Расторжение договора купли-продажи и возврат частичной его оплаты

Здравствуйте. Само по себе отсутствие факта оплаты стоимости приобретаемого комплекса не является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя, поскольку необходимо привести дополнительные доказательства в обоснование данного вывода.

Таким образом, в случае если продавец передал покупателю объект недвижимости, а последний не оплатил ее, продавец не вправе требовать вернуть этот объект, поскольку такое право не предусмотрено гражданским законодательством.
Продавец лишь может требовать оплаты по договору. Однако у покупателя может отсутствовать возможность оплатить товар на протяжении длительного периода.

Здравствуйте!

ст. 486 ГК РФ

2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи
отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Если договор был заключен с условием оплаты в рассрочку, то в ГК РФ имеется предусмотренное право расторгнуть ДКП:

Статья 489. Оплата товара в рассрочку

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора
и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда
сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены
товара(в Вашем случае продавец не доплатил 60% стоимости).

У Вас несколько вариантов действий:

1. Вы вправе направить иск в суд о взыскании долга (60% от суммы).

2. Либо, сославшись на ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ заявить покупателям о расторжении договора в добровольном порядке, а, в случае отказа, по ч. 2 ст. 452 ГК РФ обратиться в суд с требованием расторгнуть договор:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

После расторжения договора, обязательства остаются в их неисполненной части, и могут быть взысканы по аналогии неосновательного обогащения (об этом наиболее удачно было сказано в Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.14 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Но шаг с преобразовательным иском о расторжении договора безусловно юридически сложнее, и, тем более, нельзя будет требовать неустойку за неисполнение договорных обязательств (хотя практика менялась и противоречивая в этом вопросе).

По остальным вопросам:

Про налогооблажение суммы задатка ответить не могу уверенно, но подозреваю, что эта сумма как средства обеспечения не завершенных договоных обязательств — не облагаются налогом.

— Если бы такие требования возникали, то безусловно, налогоплательщиком бы выступал собственник, а не представитель.

Срок для предъявления иска тут три года с момента окончания срока выполнения обязательств покупателем (срок в договоре либо требование оплатить оставшуюся сумму).

Задаток и иная сумма при расторжении договора возвращается покупателю по его требованию, а не по требованию продавца вернуть неоплаченный товар.

С уважением, Р. Хайдрих.

Здравствуйте Борис Юрьевич!

1. Вы можете обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением договора другой стороной. Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ — По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Срок исковой давности (3 года) следует в данном случае рассчитывать со дня истечения срока оплаты.

Однако не стоить обольщаться насчёт перспективы судебного разбирательства, так как именно Вашей стороне придётся доказывать суду то, что недополучение 60% оплаты, является для истца (продавца) существенным ущербом.

Неявка ответчика в суд несколько затянет срок рассмотрения, но суд может рассмотреть дело при неявке ответчика и вынести заочное решение.

Значительно проще выиграть дело о взыскании суммы долга, плюс неустойку, плюс обращение взыскания на предмет залога (проданный объект недвижимости). Если в договоре была предусмотрена отсрочка оплаты, то в Росреестре должна быть запись об ипотеке в силу закона (запросите выписку).

2. и 3. Последствия судебного расторжения договора будут указаны в решении суда в зависимости от заявленных сторонами требований, установленных судом обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств. Полагаю — сумму задатка можно отстоять. Упущенную выгоду требовать можно, но доказывать сложно.

4. С не возвращённого задатка по окончанию налогового периода в котором он был получен (календарного года) необходимо заплатить НДФЛ. Налогоплательщиком является лицо получившее доход, представитель по доверенности, даже если деньги прошли через его счёт, не обязан платить НДФЛ, но возможно придётся по запросу ФНС представить доказательства передачи денег доверителю.

Удачи!