Это вообще нормальная практика что подписывают сначала такой договор, потом производится 100 процентная предоплата, а затем заключают договор купли-продажи?

Добрый день.

Заключение предварительного договора — нормальная практика и связана она с обеспечением заключения основного на условиях установленным предварительным договором.

Его заключение дает участникам сделку своеобразную гарантию того, что она будет заключена в будущем на оговоренных условиях.

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры

При этом в силу ст. 429 ГК РФ

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В целом представленный Вами предварительный договор соответствует основным предъявляемым к нему требованиям. 

Единственное что смущает в данной ситуации, так это то, что оплату необходимо произвести до 31 августа, в то время как заключение основного договора предполагается в течение 90 дней с момента регистрации права собственности, а обязанность продать квартиры возникает только после предоплаты.

Данный пункт в части предоплаты предполагается поменять, что стороны договорились о заключении основного договора, после которого предполагается внесение оплаты за квартиру.

Сергей, здравствуйте!

Условия договора позволяют заключить, что фактически речь идет не о предварительном договоре, а договоре купли-продажи с условием об авансе (предварительной оплате).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»)

Соответственно, сам договор является притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи недвижимости. К такому договору должны правила о договоре купли-продажи недвижимости.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (п. 2 ст. 170 ГК РФ)

Не в пользу договора свидетельствуют условия, изложенные в п. 7.1, 7.4 договора, устанавливающие возможность одностороннего расторжения договора и возможности удержания продавцом до 10 процентов внесенной стоимости.

С уважением, Александр Васильев