Покупка доли в квартире у материи на средства материнского капитала в 2019

Добрый день

В данным момент вы не можете использовать средства МК для покупки доли в квартире, поскольку для этого необходимо достижение детьми трехлетнего возраста

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
6. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, за исключением случаев, предусмотренных частью 6.1 настоящей статьи.

До трех лет средства МК можно направить только на погашение ипотечного кредита:

6.1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей».

Поэтому, думаю, на остальные вопросы целесообразно ответить так, как будто младший ребенок уже достиг трех лет

1) Может ли Алёна заключить договор с Инной, чтобы увеличить свою долю в квартире в городе Н. с 2/10 до 4/10, например, при этом используя ТОЛЬКО материнский капитал?

Да, может, законом это не прямо не запрещено и часто практикуется, хоть такая сделка и является сомнительной с точки зрения реального улучшения положения детей

2) Если да, то как эти дополнительные 2/10 должны быть распределены — на Алёну и её детей поровну, или только на детей, или только на младшего ребенка, или как то ещё?

На Алёну и всех детей. Если используются только средства МК, то обязательно поровну между всеми

3) Если да, то как и когда Инна получит деньги за продажу доли?

Продавец получает оплату непосредственно из ПФР в течении примерно месяца после совершения сделки

4) Дети после сделки не должны менять прописку на город Н., достаточно того, что они являются собственниками?

Не имеет значения, может менять, может не менять

5) Если всё это вообще неверно, то какой есть более корректный способ, чтобы «материализовать» материнский капитал, не покупая новый отдельный объект недвижимости в ипотеку?

Способы есть разные, но они не очень законны и мы не можем давать консультацию о том, как нарушить закон. Кроме того, всегда существуют риски выявления фиктивной сделки со стороны ПФР или прокуратуры со всеми неприятными последствиями, поэтому лучше не искать особо изощрённых способов

Здравствуйте, Андрей!

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» заявление о распоряжении средствами мат. капитала может быть подано по истечении 3х лет со дня рождения второго ребенка, за исключением случаев необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты.

Таким образом, говорить о возможности распоряжения средствами мат. капитала можно только при наступлении 3х летнего возраста младшего ребенка.

1) Может ли Алёна заключить договор с Инной, чтобы увеличить свою долю в квартире в городе Н. с 2/10 до 4/10, например, при этом используя ТОЛЬКО материнский капитал?

Закон № 256-ФЗ не устанавливает запрета на сделки по купле-продаже между родственниками, однако закон предусматривает, что средства могут направляться на приобретение ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (а не доли в праве собственности, части жилого помещения и тд). 

Кроме того, сделка должна не противоречить закону (в том числе, полагаю, должна быть не мнимой).

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах)

Верховный суд дал следующие разъяснения в Обзоре практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016:

Из содержания указанных норм следует, что владелец сертификата вправе распорядиться средствами материнского (семейного) капитала (их частью), если его участие в обязательствах либо совершение им любых не противоречащих закону сделок или строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства направлены на улучшение жилищных условий. Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для правильного разрешения споров о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала являетсяустановление обстоятельства, свидетельствующего об улучшении жилищных условий, осуществляемом посредством приобретения жилого помещения или строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

Полагаю, могут возникнуть проблемы с распоряжением средствами через Пенсионный Фонд.

Продолжу в дополнении к ответу.

Здравствуйте, Андрей! Следует сразу отметить, что покупка доли в праве собственности на квартиру вполне допустима при соблюдении определенных условий,о чем уже разъяснял Верховный Суд РФ, в частностив Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 22 июня 2016 г.)

5. Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.

Как установил суд, С. зарегистрирована и проживает вместе

с двумя детьми в квартире, единоличным собственником которой на основании договора купли-продажи является ее отец С.А. В данном жилом помещении проживает также мать истца.

В 2014 году между С., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, и С.А. был заключен договор купли-продажи 219/389 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. По условиям договора С.А. (продавец) обязуется передать в собственность С. (покупателя), а покупатель принять и оплатить 219/389 доли в праве собственности на квартиру. При этом в собственность С. и ее детей переходит по 73/389 доли в праве собственности на квартиру каждому. Общая стоимость 219/389 доли в праве собственности на квартиру определена сторонами в сумме 1 000 000 рублей, оплата части которой должна быть произведена в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала. Из пункта 9 договора купли-продажи следовало, что отчуждаемая доля дает право покупателю пользоваться двумя комнатами в квартире (10,3 кв.м и 11,4 кв.м). 

После регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности С. обратилась в территориальный орган Пенсионного фонд Российской Федерации с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направлении указанных средств на оплату части стоимости приобретаемого жилого помещения, в
удовлетворении которого ей было отказано со ссылкой на то, что приобретение доли в праве собственности на квартиру не может расцениваться как улучшение жилищных условий.

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ не
содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением.

Общий размер доли в праве собственности на жилое помещение, приходящейся на истца и ее несовершеннолетних детей, является значительным, позволяющим выделить им в пользование изолированные жилые помещения, и между сособственниками определен порядок пользования жилыми комнатами квартиры.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии
условий договора купли-продажи жилого помещения целям направления средств материнского капитала — улучшение жилищных условий семьи истца.

Как видите, вышеназванными условиями приобретения доли в квартире на средства маткапитала являются:

1) значительный размер доли, приходящейся на распорядителя маткапитала и ее детей;

2) такая доля должна позволить выделить семье с маткапиталом хотя бы одну комнату в пользование, соответственно минимальными требованиями к квартире должно быть наличие хотя бы двух комнат (однушка не подходит);

3) между сособственниками должен быть определен порядок пользования жилыми комнатами (п.1 ст.247 ГК РФ).

Инна, мама Алёны, живёт в городе Н. в 2-комнатной квартире, которой она же и владеет. При этом у Алёны есть 2/10 доли от этой квартиры. Также 2/10 доли имеет Сергей, старший брат Алёны.
1) Может ли Алёна заключить договор с Инной, чтобы увеличить свою долю в квартире в городе Н. с 2/10 до 4/10, например, при этом используя ТОЛЬКО материнский капитал?
Андрей

Специфика Вашей же ситуации определена тем, что доля, которую распорядительница маткапитала желает приобрести у матери, сравнительна небольшая — 2/10 = 1/5, но если учитывать, что Алена  изначально тоже располагает своей долей в 2/10, то общая доля в квартире, которая будет принадлежать ей и детям, составит 4/10, т.е.2/5, что уже нельзя будет назвать малозначительной, в результате в принципе выполняется цель распоряжения средствами маткапитала — улучшение жилищных условий (п.1 ч.3 ст.7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

3. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:
1) улучшение жилищных условий;

Но в то же время утверждать, что ПФ согласится на такую сделку, нельзя, если бы общая доля, которая в результате сложения изначально имеющейся у Анны доли и доли на средства маткапитала составляла по крайней мере 5/10 = 1/2 и больше, то шансы были бы действительно высоки, как показывает еще одна судебная практика:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 48-КГ18-26

Как следует из материалов дела и установлено судом, Новокшановой Е.В., ее матери Мурашовой Ф.А. и брату Швалеву Ю.В. (каждому) на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от 27 марта 2006 г. принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 64,8 кв. м, расположенную по адресу: <...> область, <...> (л.д. 12, 13).

14 мая 2014 г. Новокшановой Е.В., являющейся матерью малолетних детей, выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.
15 июня 2017 г. по договору купли-продажи Новокшанова Е.В. купила у своей матери Мурашовой Ф.А. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному выше адресу (л.д. 20 — 21).

Как видно из материалов дела, несовершеннолетние дети Новокшановой Е.В. после приобретения доли в праве собственности на квартиру, стали в полном объеме обладателями правомочий собственника жилого помещения (право владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Являясь с 2006 года собственником 1/3 доли квартиры <...>, по адресу: <...> область, <...>, общей площадью 64,8 кв. м, и приобретая у своей матери Мурашовой Ф.А. по договору купли-продажи принадлежащую последней 1/3 доли жилого помещении по названному выше адресу, Новокшанова Е.В., тем самым, улучшила жилищные условия своей семьи, включая несовершеннолетних детей Новокшановой А.М. и Новокшанова Д.Д., поскольку размер доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащей ее семье, включая малолетних детей, является значительным (2/3 доли), позволяющим выделить в пользование семьи истца изолированные жилые помещения жилой площадью 16,9 кв. м и 14,8 кв. м в трехкомнатной квартире.

Размер приобретенной доли жилого помещения истцом и ее несовершеннолетними детьми является значительным, позволяющим выделить им в пользование изолированные жилые помещения.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии условий договора купли-продажи жилого помещения целям направления средств материнского капитала — улучшение жилищных условий семьи истца.

Понимаете, каких-либо четких критериев улучшения жилищных условий закон не содержит., поэтому собственно и возникают в судебной практике споры по данному вопросу. Будет ли иметь место в результате действий Анны по покупке доли матери в квартире, при том, что она сама является собственницей 1/5 доли, будет решать суд по своему внутреннему убеждению, исходя из представленных доказательств.

При этом нужно также располагать информацией, кто владеет оставшейся 4/10 долей квартиры (2/10 — Анна, 2/10 — ее мать, 2/10 — брат)? Дело в том, что определить одну комнату за семьей Анны действительно можно при ее доле в 2/5, но как будут проживать в другой комнате оставшиеся собственники и зарегистрированные в квартире лица? 

Приобретать долю в квартире, в том числе и на средства маткапитала, у близких родственников можно, в том числе в случае уже изначального наличия определенной доли у члена семьи распорядителя маткапитала, как показывает вышеизложенная судебная практика, сделку не должны признать мнимой, но только при условии, если продавец другой доли (тот же родственник) продают ее в полном объеме, а не скажем, половину своей доли продает, а половину оставляет себе — так поступать нельзя, как свидетельствует судебная практика, тогда действительно будут основания для признания сделки мнимой (недействительной).

2) Если да, то как эти дополнительные 2/10 должны быть распределены — на Алёну и её детей поровну, или только на детей, или только на младшего ребенка, или как то ещё?
Андрей

Та часть доли в квартире, которая приобретена именно на средства маткапитала (а не вся часть),должна распределяться между распорядительницей маткапитала и ее детьми поровну по 1/3 каждому (Анне и каждому ее ребенку), что следует из п.13 "Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

3) Если да, то как и когда Инна получит деньги за продажу доли?

Примерно в течение месяца (30-40 дней) — п.1 ст.8 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", п.17 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

4) Дети после сделки не должны менять прописку на город Н., достаточно того, что они являются собственниками?

Не обязательно.

5) Если всё это вообще неверно, то какой есть более корректный способ, чтобы «материализовать» материнский капитал, не покупая новый отдельный объект недвижимости в ипотеку?

Вероятность одобрения со стороны ПФ значительно повысится, если бы брат также продал свою долю, в результате чего доля (6/10) будет явно значительной, и наряду с материнским капиталом будут вложены дополнительные деньги.