Подземный паркинг в составе мкд

Question

Добрый день! Прошу помощи в следующей ситуации. Площадь жилых помещений мкд - 9952,9 кв.м. (с учетом лоджий, балконов, террас и понижающего коэффициента - 10247,4 кв.м.). Кроме этого, есть нежилые помещения площадью - 532,3 кв.м. Также есть подземный паркинг (помещение хранения автомобилей), который является встроенно-пристроенным нежилым помещением мкд (по разрешению на ввод в эксплуатацию) и имеет площадь - 2331,7 кв.м., включая технические помещения (венткамера, ИТП, электрощитовая и т.п.). Отдельно идет помещение охраны паркинга - 18 кв.м. По словам УК, паркинг имеет независимые от мкд подводящие коммуникации с отдельными от мкд счетчиками всех коммунальных услуг, никаких общих лифтов, транзитных коммуникаций и т.п. нет. Правовой статус паркинга ГСК. Продавец (Застройщик) продает покупателям паи, дающие право пользования парковочным местом. Площадь паркинга учитывалась при определении общей полезной площади жилых и нежилых помещений для проведения ОСС мкд при выборе способа управления и УК (в протоколе собрания общая полезная площадь - 12816,9 кв.м.). С большой долей вероятности, Застройщик голосовал этими метрами. Однако в квитанциях на кварплату общая площадь жилых и нежилых помещений указывается без площади паркинга и составляет - 10485,2 кв.м., ниже написана площадь мест общего пользования – 2897,2 кв. Таким образом, долевые собственники паркинга не платят за СиРЖ и ОДН по дому и площадь паркинга не входит в расчет ОДН для собственников мкд. Является ли это правильным? Если нет, то какие правовые нормы нарушены? Мог ли Застройщик голосовать всеми метрами парковки на ОСС, если на момент проведения собрания машино-места ещё не передавались по договорам дольщикам паркинга? Спасибо.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Владимир! Здравствуйте! Чтобы точно ответить на Ваш вопрос надо смотреть описательные документы на МКД (кадастровый паспорт) с поэтажной экспликацией… Да даже надо только где паркинг… От этого и идти (см. также ст.36 ЖК РФ)...

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. Чтобы ответить на этот вопрос нужно смотреть реальное положение дел. То есть что входит в МКД по тех. паспорту дома и документации застройщика. Отдельно ли паркинг располагается или нет. Если паркинг отдельно расположен по документам и не имеет отношения к МКД, и пайщики паркинга не обязаны ОДН и содержание платить. Но это если реально раздельные коммуникации и отдельно содержат свою территорию. Нужно в первую очередь смотреть тех. документацию на дом, она должна быть в вашей УК, тех.паспорт дома уж точно. Насчёт голосов паркинга, голосовать может собственник, если этот паркинг принадлежал изначально дольщикам, по договорам долевого строительства, то не мог застройщик голосовать. Да и в принципе не мог, если паркинг не имеет отношения к дому. Но нужно разбираться что и как с этим паркингом, к чему он относится и т.д. Есть сомнения, что он к МКД не относится и содержание не должно платится, так как всё равно паркинг судя по описанию таки принадлежит МКД.

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте. Соглашусь с Александром, что без документации разобраться в ситуации сложно. Прежде всего необходимо запросить у застройщики проектную документацию на дом и паркинг. Возможно она ещё есть на сайте застройщика. Если не будет предоставлять, то есть возможность ознакомиться с ней в департаменте архитектуры СПб или в управлении Росреестра, а также написать заявление в прокуратуру, что документы не предоставляются. Из проекта будет однозначно видно строились данные объекты как единое целое или все же по отдельности, а также будет видно к каким коммуникациям он подсоединен. Но в любом случае, насколько я понимаю, раз паркинг встроено-пристроенный, то земельный участок у Вас уже общий и выделить его нельзя. Ещё интересна оговорка про паи, у Вас что застройщик ЖСК, т.к. паев, кроме как в кооперативе, нигде быть не может. В большей степени склоняюсь к тому, что все же проект был один, а паркинг фигурирует в нем как встроенное нежилое помещение. В этом случае застройщик имеет право голоса, пока все не распродал. Также собственники паев, а скорее всего долей, должны участвовать в расходах по содержанию дома, благоустройству земельного участка, вывозу ТБО. Если коммунальные коммуникации отдельные, то соответственно расходы на коммунальные услуги они оплачивают отдельно.

Андрей Власов · Answer

Владимир, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что согласно п. 2-4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 2. В состав общего имущества включаются: ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки , гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом , а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. С учетом вышеизложенного надо разбираться в документам на МКД и при необходимости получать выписку из ЕГРП по результатам которой и должен определяться в конечном итоге состав данного МКД