть как объективными, так и носить фиктивный характер. Во втором случае собственники или руководство компании пытаются уйти от необходимости выполнять финансовые обязательства перед контрагентами. Такая политика застройщика нередко оборачивается уголовным преследованием в отношении владельцев, директора и других ответственных лиц.

Процедура

Установленная на законодательном уровне процедура банкротства включает несколько последовательно реализуемых стадий. Но в отношении застройщика действует особый порядок, который исключает такие этапы, как наблюдение за деятельностью должника и его финансовое оздоровление. Другими словами, после принятия заявления о признании застройщика финансово несостоятельным, суд назначает арбитражного управляющего и вводит стадию конкурсного производства.

На этом этапе предыдущее руководство компании отстраняется в полном составе – все дела предприятия ведет управляющий. Его главными задачами становятся такие:

• составление реестра кредиторов, к числу которых относятся и дольщики;
• определение очередности погашения долгов предприятия;
• поиск активов компании-банкрота;
• проведение торгов по реализации имущества застройщика;
• распределение полученных денежных средств между кредиторами в порядке очередности, установленной законодательством.

Допускается несколько альтернативных вариантов развития событий. Первый реализуется в том случае, если управляющий видит возможность восстановления платежеспособности застройщика с последующей достройкой дома и полным исполнением финансовых обязательств перед дольщиками.

Второй предусматривает заключение между должником и кредиторами мирового соглашения, частью которого становится график погашения долгов. Документ в обязательном порядке одобряется и кредиторами, и арбитражным судом.

Оба описанных варианта следует считать наиболее благоприятными для дольщиков, но на практике они встречаются не часто. Поэтому всегда следует ориентировать на худший сценарий развития событий.

Профессиональные консультации по вопросу банкротства застройщика и любым другим темам, связанным с ДДУ. Большой опыт практической работ, квалифицированный персонал, высокий уровень обслуживания.

Особенности процедуры

В законодательство о банкротстве постоянно вносятся правки. Например, актуальная на сегодня редакция №127-ФЗ принята в самом конце 2020 года – 30 декабря. Поэтому крайне важно внимательно изучить наиболее важные особенности процедуры признания застройщика финансово несостоятельным. В их число входят:

• рассмотрения дела происходит либо по месту регистрации строительного предприятия, либо по месту, где проживает большая часть дольщиков;
• начало процедуры банкротства означает автоматический запрет на передачу земельного участка, на котором ведется строительство, третьим лицам – как в аренду, так и на основании договора купли-продажи, дарения или обмена;
• одним из вариантов удовлетворения требований должников рассматривается передача им готовых квартир, которые имеются на балансе компании-должника;
• размер компенсации, получаемой дольщиками, не может превышать стоимость объекта, который полагается им по ДДУ, более, чем на 5%.

Ликвидация юрлица происходит только после завершения процедуры банкротства и распределения активов должника между кредиторами.

Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?

Установленные правила обязывают арбитражного управляющего в течение 5 дней после назначения уведомить всех дольщиков о том, что в отношении строительной компании открыто конкурсное производство или введено наблюдение. После этого последние получают возможность предъявить к застройщику законные требования. Действующая правовая база предусматривает несколько вариантов защиты прав должника.

Способ №1. Подача заявления в суд

Дольщик направляет в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дела о банкротстве, заявление. В нем определяется характер требований к застройщику. Это может быть ходатайство о передаче квартиры или другого жилого помещения либо требование денежной компенсации.

Если до начала процедуры банкротства, застройщик и дольщик подписали акт приема-передачи квартиры, дольщик получает законное право обратиться в суд о признании своего права собственности на недвижимость.

Направление заявления в суд предусматривает необходимость уплаты государственной пошлины в размере 6 тыс. руб. Требования к оформлению и содержанию документа установлены действующим АПК РФ (статьи 125 и 126). Копия заявления в суд и сопутствующей документации в обязательном порядке направляется застройщику.

Сложившаяся в настоящее время практика показывает, что в случае правильного оформления документов и наличии достаточных оснований для обоснования позиции суды практически всегда встают на сторону дольщиков. В результате последние получают в собственность квартиру вне зависимости от финансового состояния застройщика и последующего развития событий в отношении его банкротства.

Способ №2. Ходатайство о передаче квартиры

Такой вариант действий следует предпринимать в случае сдачи дома. В подобной ситуации у дольщика появляется право обратиться в арбитражный суд с требованием передачи квартиры в его собственность. Оно включает в реестр кредиторов и подлежит первоочередному удовлетворению.

Обязательным условием для этого становится правильное оформление ДДУ. Документ должен быть составлен не на инвестора, а именно на дольщика. Только в этом случае последний получает преимущества при распределении активов должника.

Способ №3. Требование денежной компенсации

Этот способ применяется в том случае, если застройщик не выполняет требования ДДУ на этапе конкурсного производства. В подобной ситуации дольщик получает законную возможность заявить любое из перечисленных ниже требований в денежной форме:

• вернуть деньги, которые были уплачены до расторжения договора долевого участия по суду;
• возместить ущерб, нанесенный действия застройщика (главное при этом – грамотно рассчитать величину убытков);
• вернуть деньги после того, как суд признает ДДУ незаключенным или недействительным.

Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика. Оперативность, выгодные цены, эффективное отстаивание интересов клиента всеми законными способами.

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Действующее в России законодательство о банкротстве сложно назвать простым и понятным. Это сложное с организационной и юридической точки зрения мероприятие. Поэтому при возникновении у застройщика финансовых проблем, тем более – после запуска процедуры банкротства, следует оперативно проконсультироваться со специалистом. Это не стоит дорого, в некоторых солидных компаниях первая консультация предоставляется бесплатно. Но совет грамотного юриста поможет избежать ненужных ошибок и потерь времени.

Еще один важный момент – для получения консультации не стоит дожиться уведомления арбитражного управляющего о начале конкурсного производства. Можно выделить несколько достаточно очевидных признаков приближения банкротства застройщика, наличие которых требует оперативных действий от дольщика. К числу таких признаков относятся:

1. Остановка строительства. Самый простой и понятный признак возникновения проблем в работе застройщика. При грамотной постановке дела стройка не останавливается ни при каком условии, включая выходные и праздничные дни.
2. Окончание срока действия разрешительной документации на ведение стройки. Отсутствие разрешения на строительство делает невозможным продолжение работ и грозит серьезными штрафными санкциями. Проверить наличие разрешительных документов можно на сайте застройщика или с помощью ЕИСЖС .
3. Отсутствие финансовой и другой отчетности на сайте проекта. Действующее законодательство обязывает застройщиков публиковать различную информацию по объектам, для строительства которых привлекаются средства дольщиков. Если такие сведения не предоставляются, это становится основанием для еще более внимательной проверки финансового состояния строительной компании.
4. Отсутствие аккредитации серьезных банков на выдачу ипотеки. Даже после введения эскроу-счетов серьезные кредитные организации в обязательном порядке проверяют как ход строительства, так и стабильность финансового состояния застройщика.

Обнаружение любого из указанных признаков становится основанием для получения консультации специалиста. Следующим действием дольщика выступает подача в арбитражный суд заявления о внесении требований в рамках ДДУ в реестр кредиторов. Это позволит участвовать в распределении активов должника, причем при правильном оформлении документов – в числе кредиторов первой очереди.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Дольщику дается один месяц для того, чтобы предъявить требования к застройщику в рамках дела о банкротстве последнего. Указанный срок касается процедуры наблюдения. Важно помнить, что еще два месяца на совершение указанных действия предоставляется кредитору на стадии конкурсного производства.

Отсчет срока начинается с момента официального уведомления дольщика арбитражным управляющим. Обычно информирование происходит методом почтовой рассылки. Но не стоит забывать и о других способах получения нужных кредитору сведений – публикации в «Коммерсанте» или «Вестнике госрегистрации», а также размещении сведений на Федресурсе (ЕФРСБ).

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

В отличие от обычных банкротов, требования к которым делятся на три очереди, применительно к застройщикам предусматривает четыре:

1. Компенсация вреда здоровью граждан.
2. Выплата заработной платы сотрудникам.
3. Дольщики, которые заключили договор долевого участия на покупку квартиры.
4. Остальные кредиторы.

Главный вывод из приведенного списка предельно прост: дольщики имеют преимущественное право при распределении активов застройщика перед большей частью кредиторов. Дело в том, что требования по первым двум очередям редко достигают серьезных размеров.

Чтобы получить преимущественное право на активы застройщика, необходимо грамотно составлять ДДУ. Оптимальный вариант – привлечение квалифицированного юриста уже на этой стадии.

Если клиент заключил с застройщиком другие виды договоров – предварительный или инвестирования, он имеет право обратиться в арбитражный суд с ходатайством о признании их полноценным ДДУ. Вероятность положительного решения в подобной ситуации сложно назвать 100%-ной, но пренебрегать такой возможностью не стоит. Это объясняется тем, что отсутствие первоочередного права на активы застройщика делает шансы на закрытие долга призрачными, так как у любой строительной компании имеются очень крупные кредиторы в лице поставщиков строительных материалов, субподрядных организаций и банков.

Какие требования к застройщику-банкроту нужно заявлять?

Дольщику предоставляет право заявить любое из трех видов требований. Первое – признание прав собственности на квартиру. Второе – аналогичное требование, но по отношению к доле в объекте недвижимости. Третий вариант – денежная компенсация, которая включает возврат ранее уплаченных денег, неустойку и возмещение полученных убытков.

Квалифицированная юридическая помощь дольщикам по любым вопросам, связанным с ДДУ. Привлекательные цены, оперативность предоставления услуги, гарантия качества.

Фиктивное банкротство

Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация, когда банкротство застройщика оказывается фиктивным. Цель подобного мероприятия – избавиться от необходимости выполнять взятые на себя финансовые обязательства в течение определенного времени. В подобной ситуации крайне важно принимать активное участие в документальном доказательстве фиктивности процедуры.

Главным признаком фиктивности выступает тот факт, что у застройщика достаточно средств и других активов для расчета по долгам. Но введение процедуры банкротства позволяет отсрочить их исполнение. При этом деньги и активы строительного предприятия заблаговременно выводятся или прячутся каким-либо другим образом.

В этом случае крайне важно сразу же обратиться к специалистам. Доказать фиктивность банкротства очень сложно. Единственный способ оперативного решения задачи – совместные действия арбитражного управляющего и квалифицированного юриста, который специализируются на подобных проблемах.