Физ.лицу № 1 принадлежит земельный участок в Московской области. Все документы оформлены (свидетельство, кадастровый план и т.д.). На данном участке физ.лицо № 2 построил дуплекс (дом на 2 хозяина), не имея документов (разрешение и т.д.) на строительство, купли-продажи данного зем.участка. В н.в. физ.лицо № 2 хочет зарегистрировать этот дуплекс на себя.
здравствуйте Тамара Евгеньевна!
Нет не может. по закону это называется самовольная постройка. Если он хочет оформить право на себя ему нужно и разрешение на строительство и разрешение на ввод. Однако это ему не дадут пока не будет земля в его пользовании
ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку,не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Если постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, она признается самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на такую постройку может быть приобретено лишь правообладателем земельного участка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае застройщик имеет право требовать от такого правообладателя (собственника земельного участка) возмещения расходов на постройку (см. также п. 25 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).Кроме того, следует учитывать, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации этого права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). В свою очередь, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Отметим, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается лицу, имеющему разрешение на строительство объекта (в соответствии с градостроительным законодательством строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Вместе с тем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также выдается лицу, имеющему права в отношении застраиваемого земельного участка (ч. 7 ст. 51, пп. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
На данном участке физ.лицо № 2 построил дуплекс (дом на 2 хозяина), не имея документов (разрешение и т.д.) на строительство, купли-продажи данного зем.участка. В н.в. физ.лицо № 2 хочет зарегистрировать этот дуплекс на себя.
Тамара Евгеньевна
Тамара Евгеньевна, здравствуйте. А каким образом вообще физлицо №2 построило этот самый дуплекс? Ведь строительство на чужом земельном участке предполагает получение разрешения от собственника. Оно было или не было? В какой форме?
Никакого официально оформленного разрешения не было. Было устное согласие, но сейчас, когда дом уже построен и землевладелец хочет оформить необходимые документы, а именно : 1.Регистрация дома как единого целого. 2.Раздел данного дома на 2 (подразумевается 2 хозяина) и регистрация каждой 1/2 3.Раздел соответственно земли под каждую 1/2. На этой стадии выясняется, что никаких документов на строительство нет. На предложения о поиске законных путей оформления выдвигаются альтернативные "левые подходы", что вызывает определенные опасения за последствия
Было устное согласие, но сейчас, когда дом уже построен и землевладелец хочет оформить необходимые документы, а именно
Тамара Евгеньевна
Здравствуйте Тамара Евгеньевна, а кем выдвигаются левые подходы.
Собственно говоря, оформить можно все, но это уже вопрос доверия между данными лицами
Коллеги несколько заблуждаются, не все так критично как кажется на первый взгляд.
Но ещё раз повторюсь, это вопрос доверия, между собственником участка и застройщиком.
На данный момент ещё можно зарегистрировать право собственности на дом за собственником земельного участка и без суда и разрешения на строительство.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 70. Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях
7. До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).
Другой вопрос, насколько Вам доверяет застройщик.
Но учитывая. что как правильно указали коллеги, строение можно снести, по требованию собственника участка, то выбор у застройщика не велик, только согласиться на Ваших условиях, иначе он может потерять все.
С другой стороны Вы можете заключить с ним договор займа, по которому он Вам «передал» сумму равную стоимости 1/2 доли дома, а потом договор об отступном, по которому Вы в счет погашения займа обязуетесь передать 1/2 доли в доме и земельном участку.
Дуплекс не является объектом индивидуального жилищного строительства
Дмитрий, может найдете. где такое написано. Тот факт, что дом построен фактически разделенным на части, вовсе не значит, что он не является ИЖД, это только значит, что застройщику было удобнее так построить и не более того, а то Вы его так признаете многоквартирным…
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2015 года
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ КАССАЦИОННОЙ ЖАЛОБЫ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ
В СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Согласно акту строительно-технической экспертизы ООО "<...> от 03 февраля 2014 года возводимое строение не является многоквартирным жилым домом блокированной застройки,а является индивидуальным жилым домом, состоящим из двух жилых изолированных частей жилого дома. Возведенное строение соответствует требованиям СНиП и другим нормативным документам, пожарным и санитарным нормам и правилам, предъявляемым к данному типу жилых домов, отвечает требованиям надежности и безопасности и не угрожает жизни и здоровью граждан.
Уважаемая Тамара!
Согласен, с коллегами, каких-либо правовых оснований для строительства на чужом земельном участке не имеется.
Физ. лицо №1 вправе обратится в суд с иском к физ. лицу № 2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о возложении обязанности демонтировать (снести) самовольную постройку.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Самый простой способ легализации постройки для физ.лица № 2 это покупка земельного участка у физ. лица № 1 с последующим признанием права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Как вариант ему можно оформить договор аренды или купить земеьный участок.
Если строительство уже осуществлено и он не сможет получить разрешение на строительство хотя бы «задним числом» — ему надо будет признавать право на самовольную постройку в суде.
Как определяют суды, Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56-41462/2011
по поводу отсутствия разрешения на строительство.
Административные отношения, связанные с публичным деликтом (правонарушением), который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки