Возможен ли отказ от ипотечного жилья в пользу банка для погашения кредита?

   Здравствуйте Руслан! Передача залогового имущества в счет погашения кредита Вам необходимо решать с банком, что сложно. Проще думаю Вам необходимо найти покупателя на Ваш дом. Деньгами покупателя Вы погасите кредит после, чего оформите куплю-продажу.

   С Уважением Евгений!

Последствия  неисполнения обязательств по кредитному договору и договору   ипотеки недвижимого имущества.
Отказ от  приобретенного  дома без негативных последствий   невозможен.  Возврат  дома банку не предусмотрен   законодательством.
В вашей ситуации исходя из представленного минимума информации возможным следующие варианты.
В соответствии  с ч. 1 ст.  450 Гражданского Кодекса  РФ,  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, первый вариант   состоит в Вашем обращении к  банку  с  предложением о расторжении договора и обеспечения обязательства, то есть кредитного договора и  ипотеки. Банк имеет право принять Вашу  позицию и тогда договор будет расторгнут по соглашению сторон, но имеет полное право отказаться.    Необходимо  внимательно посмотреть условия договора, в том числе, об основаниях для расторжения договора.
          Второй вариант состоит в расторжении договора  по  требованию  одной из сторон, то есть  по Вашему требованию  в судебном порядке на основании решения суда  в соответствии с ч. 2  ст. 450 ГК РФ.  Такое требование возможно предъявить в суд только  при наличии  одного  из условий: существенное нарушение договора  Банком (Вы  такие  факты не указываете), иные случаи, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами или договором (такие основания для Вашего  случая законодательством не предусмотрены, однако в договоре стоит посмотреть)
          Третий вариант основан  на ст.  310, 450.1. ГК РФ и  состоит в следующем. По общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается,  за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. То есть Вы не имеете право  беспричинно прекратить исполнение своих денежных обязательств  перед  банком.  Основания для  одностороннего  отказа об исполнения обязательств по данному виду договоров  законодательством не установлены, однако стоит посмотреть условия договора.
В соответствии со ст.  451 ГК РФ Вы имеете право  на  односторонний отказ от исполнения договора только при   существенном изменении обстоятельств, из которых  Вы  исходили при заключении  кредитного договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  Банк имеет право   как согласиться  с  Вашим односторонним отказом от исполнения договора, так и не признать данный факт.  В таком случае Вам необходимо обращение в суд   с требованием к Банку о расторжении договора  в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.
В соответствии  со ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.  Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны.
Обращаю Ваше внимание, что суды общей юрисдикции традиционно отказывают в удовлетворении требований должников  о расторжении  кредитных договоров в связи с изменением личного и семейного положения (финансовые сложности в связи с разводом, отсутствие премиальных выплат и смена работодателя). Определение существенности изменения обстоятельств зависит от конкретных обстоятельств дела, поскольку крайне сложно вывести конкретные признаки и специфические критерии существенности изменения обстоятельств. Следовательно, можно согласиться с мнением, что «существенное изменение обстоятельств — это факты, определяемые особенностями конкретной ситуации, поэтому существенность происшедшего изменения обстоятельств должна устанавливаться судом в каждом конкретном случае»
 
Следующий, четвертый вариант Ваших действий  состоит в  продаже  дома, являющегося предметом залога  с согласия Банка и досрочное погашение вырученными  от продажи дома деньгами долга по кредиту.
В соответствии со т. 346 ГК РФ, залогодатель (Вы) не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (Банка), если иное не предусмотрено законом или договором.  Имеет смысл посмотреть условия договора, однако вряд ли в нем содержится иное условие.           Таким образом, Вам необходимо обратиться в Банк и получить согласие на  распоряжение предметом залога, однако  данное решение   полностью зависит от  банка.
Пятый вариант возможен в случае допущения Вами неоднократных   неисполнений Ваших обязательств перед банком и обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога в соответствии со ст.  348 ГК РФ. Это самый негативный и неудобный вариант,   морально и материально затратный, влекущий негативные последствия.
 

Руслан, здравствуйте!

Порядок реализации заложенного ипотечного имущества предусмотрен главой 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Главным условием возможности такой реализации является вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на предмет залога. То есть, законодательство устанавливает обязательность обращения кредитора в суд в случаях, когда предметом залога является жилое помещение. принадлежащее на праве собственности физическому лицу (п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Следовательно, заемщик-гражданин не может быть лишен жилья, являющегося предметом залога без обращения кредитора в суд.

Если в отношении залога уже возбуждено исполнительное производство, то исполнение судебного решения в части обращения взыскания на предмет ипотеки осуществляется через публичные торги, которые проводит реализующая организация.

Инициатором выставления предмета залога на торги является структурное подразделение Управления федеральной службы судебных приставов по месту исполнения решения суда (по месту нахождения заложенного имущества).

Проведение публичных торгов не всегда позволяет реализовать предмет залога. В случае, если на публичных торгах приняли участие менее двух покупателей или выигравший торги покупатель не внес покупную цену в установленный срок (а это согласно правилам п. 7 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пять дней после окончания торгов), то организатор объявляет торги несостоявшимися на следующий же день после того, как имело место одно из указанных в п. 1 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» событий.

В течение десяти дней с даты объявления торгов несостоявшимися кредитор по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество по его первоначальной цене. В этом случае залог прекращается. Если же предмет ипотеки остаётся на реализации, то проводятся повторные публичные торги (минус 15% от первоначальной стоимости).

В случае повторного признания торгов несостоявшимися кредитор вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель не воспользуется своим правом, то через месяц после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися ипотека прекращается.

Всего доброго!