Изменение Правил землепользования и застройки без согласия собственника земельного участка

Question

В 2015 году я купил земельный участок площадью 83 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, Пользовательский Кооператив «Кавказ», ул. Взлетная, д . 34, кадастровый номер: 23:30:0401001:1238. Категория земель: «земли населенных пунктов – для ведения дачного хозяйства «Кавказ». Разрешенное использование: «для ведения гражданами садоводства и огородничества». Договор купли-продажи от 21.12.2015 г. и свидетельство о праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права) от 11.01.2016 г. прилагается. С 2015 года по 2017 год я строил на этом участке дачный дом (нежилое здание). Получение разрешения на строительство дачного (нежилого) дома действующим законодательством не предусмотрено. В 2017 году закончил строительство дома и зарегистрировал право на него (поставил на кадастровый учет, кадастровый номер: 23:30:0401001:3838) в соответствии с положениями федерального закона №93-ФЗ (Дачная амнистия). В 2018 году я узнаю, о том, что в 2016 году было принято решение XXIII сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VI созыва от 25 ноября 2016 года № 201 (текст решения прилагается) о переводе категории земли (зоны), в пределах которой расположен мой земельный участок в «территориальную зону санаторно-курортного назначения». При этом публичные слушания проводились в моё отсутствие, а также в отсутствие других собственников земельных участков расположенных в зоне, категорию которой изменили. Личного (индивидуального) уведомления о проведении публичных слушаний мне не поступало. На сайте Росреестра (публичная кадастровая карта) по состоянию на 31.03.2108 ни категория земель, ни вид разрешенного использования не изменились с 2015 года. Соответственно не известно были ли переданы Администрацией в Росреестр сведения о изменении ПЗЗ (как этого требует законодательство). В результате такого изменения категории земли, без моего ведома и согласия, мой дачный нежилой дом автоматически стал незаконной постройкой и подлежит сносу. Есть постановление Краснодарского краевого суда о сносе точно такого же дома на таком же участке на соседней улице (постановление прилагается). Вопросы: 1. На сколько законно было внесено изменение в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны, на которой расположен мой земельный участок и дом, без моего присутствия и согласия? 2. Если имело место нарушение моих прав или закона, то какие именно пункты и статьи, и каких именно законов и нормативно-правовых актов были нарушены администрацией Темрюксого района? 3. Куда именно нужно обращаться? В прокуратуру или в суд, или и туда и туда параллельно? 4. Таких, как я собственников около 500 человек. Как правильней поступить, подавать иски и заявления индивидуально или коллективно? Спасибо!

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Насколько я понял, у Вас объект недвижимости уже возведен и зарегистрирован. В указанном случае независимо от изменения ПЗЗ, которые отнесли участок к иной зоне, которая вступает в противоречие с ранее существовавшим назначением этого участка, оъект недвижимости сносу не подлежит. Обратите внимание на следующее экспертное мнение. Вид разрешённого использования до принятия ПЗЗ может быть установлен для земельного участка в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи, аренды, где указывается, для каких целей передаётся из государственной собственности земельный участок; издававшихся в 90-е годы актах о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п.). При этом вид разрешённого использования участка по правоустанавливающим документам может противоречить перечню видов разрешённого использования , установленному для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ. Оспаривать ПЗЗ по мотивам несоответствия текущему разрешённому использования земельного участка, при отсутствии иных нарушений , на практике неэффективно. В данной ситуации следует помнить, что земельные участки и размещённые на них объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде. Однако, в отношении земельных участков в этом случае запрещена дальнейшая застройка, а для уже возведённых объектов недвижимости запрещена реконструкция, за исключением того случая, когда реконструкция проводится для приведения объекта в соответствие с установленным ПЗЗ новым градостроительным регламентом . Таким образом, для участков, в отношении которых новыми ПЗЗ была введена зона, не соответствующая их текущему использованию и целям, ради которых участок предоставлялся, запрещена застройка и другие значительные изменения параметров объектов капитального строительства. Особенно значительные убытки от введения таких ПЗЗ несут арендаторы и собственники земельных участков, которые приобретали землю для строительства . При этом, собственники таких участков всё же вправе возвести на них объекты, хоть и не отвечающие их первоначальным замыслам, но соответствующих требованиям ПЗЗ (например, если участок покупался с разрешённым использованием «под промышленное производство», а ПЗЗ для участка была установлена «зона торговых объектов», собственник участка может изменить профиль деятельности и возвести взамен промышленного цеха торговое строение, либо передать участок под торговлю в аренду). Между тем, для арендатора таким образом «подстроиться под ПЗЗ» совершенно невозможно, поскольку изменение цели предоставления участка из земель в публичной собственности в договоре аренды, в том числе по соглашению сторон, недопустимо, что не раз подтверждалось судебной практикой. В данной ситуации арендатор может потребовать от публичного собственника досрочного расторжения договора аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств (кроме того, при этом можно взыскать полную сумму арендной платы, уплаченной с момента заключения договора ). В отношении собственников участков, потерявших с принятием ПЗЗ возможность его использования, некоторые суды признают право потребовать у публичного органа выкупить такой участок (однако примеры использования подобного права на настоящий момент отсутствуют). http://www.2m.ru/uslugi/vopros... Так что судьба каждого участка будет зависеть от наличия либо отсутствия зарегистрированного на нем объекта недвижимости к моменту изменения ПЗЗ,

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Олег Владимирович. Принятие Правил землепользования не предусматривает уведомления каждого владельца земельного участка и объекта недвижимости в отношении которых происходят изменения. Градостроительный кодекс Статья 31. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки 1. Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов. 2. Применительно к межселенным территориям подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий. 3. Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Оспаривать изменение ПЗЗ возможно в судебном порядке, но вероятность выиграть дело маловероятно. В прокуратуру смысла писать жалобу нет. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки 3. Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет». 4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Нужно защищаться от сноса самовольной постройки, доказывать, что при ее возведении Вами не было нарушено разрешенное использование земельного участка и другие строительные нормы. Гражданский кодекс Статья 222. Самовольная постройка 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, Вы можете ссылаться на требования статьи 36 Градостроительного кодекса. Градостроительный кодекс Статья 36. Градостроительный регламент 8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. 10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов. С уважением! Г.А. Кураев