Арендатор не хочет освободить занимаемое помещение

Здравствуйте.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом договор аренды недвижимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609). По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
Статьей 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Президиум Высшего арбитражного суда РФ рассмотрев судебную практику выработал рекомендации (Информационное письмо от 25 февраля 2014 г. № 165) арбитражным судам, где указал, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Т.е. если новый собственник в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, продавец заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него договор аренды с продавцом недвижимости не имеет силы.
Пользование арендованным имуществом должно происходить в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615). Договор аренды заключается на срок, определенный договором, либо в его отсутствие считается заключенным на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон, при аренде недвижимого имущества, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Так же арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
В силу статья 621 ГК РФ арендатор наделен преимущественным правом аренды, если продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает. Тогда договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено нормами ГК РФ арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в связи с нецелевым использованием арендатором помещения и нарушением иных условий договора с обязательным предупреждением арендатора в срок, установленный договором или законом. Так же, согласно статьи 450.1 ГК предусмотрено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310), которое может быть осуществлено путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Но, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. Т.е. если арендатором принималась арендная плата, тогда он не может ссылаться на нарушение условий договора или воспользоваться правом на односторонний отказ. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны так же не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Т.е. по общим правилам договор аренды не перезаключается при смене собственника. Но по моему мнению следует изучить договор аренды, проанализировать его с точки зрения тех норм, которые приведены, установить каким образом осуществлялись арендные платежи с продавцом коммерческой недвижимости, не заключавшим арендный договор, известно ли было продавцу при покупке о договоре аренды и пр.