Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дарственная на 2/3 доли в квартире племяннице
Вопрос: я и моя тетка (сестра матери) приватизировали квартиру, в которой мы также обе (я и тетка) прописаны. У меня 1/3 доли и тетки на данный момент 2/3 доли (после вступления в наследство на 1/3 доли от сына). Сейчас тетка хочет оформить дарственную на свои 2/3 на меня, чтобы я стала единственной владелицей квартиры. Но при этом мы с ней также будем прописаны и проживать в этой квартире. Как и что лучше в нашем случае оформить? Если дарственную - то нужно ли ее заверять у Нотариуса? Буду ли я обязана оплатить НДФЛ, если я прописана и проживаю в этой квартире? Или оформить сделку через договор купли-продажи? И нужно ли договор купли-продажи заверять у Нотариуса
В продолжение своего вопроса - если в нашем случае оформлять договор-купли продажи, я хотела бы внести в него пункт о пожизненном проживании тети в квартире. Будут ли в этом случае для меня, как уже единственного собственника, какие-то ограничения? Если да - то как они обозначаются, что будет указано в документах, в выписке из ЕГИРП? Например, дом участник программы реновации в Москве, по срокам переселение в 2020 году.
Добрый вечер, Марина! Какой бы договор Вы не решили оформлять, он должен быть оформлен нотариально, поскольку речь идёт об отчуждении доли.
Согласно ст. 42 ФЗ 218:
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
А вот какой из договоров оформлять, Вам нужно решить на основании следующей информации.
Поскольку Вы и Ваша тётя по смыслу закона не являетсь близкими родственниками, при дарении у Вас как у одаряемой возникнет доход, с которого нужно платить НДФЛ независимо от того, что Вы проживаете в квартире.
Согласно абзацу второму пункта 18.1 статьи 217 Кодекса доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
При совершении сделки купли-продажи доход возникнет у продавца, то есть у Вашей тёти.
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный срок владения для тёти — 3 года, и начинает он исчисляться от даты возникновения у неё права первоначально, то есть от даты приватизации. То есть, если с даты приватизации прошло 3 года, то Вам выгоднее оформить договор купли-продажи, поскольку налог в этом случае уплачиваться не должен.
Как и что лучше в нашем случае оформить? Если дарственную — то нужно ли ее заверять у Нотариуса? Буду ли я обязана оплатить НДФЛ, если я прописана и проживаю в этой квартире? Или оформить сделку через договор купли-продажи? И нужно ли договор купли-продажи заверять у Нотариуса
Марина
Марина, какую бы вы сделку не решили провести (дарение или купля-продажа) вам нужно в обязательном порядке обращаться к нотариусу согласно ст. 42 ФЗ-218
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению
Если вы получаете в дар, то НДФЛ вам придется платить, т.к. вы не близкие родственники, но при этом если вы работаете, то можете воспользоваться налоговым вычетом.
Если же решите оформить договор купли-продажи, то эта сделка чревата неприятностями, т.к. тетя может впоследствии заявить, что никаких денег в реальности не было и признавать сделку недействительной
А какую стоимость необходимо указать в договоре купли-продажи, как рассчитать стоимость 2/3 квартиры?
Марина
Ваша тетя самостоятельно может установить стоимость 2/3 доли. Как правило можете посчитать 2/3 от стоимости квартиры за минусом 30% дисконта, т.к. доли продаются по более низким ценам
Здравствуйте!
Ст. 42
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Это требование распространяется на любые сделки с долями. Вам придётся обратиться к нотариусу.
Касаемо налогообложения:
НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации.
При совершении договора дарения уплачивать НДФЛ будет одаряемый, то есть Вы, поскольку у Вашей тети не появится никакого дохода от сделки, он появится у Вас (в (виде подаренного имущества), и Вы к тому же не являетесь близкими родственниками по смыслу СК РФ и НК РФ. НДФЛ уплачивается вне зависимости от прописки в квартире.
Далее:
В случае заключения договора купли-продажи обязанность по уплате налогов возникнет у Вашей тети, поскольку она получит доход в виде уплаченной Вами стоимости имущества.
В данной ситуации имеет значение срок владения имуществом. Для Вашей ситуации он составляет 3 года (поскольку право собственности получено в порядке приватизации), начало течения данного срока — дата приватизации имущества, если лицо владеет имуществом более 3 лет, то оно освобождается на уплаты НДФЛ, поэтому Вам в данной ситуации выгоднее заключить договор купли-продажи и оформить его у нотариуса при условии, что срок владения имуществом более 3 лет.
Стоимость в договоре указывается любая, по усмотрению сторон, поскольку налог в данной ситуации не уплачивается.
Будут ли в этом случае для меня, как уже единственного собственника, какие-то ограничения?
Ограничений для Вас как для собственника не будет, тетя будет владеть и пользоваться имуществом, Вы можете свободно распоряжаться имуществом, однако в договоре при его заключении потребуется указать лиц, проживающих в данном жилом помещении (в Вашем случае — тетя на праве бессрочного пользования) (статья 558 ГК РФ).
Если у Вашей тёти не истёк минимальный срок владения долей, есть возможность применить имущественный вычет на основании ст. 220 НК РФ:
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
По сути имущественный вычет — это уменьшение налоооблагаемой базы на указанную в приведённой статье закона сумму.
Елена, добрый вечер. Благодарю за ответ. Стало понятно, что действовать необходимо через договор купли-продажи, приватизация прошла в 2014 году. А какую стоимость необходимо указать в договоре купли-продажи, как рассчитать стоимость 2/3 квартиры?