Как правильно принять арендный платеж и обеспечительный платеж у прошлого собственника коммерческого помещения

Здравствуйте, Артем!

Я так понимаю, договор перезаключен 05.06.2018. Получается, что получение первой суммы — это непосредственно аренда плата с первого дня аренды у нового собственника. Включаете ее в налоговую базу по УСН в момент получения от старого арендодателя. Вносите в книгу доходов. 

Вторая сумма (обеспечительный платеж) просто получаете и не включаете в налоговую базу по УСН. То есть налог с нее не платите, так как обеспечительный платеж не учитывается в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (Разъяснения по этому вопросу в Письме Минфина России от 17.12.2015 N 03-11-06/2/73977).

Данного соглашения будет вполне достаточно для обоснования всех этих платежей. Ничего дополнительно заключать не нужно. 

Уважаемый Артём! Здравствуйте! 

В силу ч.1 ст.617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Естественно, если прежний собственник (Арендодатель) находился на ОСН, соответственно на услуги аренды начислялся НДС и выставлялся Арендатору.

Далее, по смене Вы просто «убираете» НДС.

По уму надо видеть с чем связан обеспечительный платеж, то есть смотреть сам договор аренды.

Вполне возможно, что именно предыдущий собственник должен был Вам перечислить данную сумму, о чем и надо было данное условие оговорить.

Все надо смотреть.

Добрый день. Соглашаясь в целом с мнением коллег, выражу то, что вызвало мои сомнения в предлагаемых пунктах доп. соглашения

«Прежний Арендодатель передает Новому Арендодателю без участия Арендатора денежную сумму, оплаченную за арендной платы за период с 05.06.2018 по 30.06.2018 г. включительно в размере XXX рублей. Новый Арендодатель не вправе в последующем требовать от Арендатора оплаты постоянной части арендной платы за период с 05.06.2018 по 30.06.2018 г. включительно»

«Прежний Арендодатель передает Новому Арендодателю без участия Арендатора обеспечительный платеж в размере XXX (XXX) рублей.»

Вы в силу части 3 статьи 346.11 НК,  находясь на УСН,  освобождены от обязанности по оплате НДС

3… Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость...

При этом и в обеспечительном платеже и в платеже арендном, полученном прежним арендодателем и передаваемом Вам  по указанному доп.соглашению, во всяком случае в предлагаемых условиях, НДС включен. Более того, он, как полагаю, выделен и в счет фактуре, выставленной арендатору прежним арендодателем. Таким образом, при указанных формулировках,  Вы по сути получаете платежи с выделенным НДС, что для Вас совершенно лишне и не нужно( я о вопросах со стороны налоговой сейчас).Поэтому я не стал бы включать указанные пункты в доп соглашение, встав на позицию действий по возврату прежним арендодателем данных платежей арендатору и получения их от арендатора Вами в качестве самостоятельной операции без выделения НДС. С уважением Евгений Беляев