Переподключение сетей одного собственника в подвале МКД с целью индивидуального учета ресурсов

Здравствуйте. Уточните, а общедомовые инженерные сети или общее имущество (допустим общая стена) затрагиваться будут в результате подключения?

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! А пристроенный корпус стоит как самостоятельный объект на государственном кадастровом учете или нет? Есть на него отдельный кадастровый паспорт? Или единый МКД?

Вопрос: при таком способе переподключения сетей нежилых помещений есть ли обязательная необходимость в проведении общего собрания собственников МКД?
Сергей Фролков

Добрый день, Сергей.

Как я понял исходя из вопроса общедомовое имущество при таком способе переподключения сетей нежилых помещений никаким образом не затрагивается, поэтому в такой ситуации получать решение общего собрания собственников не требуется.

Однако здесь важно отметить, что важно не только что

Без возникновения каких-либо ограничений для других собственников МКД в использовании подвала или имущества собственников, или иного общедомового имущества.
Сергей Фролков

но и то, вообще затрагивается ли общедомовое имущество или нет — это имеет решающее значение, а не только нарушение прав собственников. Если собственникам это никак не мешает. но общедомовое имущество затрагивается, то все равно нужно будет получать согласие общего собрания. Если же не затрагивается, то полчать согласие общего собрания не требуется.

ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе озаключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть за согласие собственников обращаетесь, только если затрагивается общее имущество.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте.

Если, как вы утверждаете, трубы будут проходить там же, где проходят иные трубы, общее имущество собственников многоквартирного дома затронуто не будет, то и получать решение общего собрания не требуется.

Для демонстрации примерной логики при разрешении подобных споров судами следующие судебные акты:

1. Суд отказал собственникам жилья в иске к ответчику, проложившему в подвале трубы, указав, что трубы проложены в установленном законом порядке:

Арбитражный суд Алтайского края
30 января 2013 г. Дело № А03-12431/2012
Исследовав представленные сторонами в материалы дела документы, суд пришел к выводу, что со стороны ответчика при размещении трубопроводов не было допущено нарушений действующего законодательства.
Подключение теплоснабжения и холодного водоснабжения произведено в соответствии с техническими условиями, выданными ООО «Бийскэнерго» и МУП «Водоканал». Также имеется необходимое согласование с ЖКХ № 4 МУП «Жилтреста № 1», организацией осуществлявшей техническое обслуживание дома по адресу: г. Бийск, пер. Коммунарский, 31, до передачи указанного дома ТСЖ «Успех».
Ответчиком в материалы дела представлено согласие председателя ТСЖ «Успех» на проведение трубопроводов по подвалу жилого дома.
Демонтаж транзитных сетей нарушает права и охраняемые законом интересы ответчика на теплоснабжение, закрепленные Федеральным законом от 27.07.2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении», пунктами 17 и 88 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 года №167.
Прохождение транзитного трубопровода через подвальное помещение многоквартирного дома не препятствует собственникам в пользовании общим имуществом, поскольку они не лишены доступа в подвальное помещение.

Истец не лишен возможности требовать от ответчика компенсации за пользование подвальными помещениями.
Учитывая изложенное, суд считает, что в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Ссылки истца на наличие судебной практики по аналогичному спору суд считает необоснованными. Из Постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 ноября 2010 года №А19-27232/09., оставившего в силе решение суда первой инстанции об освобождении подвального помещения путем демонтажа трубопроводов отопления и холодной воды, следует, что трубопроводы были проведены к самовольной постройке, без получения соответствующих разрешений уполномоченных органов. В настоящем деле, трубопроводы подключены к зданию, находящемуся в собственности ответчика, с получением соответствующих разрешений, технических условий, подписания актов балансовой принадлежности.
При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
rospravosudie.com/court-as-altajskogo-kraya-s/judge-boyarkova-t-v-s/act-306245768/

2. Суд удовлетворил требование собственников, т.к. затронуто общее имущество:

27 апреля 2011 года
Дело № 33 — 4100
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда
Правильным и должным образом мотивированным следует признать и вывод суда о том, что действия ответчика по прокладке наружной производственной канализации в подвале жилого дома № ** по ул. **** являются незаконными, поскольку возможность монтажа производственной канализации в установленном порядке с собственниками помещений данного многоквартирного дома согласована не была. Суд обоснованно исходил из того, что в результате выполнения работ по монтажу производственной канализации были затронуты конструктивные элементы дома ( наружные стены, фундамент ), относящиеся в общему имуществу собственников, поэтому получение согласия всех собственников многоквартирного жилого дома в данном случае было необходимо.
xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/bsr/case/366593

Без возникновения каких-либо ограничений для других собственников МКД в использовании подвала или имущества собственников, или иного общедомового имущества. Вопрос: при таком способе переподключения сетей нежилых помещений есть ли обязательная необходимость в проведении общего собрания собственников МКД?
Сергей Фролков

Сергей, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций,технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

согласно ст. 40 Жилищного кодекса

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из обстоятельств, описанных в вопросе видно, что речь об изменении (уменьшении площади общедомового имущества не идет, также как не идет речь и об использовании общего имущества иным лицом (т.е. не являющимся собственником помещений в данном МКД) ввиду чего решение общего собрания собственников в МКД по данному вопросу не требуется

Частное лицо является собственником нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме в пристроенном к основному зданию корпусе.
Сергей Фролков

Добрый день! Прошу так же уточнить — пристройка производилась на каком основании? Общее собрание проводилось? Решение собственников и протокол общего собрания по поводу разрешения строительных работ имеется?