Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог с продажи недвижимости
Добрый день, просьба помочь разобраться в следующем вопросе: в 2017 году я обменяла свою часть в квартире на квартиру жены отца, у обеих имущество в собственности более 5 лет, по договору мены кадастровая стоимость моей части 3,5 млн, кадастровая стоимость квартиры жены отца 2,5 млн. В договоре прописано, что обмен признается равнозначным и никаких доплат не производится. Сейчас я планирую продать новую квартиру за 3,7 млн, мне не понятен вопрос с налогообложением. По закону вроде договор мены приравнивается к сделке по купле-продаже, получается, что я приобрела за 3,5 млн квартиру, за 2,5 млн.
-При продаже этой квартиры за 3,7 млн какая сумма будет являться обьектом налогообложения? 3,7-3,5 (кадастровая стоимость моей бывшей части квартиры) = 200 т.р, или же 3,7-2,5 (кадастровая стоимость квартиры на которую я поменяла свою часть)=1.2 млн
-При продаже этой квартиры и покупке новой за 4 млн могу ли я рассчитывать на уменьшение налога с продажи и что для этого необходимо сделать?
-Если я уменьшаю налогооблагаемую базу на 1 млн могу ли я претендовать потом на налоговый вычет с покупки новой квартиры?
Заранее спасибо за ответ!
- image_rest_5b31d9c57fdc39.54509426.jpg
- image_rest_5b31d9c59c8b27.44776978.jpg
- image_rest_5b31d9c59bef27.91487170.jpg
по договору мены кадастровая стоимость моей части 3,5 млн, кадастровая стоимость квартиры жены отца 2,5 млн.Taniko
Здравствуйте. Про кадастровую стоимость понятно, а принципиально обменная стоимость была в том договоре установлена?
Вот как Минфин об этом говорит.
Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521
…
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
10.11.2015
Хоть тут речь идет о мене квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, но принцип определения цены все равно будет тот же.
Если обменной стоимости нет, но указаны кадастровые стоимости квартир и определено, что они признаны равными, а то я полагаю, что Вы приобрели квартиру за 3,7 млн рублей. То есть именно это и есть Ваша расходная часть, которую Вы вправе вычитать из полученного от продажи дохода.
Соответственно, верным будет 3,7 — 3,5 млн рублей. А потом уже с разницы в 200 т.р. Вы заплатите налог 13%.
Если вообще никакая стоимость в договорах не фигурирует, то придется определять рыночную стоимость квартиры в порядке, указанном в письме и делать вычет из полученного дохода сообразно полученным результатам от оценки.
Добрый день.
Имеются разъяснения МинФина на этот счёт:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
-При продаже этой квартиры за 3,7 млн какая сумма будет являться обьектом налогообложения? 3,7-3,5 (кадастровая стоимость моей бывшей части квартиры) = 200 т.р, или же 3,7-2,5 (кадастровая стоимость квартиры на которую я поменяла свою часть)=1.2 млн
Я считаю, что первый вариант. 3,7-3,5 млн рублей, либо проводить рыночную оценку.
При продаже этой квартиры и покупке новой за 4 млн могу ли я рассчитывать на уменьшение налога с продажи и что для этого необходимо сделать?
Письмо Минфина России (Министерство финансов РФ) от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154
Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир).
То есть при продаже квартиры за 3,7 млн рублей и покупке за 4 млн рублей. Вы платите НДФЛ с разницы 4-3,7= 300 т.р.
Здравствуйте!
В расходы связанные с приобретением продаваемой квартиры вы должны включить стоимость, указанную в договоре мены, то есть 2,5 млн. рублей.
Вы об этом как раз пишите
или же 3,7-2,5 (кадастровая стоимость квартиры на которую я поменяла свою часть)=1.2 млнTaniko
Руководствоваться можно разъяснениями Минфина России, например письмом от 11.07.2017 № 03-04-05/43917.
При этом «закрыть» это налог вы можете путем зачета вычета, который вправе получить в связи с покупкой новой квартиры (если ранее таким вычетом не пользовались). Это возможно лишь при при условии совершения обеих сделок (продажа старой квартиры и покупка новой) в одном году.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
Добрый день. В данной ситуации первый вопрос, который возникает — была ли определена стоимость квартир в договоре мены. Если была, то приниматься в качестве расхода будет именно она. Если нет, то необходимо будет определять рыночную стоимость квартир на момент обмена и вычетать именно ее, поскольку статья 220 НК позволяет применить вычет либо в размере 1 000 000, либо в размере подтвержденных затрат на приобретение квартиры -
вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
http://www.consultant.ru/docum... Вам необходимо, если она не была определена в договоре, определить стоимость своей квартиры, пошедше в уплату за полученную. Это и будет Ваш вычет
Если Вы не использовали вычет при покупке квартиры, то безусловно, Вы сможете на него претендовать в ситуации
При условии продажи и покупки квартир в одном налоговом периоде(годе), то в соответствии с той же 220 НК действительно можно заявить о налоговом вычете и при продаже и при покупке, воспользовавшись ими одновременно. См например Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 1 февраля 2016 г. N 03-04-05/4389-При продаже этой квартиры и покупке новой за 4 млн могу ли я рассчитывать на уменьшение налога с продажи и что для этого необходимо сделать?
-Если я уменьшаю налогооблагаемую базу на 1 млн могу ли я претендовать потом на налоговый вычет с покупки новой квартиры?
Таким образом в этом случае налог Вы заплатите лишь с суммы дохода, превышающей размер примененных имущественных налоговых вычетов.Доп вычет можно получить еще по кредитным процентам, если квартира покупается в кредит.В Вашем случае получается, что налога не будет. Более того, еще останется часть налога, который государство обязано будет Вам вернуть.С уважением Евгений Беляев…
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей…
Если продажа и покупка квартиры… произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора Департамента
Р.А. Саакян
Здравствуйте, Taniko!
не могу согласиться с мнением коллег Ю. Колковского и Е. Беляевая, что в расход по приобретению отчуждаемой квартира надо брать кадастровую стоимость обмененной Вами квартиры (3,5 млн. руб.).
как указал Президиум Верховный Суд РФ в своем «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» от 21.10.2015г.,доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора.
т.о. в расход Вы вправе взять 2,5 млн. рублей и налогооблагаемый доход составит 1,2 млн. рублей.
что касается уменьшение этого налогооблагаемого дохода на налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК, то согласен с коллегами, если приобретете квартиру в этом же налоговом периоде платить НДФЛ не будете, а еще из бюджет сможете вернуть 13% от 800 000 рублей (2 млн. — 1.2 млн.)
Я правильно понимаю, что после договора мены стоимость квартиры стала 3,5 млн? Т.е фактически мои расходы составили 3,5 и их я могу вычитать из стоимости будующей продажи для уменьшения налога?
нет, обоснование выше.
Прошу прощения, неправильно указал последний комментарий.
При покупке новой квартиры за 4 млн Вы можете как уменьшить на сумму 1 млн. + 3,7 млн. от продажи. То есть НДФЛ уплачивать не надо будет в таком случае.
Коллега, Чернобавский Д., привёл правильную позицию.
Из разъяснений видно:
«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»То есть Вы продали за 3,5 млн и купили за 2,5 млн. То есть дохода у Вас не возникло.
Но если Вы сейчас продадите новую квартиру за 3,7 млн, то доход уже будет считаться 3,7 млн — 2,5 млн.