Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расчет налога от продажи доли в квартире, выделенной по обязательству об использовании маткапитала
Уважаемые юристы!
Очень нужен специалист по налогам!!!
В 2016 году была совершена сделка с недвижимостью по договору мены: ½ доля 3-комнатной квартиры (в которых 9/20 принадлежат матери, а 1/20 несовершеннолетней дочери – выделена в том же году в качестве исполнения обязательства по использованию средств материнского капитала –) на 1-комнатную квартиру с доплатой (в настоящий момент распределение долей в 1-комн. квартире 2/3 принадлежат матери и 1/3 дочери).
Необходимость сдачи налоговой декларации поставила следующие вопросы по поводу «продажи» 1/20 доли ребенка:
1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?
2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?
3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?
*Справка: 3-комнатная квартира была приобретена в ипотеку в 2011 году (по договору за 4400тыс.руб., кадастровая стоимость на данный момент5433тыс.руб.), право собственности оформлено в мае 2014, средства материнского капитала переведены в счет погашения кредита в июле 2014, обременение снято в июле 2016 года, детские доли выделены в октябре 2016, сделка – в декабре 2016. Основание – разъезд бывших супругов (второй собственник 3-комнатной квартиры был бывший супруг ½ доли – теперь владеет этой квартирой полностью. 1-комнатную квартиру мы приобрели у него же, это была его собственность до заключения брака.)
Заранее большое спасибо!
- договор мены-1стр..jpg
- договор мены-2стр..jpg
- договор мены-3стр..jpg
- договор мены-4стр..jpg
При заполнении налоговой декларации на себя, я собираюсь вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в пределах 1 млн. руб. уменьшить сумму полученного по договору мены дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов - по приобретению обмениваемого объекта имущества.
А ребенок? Она ничего не платит - никаких расходов, ни налогов. Возможно ли применение к ее доле права на налоговый вычет?
Дорогие юристы, большое спасибо за ваши ответы! Правда, четкого решения моей проблемы я не получила, но с налогами вообще сложно... По крайней мере, более подкована, чтобы идти для консультации в налоговую. А потом снова вернусь к вам с вопросами :)
Здравствуйте, Елена!
То, что использовался материнский капитал, в данном случае не имеет значения. То, что идет сделка мены, а не продажи, тоже значения не имеет (по сути это рассматривается как 2 сделки купли-продажи).
Квартира была в собственности менее 3 лет. Кадастровая стоимость не имеет значения, поскольку квартира оформлена в собственность до 01.01.2016. Соответственно, для уменьшения налога есть следующие варианты:
1) либо вычесть произведенные расходы при покупке квартиры.
2) либо уменьшить доходы от продажи на 1 млн. руб. (по каждому продавцу своей доли отдельно).
Статья 220 НК РФ:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
С Уважением, Олег Рябинин.
Здравствуйте, Елена!
1) необходимо ли платить налог, ведь доля была выделена за счет государственных денег – средств материнского капитала?
Елена
То обстоятельство, что доля ребенка была приобретена на средства мат. капитала (или на любые иные средства), значения не имеет. В любом случае в результате распоряжения долей возник доход (с точки зрения налогового законодательства). А поэтому возникает обязанность уплаты налога (НДФЛ).
При этом надо заметить, что договор мены приравнивается в этом случае к договору купли-продажи.
2) и если необходимо платить налог, как рассчитывать стоимость 1/20 доли ребенка – по стоимости покупки квартиры, которая указана в договоре, или по кадастровой стоимости?
Елена
Размер дохода рассчитывается по рыночной стоимости той доли. которая перешла к ребенку в результате мены.
Но если рыночная стоимость окажется меньше кадастровой, то для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7:
Налоговый кодекс РФ
Статья 217.1...
5.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого
имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию
на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация
перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого
имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях
налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного
объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная
регистрация перехода права собственности на соответствующий объект
недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества,
указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января
года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не
применяются.
3) есть ли другие возможности избежать этого налога, или хотя бы уменьшить его?
Елена
Есть возможность применить налоговый вычет.
При продаже налоговый вычет составляет максимум 1 млн. руб.
При продаже — 2 млн. руб.
Кадастровая стоимость не имеет значения, поскольку квартира оформлена в собственность до 01.01.2016.
Рябинин Олег
детские доли выделены в октябре 2016
Елена
На мой взгляд, всё-таки, поскольку доля ребенку была выделена в 2016 году, то к продаже этой доли должна применяться кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (ст. 217.1 НК РФ).
Елена, добрый день! Мена по сути тот же договор купли продажи соответственно в результате него получается доход. 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет
ст. 217 НК (в ред. применяемой к вашей ситуации)
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
что касается доли несовершеннолетнего приобретенной после 01.01.2016 то даже с учетом кадастровой стоимости в соот. со ст. 220 НК тут можно воспользоваться налоговым вычетом который полностью покроет весь доход от отчуждения данной доли (1/20)
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Письмо Минфина России от 02.03.2017 N 03-04-07/11807
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает.
Согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
Андрей, спасибо за ответ! А можно уточнить:
Вы пишите: 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет
Мы консультировались в налоговой: говорят, что срок владения отсчитывается от даты оформления права собственности (май 2014), а не с даты покупки (декабрь 2011)
Вы пишите: 9/20 не подлежат ни налогообложению ни отражению в декларации т.к. срок владения больше 3 лет
Елена
Прошу прощения, увидел вначале 2011 год, а не май 2014, тогда если у вас не выплаты паев были или не было какой то доли за вами зарегистрировано до мая 2014 в данной квартире срок владения считается с даты регистрации права а соответственно при продаже нужно будет подавать декларацию и по 9/20 и по 1/20. При этом в отношении 9/20 положения ст. 217.1 НК в части определения дохода с учетом кадастровой стоимости применяться не должны
К доле ребенка можно применить вычет в размере 1 млн. руб. Тогда налог не возникнет (с учетом небольшой стоимости доли).
По поводу применения положений о кадастровой стоимости вопрос в Вашем случае является спорным (применять или нет). Но учитывая, что 70% от кадастровой стоимости по конкретно Вашей квартире ниже, чем стоимость покупки, то она не будет учитываться.
Правильно ли я понял, что в договоре мены никакие стоимости не указывались, кроме суммы доплаты?
Елена, вместо второго вычета на покупку доли ребенка предлагаю применить вычет по пп.1 п.2 ст 220 НК в размере 1 млн.руб. А право на применение вычета на покупку Вам еще пригодится в будущем, поэтому лучше его не тратить.