Отказ в регистрации нежилого помещения

Уважаемый Ринат,

Поскольку, на регистрационные действия с имуществом был наложен запрет и он зарегистрирован в реестре, действия регистратора законны. Снять запрет может только суд.

Здравствуйте Ринат. Да, Росреестр все сделал правильно. Даже если бы не было запрета, вам все равно отказали бы в регистрации, так как есть обременение — аренда. Ему надо было бы расторгнуть аренду и зарегистрировать соглашение о расторжении в Росреестре. А тут тем более запрет по постановлению приставов. Единственный выход — ему погасить долги и снять запрет. Но это делается не через суд, а приставами после погашения долгов. Но если запрет накладывал суд, то суд и должен снимать запрет. Вы наверное неправильно поняли — должник ваш продавец, а не его арендатор.

Здравствуйте, Ринат!

В соответствии с законом «Об исполнительном производстве» сказано что арест (запрет на совершение регистрационных действий) может быть наложено только на имущество должника. Исходя из Вашего вопроса должником является арендатор, а не арендодатель.

Статья 80. Наложение ареста на имущество должника
[Закон «Об исполнительном производстве»] [Глава 8] [Статья 80]

1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Арендатор не является собственником недвижимости, а значит нужно подать жалобу на судебного пристава-исполнителя о снятии ареста. Если пристав не снимет арест, то тогда обращаться в суд с иском о снятии ареста.

Статья 441. Подача заявления об оспаривании постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия)
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Статья 441]

1. Постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), в порядке, установленном законодательством об административном судопроизводстве.

Здравствуйте, Ринат!

Отчуждение имущества ( в Вашем случае нежилого помещения) невозможно, если на это имущество наложен арест или запрет регистрационных действий. Что нужно сделать? Продавцу помещения нужно обратиться в суд о снятии запрета.

Обращайтесь к продавцу.Он должен обращаться в суд для снятия запрета, затем в добровольном порядке ли через суд взыскивайте с него компенсацию за моральный ущерб, так как он скрыл от вас информацию. Если продавец будет молчать, то подавайте на расторжение договора купли продажи и возврат средств с соответствующей неустойкой и компенсацией морального вреда. Примерно так. По факту он вас ввел в заблуждение.

Здравствуйте как указали коллеги отказ правомерен.

Статья 80. Наложение ареста на имущество должника[Закон «Об исполнительном производстве»]
4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 29.12.2015)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, Росреестр не вправе погасить арест, пока его не снимет пристав исполнитель.

В вашем случае необходимо обратиться в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50
«О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»
1.Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту — имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причиненных в результате совершения исполнительных действий и/или применения мер принудительного исполнения, и других (например, часть 2 статьи 442 ГПК РФ, часть 2 статьи 363 КАС РФ, часть 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве), пункт 1 статьи 349, пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Требования об оспаривании постановлений, действий (бездействия) судебных приставов-исполнителей и иных должностных лиц Федеральной службы судебных приставов (далее — ФССП России) рассматриваются в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ, и в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ. Вместе с тем, если от разрешения данных требований зависит определение гражданских прав и обязанностей сторон исполнительного производства, а также иных заинтересованных лиц, указанные требования рассматриваются в порядке искового производства.

Обжаловать действия пристава бесполезно.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. N 306-КГ15-9205
решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.11.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.05.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В жалобе заявителем (обществом) ставится вопрос об отмене судебных актов по мотиву несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Согласно пункту 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 2, 64, 80, 8, 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон N 229-ФЗ), статьей 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ «О судебных приставах» и исходили из того, что оспоренные действия совершены и оспоренные акты приняты судебным приставом в рамках его полномочий, права и интересы заявителя не нарушены.
Согласно акту передачи на хранение арестованного имущества от 29.04.2014 имущество, переданное на хранение с правом пользования генеральному директору общества Кавалерчику И.Л., арестовано по акту от 11.11.2011. Заявитель в рамках настоящего дела фактически спорит о принадлежности данного имущества, указывает на то, что данное имущество принадлежит обществу на праве собственности и праве аренды, к имуществу должника — ООО «МОНИРО» никакого отношения не имеет.
По смыслу статьи 119 Закона N 229-ФЗ при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, следовательно, общество избрало ненадлежащий способ защиты своих прав, обратившись с заявлением о признании действий судебного пристава-исполнителя незаконными. Избрание ненадлежащего (не соответствующего характеру спора) способа защиты влечет отказ в удовлетворении требований заявителя, но не лишает его права в последующем защитить свои права и законные интересы с применением способов защиты, соответствующих характеру предполагаемого им нарушения его прав.
Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену оспариваемых судебных актов, судами не допущено.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не является основанием для пересмотра судебных актов в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
отказать обществу с ограниченной ответственностью «Элвис-Авакс» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
О.А.КОЗЛОВА

Отказ в регистрации нежилого помещения

Ринат, «регистратор приостановил регистрацию» это не значит, что отказал в ней. «Продавец будучи арендодателем не сдал своевременно имеющееся соглашение о расторжении договора аренды», это не страшно, если оно есть его можно представить Регистратору, возобновить регистрационные действия и Вы, видимо, представили такое Соглашение, но «Регистратор отказал в погашении записи на основании соглашения в связи с тем что что на арендатора за долги перед банком и приставами наложен арест и запрет на регистрационные действия» Такое событие по обязательствам Арендатора бывшего Собственника Здания к Вашим правам, как и правам продавца не имеет. Сам факт запрета регистрационных действий в отношении имущества Продавца (Здания) не правомерен, поскольку, какой-то Арендатор не вернул долги банка, не означает ограничения прав Собственника здания, то есть Вашего Продавца, который действуя почти добросовестно, просто произвел отчуждение здания с обременением зарегистрированной арендой, к тому же с Арендатором — Должником, а Ваш Риелтор или Вы сами не позаботились перед сделкой об элементарном действии по проверке Здания на предмет обременений, в том числе арендой и не заказали свежую Выписку из ЕГРП. Вот, результат. Но, это не страшно, надо обращаться в Суд с заявлением о сложении принятых приставом мер, НО прежде Вам вместе с бывшим, но пока «Дэ-Юро» настоящим собственником здания надо явится в соответствующий Отдел ССП к Начальнику и потребовать, не попросить, а потребовать немедленно принять меры к устранению путем сложения незаконно наложенного запрета на регистрационные действия с имуществом Лица, который не является должником ни по Исполнительному производству в отношении Арендатора, а, если Начальник будет не «почешется» и не отреагирует немедленно, то оставляйте через канцелярию ОССП соответствующее Требование и готовьте Заявление в Суд от имени Собственника и Покупателя с приложением Отказа УФРС, ДКП и копии Тркбования в ОССП. Я бы рекомендовал выяснить у Продавца Все ли так, как Вы изложили? Если так, то Пристав нарушил Закон и Вы вправе, а я бы рекомендовал в обязательном порядке, обратиться в отдел по борьбе с коррупцией с Заявлением в отношении соответствующего Пристава на предмет Какой интерес преследовал Пристав при совершении исполнительских действий заведомо нарушая Закон?

«Сказали что погашение записи можно сделать только через суд. Правомерен ли их отказ?»- сам отказ УФРС правомерен.

Ринат, здравствуйте. Сам факт того, что продаваемое помещение находится в аренде, не может быть причиной приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности на него. Согласно ч.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, при гос. регистрации перехода права собственности на помещение в ЕГРП в записи об аренде просто меняют арендодателя (им становится новый собственник). Приостановление гос. регистрации, вероятно, связано несколько с другим. Согласно ч.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, продавец в договоре купли-продажи обязан был уведомить Вас о том, что имущество обременено правом аренды. Вероятно, он этого не сделал, так как на момент продажи договор аренды фактически был расторгнут, хотя соответствующее соглашение и не было зарегистрировано. Думаю, приостановление связано именно с этим, и если Вы внесете соответствующие изменения в договор, подтверждающие, что Вам известно об аренде, и Вы покупаете помещение с обременением, переход права собственности регистратором будет зарегистрирован.

Теперь по-поводу ареста. Арестовано не имущество, так как оно принадлежит на праве собственности не должнику (арендатору), а арендодателю. Арестовано право аренды помещения, принадлежащее должнику, соответственно, введен запрет на совершение регистрационных действий именно в связи с арендой (в том числе, естественно, по прекращению аренды), так как право аренды также может быть реализовано. В случае, если Вы все-таки решите зарегистрировать право собственности на помещение, запись об аренде, действительно, придется погашать в судебном порядке, доказывая, что на момент наложения ареста право аренды уже должнику не принадлежало (что подтверждается соглашением о расторжении договора и актом приема-передачи имущества от арендатора арендодателю).

Здравствуйте, Ринат!

Действия регистратора правомерны. Поскольку у продавца имеется
непогашенная задолженность перед банком, видимо, подтвержденная судебным
решением, то судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства наложил арест на имущество (статья 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве).

Снять арест может и сам пристав, если задолженность продавца перед банком будет погашена, а исполнительное производство окончено (статься 47 Федерального закона).

В суд необходимо обращаться только в том случае, если должник
(продавец) выплатил свой долг банку, а пристав не издал постановление об
окончании исполнительного производства или в нем забыл указать об отмене все
обеспечительных мер. А покупатель в свою очередь может обратиться к продавцу с
требованием о расторжении договора ввиду того, что обстоятельства на которые он
рассчитывал при заключении договора существенно изменились и он не может
реализовать свое право собственности (статья 450 ГК РФ). если продавец откажет — то в суд.