Как поступить, если произведен неверный обмер БТИ новостройка

Question

Добрый день, хотел бы понять перспективы в моей ситуации (финансовые и временные) и как выстраивать общение с застройщиком / досудебную попытку урегулирования. Заранее благодарю. Ситуация следующая: ДДУ, новостройка г.Одинцово, дом построен, ждут разрешения на ввод (разрешение запаздывает,срок по ДДУ до 30.06.18, ключи до 30.08.18) по обмерам БТИ, площадь квартиры увеличилась на 0,4м2. При осмотре плана БТИ видно, что застройщик отклонился от изначальной планировки. Отсутствует стена (С/У раздельный) между туалетом и шахтой труб отопления и водоснабжения, а инженер БТИ так произвел замер. По остальным помещениям изменений площади нет. Теперь с меня хотят доплату, попытка поговорить ни к чему не привела, как уже позже понял, эти люди и не могли принимать такие решения. Общение свелось к тому, что все у нас правильно, мы якобы немного изменили проект, трубы теперь ваши. Хотя пункт 4.7 однозначно говорит, о невозможности такого решения, а по п. 5.8 можно притянуть как экономия на стене (но это так до кучи). Сумма доплаты не большая, но платить принципиально не хочу, какой-то тупой развод. Выдержки из ДДУ: 3.3. "Застройщик" вправе: 3.3.2. Внести в "Объект недвижимости" и/или "Объект долевого строительства" незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы и оборудование, при условии, что по завершении строительства "Объекта недвижимости" в целом и "Объекта долевого строительства" в частности, они будут отвечать требованиям проектной документации. 4 Порядок приема - передачи 4.7. Площадь лестничных проемов, межквартирных лестничных площадок, фойе первого этажа, инженерные сооружения, коммуникации, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, площади технических этажей и технических подполий (подвалов), занятые инженерными коммуникациями, крыши, ограждающие несущие и несущие конструкции "Объекта недвижимости", механическое, электрическое и санитарно-техническое и иное оборудование и имущество, находящееся внутри "Объекта недвижимости", обслуживающее более чем одного собственника, земельный участок, на котором располагается "Объект недвижимости" принадлежат в соответствии со ст. 290 ГК РФ участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям. Передача указанного имущества по Акту приема - передачи не производится. 5 Цена "Договора" и порядок расчетов 5.4. Если по результатам обмера общая площадь "Объекта долевого строительства" оказалась больше общей площади, указанной в п. 1.2 "Договора", "Дольщик" в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения уведомления от "Застройщика" обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом в соответствии с п. 5.1 и настоящим пунктом "Договора". Если по результатам обмера общая площадь "Объекта долевого строительства" оказалась меньше общей площади, указанной в п. 1.2 "Договора", "Застройщик" обязан возвратить "Дольщику" разницу между внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства "Объекта долевого строительства". При этом расчетная стоимость 1 (одного) квадратного метра общей площади "Объекта долевого строительства" будет исчисляться следующим образом: Цена "Договора" (п. 5.1.) деленная на количество квадратных метров общей площади "Объекта долевого строительства", указанное в пункте 1.2. "Договора" и Приложении № 1 к "Договору". 5.8. "Стороны" установили, что в случае экономии "Застройщика", а именно – выполнения обязательств по "Договору" фактически с меньшими расходами, чем это установлено пунктом 5.2.1. "Договора", однако, не повлиявшего на качество выполнения обязательств, разница между установленной пунктом 5.2.1. стоимостью строительства и фактической стоимостью строительства переходит в собственность "Застройщика". 6 Качество и гарантии 6.1. "Застройщик" обязан передать "Дольщику" "Объект долевого строительства", качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям в соответствии с законодательством и условиями "Договора". 6.2. В случае если "Объект долевого строительства" построен "Застройщиком" с отступлениями от условий "Договора", приведшими к ухудшению качества такого объекта, "Дольщик" по своему выбору вправе потребовать от "Застройщика": 6.2.1.безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 6.2.2. соразмерного уменьшения цены договора; 6.2.3. возмещения своих расходов на устранение недостатков. Благодарю за уделённое время, Алексей.

Дмитрий Квон · Answer

Алексей, добрый вечер! В данном случае Вы уже указали на их нарушение ДДУ, а именно, что объект построен не в соответствии с проектом. Кроме того, согласно п. 6.1. Договора «Застройщик» обязан передать «Дольщику» «Объект долевого строительства», качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям в соответствии с законодательством и условиями «Договора». Аналогичное указано в ч.1 ст. 7 ФЗ-214. В части 2 указанной статьи написано, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: и) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок ; 2) соразмерного уменьшения цены договора ; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Т.е. в данном случае, следует написать Застройщику грамотную претензию на уменьшение цены договора, сделать расчет, возможно цена устранения будет выше той, которую нужно заплатить. Согласно ст. 410 ГК РФ Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. В данном случае при наличии встречных обязательств можно заявлять о зачете. Либо уже гнуть линию, чтобы они устраняли недостатки за свой счет и делали новые замеры и тогда платить не придется, так как площадь будет соответствовать проекту. Либо сделать свои замеры и указать, что замеры были не верны. С уважением к Вам, юрист Дмитрий.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Алексей! В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора , требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. То есть доводы застройщика (его представителей, к которым Вы обращались) о том, что «немного изменили проект, трубы теперь ваши», могли бы быть обоснованны в том случае, если бы в проектную документацию действительно вносились изменения (утвержденные в установленном порядке). О том были ли такие изменения, можно уточнить в проектной декларации (на официальном сайте застройщика). Кроме того, внесение изменений в проектную документацию, порядок внесения таких изменений должны быть предусмотрены в самом ДДУ, который заключен с Вами. Предусмотренное пунктом 3.3.2. право застройщика внести в «Объект недвижимости» и/или «Объект долевого строительства» незначительные архитектурные, структурные изменения, не предполагает необходимости изменения проектной документации. Но те изменения, которые вносит застройщик (отсутствие стены), на мой взгляд, уже влечет необходимость изменения проектной документации, поскольку это перепланировка помещения — изменение конфигурации. Согласен с коллегой, что необходимо направить застройщику письменную претензию с требованием об устранении недостатков либо об уменьшении цены ДДУ.