Как не попасть на налог на доходы при продаже квартиры, которая сдавалась в аренду

Ксения, добрый день! НДС ВАм не начислять в любом случае поскольку продажа жилых помещений как и сдача их в аренду в силу ст. 149 НК РФ относится к операциям, не облагаемым НДС, Но в силу ст. 220 НК РФ при продаже квартиры которая использовалась для осуществления предпринимательской деятельности Вы не вправе применить ни налоговый вычет при продаже имущества ни учесть расходы, понесенные при приобретении указанной квартиры, т.е. налог надо будет платить либо с цены продажи квартиры либо от 70% ее кадастровой стоимости если цена продажи будет меньше 70% КС (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Единственный вариант избежать уплаты налога продавать квартиру после 5 лет владения с момента регистрации права, в этом случае доход от продажи не подлежит налогообложению в силу ст. 217 НК РФ Либо регистрироваться одному из супругов в качестве ИП выбирать упрощенную систему налогообложения и после сдачи в аренду продавать уплатив налог в размере 6% при условии что помимо ОКВЭДа, связанного со сдачей недвижимости в аренду будет и ОКВЭД связанный с продажей недвижимости

В браке куплена квартира, собственник муж. Хотим ее сдать честно, платить налоги. Прочитала, что при продаже могут начислить налог и НДС, так как квартира используется для предпринимательской деятельности.

Ксения

Здравствуйте. Дело в том, что по существу, если эта квартира у Вас одна, то ее сдача в аренду предпринимательской деятельностью в смысле, который придается ей ст. 2 ГК РФ, не является. То есть Вы вполне можете сдавать ее в аренду просто как филицо и уплачивать с полученных доходов 13% НДФЛ, сдавая своевременно декларацию. В случае продажи этой квартиры Вы спокойно сможете воспользоваться вычетом расходов на ее приобретение и уплатить НДФЛ только с разницы, а если будете продавать через 5 лет — не платить НДФЛ вовсе. 

То есть все зависит от того, что именно Вы хотите и какие у Вас планы. Если Вы будете сдавать только одну квартиру, смысла в регистрации как ИП нет.

Ксения, добрый день!

Если квартира будет сдаваться разным лицам (например, посуточно), то стоит зарегистрироваться в качестве ИП, поскольку такую деятельность можно посчитать предпринимательской.

Предпринимательская деятельность это деятельность самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Риски осуществления сдачи аренды без регистрации в качестве ИП: штраф по ч. 1 ст. 14.1  КоАП РФ, начисление налоговой НДФЛ (если не уплачивался).

Причем замечу, ставка НДФЛ составляет 13%, в то время как УСН доходы — 6%, возможно применение ПСН (ставка 6%), при котором объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП по соответствующему виду предпринимательской деятельности (по сравнению с УСН обычно сумма налога меньше).

На счет продажи.

Если квартира в собственности еще до 01.01.2016 года, то налог платить не будете в силу ст. 217 НК РФ и ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ. Если после указанной даты, то поскольку предельно необходимый срок владения, равный пяти годам не прошел (ст. 217.1 НК РФ), то налог платите. При этом вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей или уменьшить доход от продажи на расход при покупке при наличии документов, подтверждающих расходы (ст. 220 НК РФ). Нужно учитывать, если договорная стоимость будет ниже 70% кадастровой, от налог будет исчисляться исходя из 70% кадастровой стоимости квартиры за минусом вычета.

Если зарегистрируетесь в качестве ИП и будет сдавать квартиру в качестве предпринимательской деятельности, то при прошествии предельного срока владения все равно не нужно платить налог.

П. 17.1 ст. 217 НК РФ

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Но вот воспользоваться вычетом или правом уменьшения дохода на расход не получится.

П. 2 ст. 220 НК РФ

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;